成都楼市对城南的偏爱，已达到连开发商都看不懂的程度。

某知名地产公司职业经理人透露：该公司去年在成都的几个项目，产品做得都很用心，但城南特别火，其它很一般，冷热分明的区域格局可谓史无前例地明显。

2023年的成都楼市——东西南北中五片，城南销量独占半壁江山。单盘销售top10项目，8个在城南；楼面地价2万+/㎡的已成交土地，成都共10宗，8宗在城南。城南区域单价最贵、总价最高，偏偏人气最盛、卖得最火、最快承接各种政策利好，经济学上价格弹性法则彷佛在这片地块上失灵了。

外地小伙伴非常不解：成都本是环形布局的平原城市，市场的恩宠为啥没有雨露均沾，反而专宠城南，郊区的房价硬是高过市中心，Why always it？解点？

作为一个在城南住了15年的老油条。我想说：冰冻三尺，非一日之寒。这20年来，“成都买房，知南而上”，已经不仅仅是一种习惯，更形成了一种近乎“区域崇拜”的情节。

1997年的盛夏，首台法拉利进入成都，这座城市搞了一场万人大巡游。在车队的后方，一辆老破的长安面包尾门大开，某个青钩子小伙在车里席地而坐，汗流浃背地扛着摄像机收集群众的热烈欢呼。在巡游队伍经从南延线到二环的时候，这个青钩子不动声色地将镜头向上调了30°，直接聚焦在人群背后一道高档社区大门的四个红色大字上——“锦绣花园”。

〡图源：购房通

就这样，我对彼时的成都第一豪宅完成了首次注目礼。

刚到成都，某次和一美女同行出差，问去哪个榻榻接她上车。答曰：“锦绣花园门口”。我：“锦绣花园在哪里？”美女说：“还是我自己去吧！”而后淡淡提醒：“不知道锦绣花园，不算一个合格的媒体人。”从那时起，在我简单如一张草纸的成都认知里，有第一个警告提示——不知道锦绣花园是要被鄙视、要接受入蓉再教育滴。

事实上，上世纪90年代，锦绣花园不仅对我这样的土鳖进行了逼格启蒙。它也让成都富人群体“身份觉醒”。在这座城市的人们还普遍住在单位宿舍楼，小区内有点绿化就很“港”的年代，它以大别墅花园社区的形态冲刷着这座城市对住房的认识，并用“开奔驰、住锦绣花园”勾勒出城市极少数派的生活方式——老实说，在成都楼市历史上，再也没有出现过比这句话更具杀伤力的豪宅推广语了。

锦绣花园之后，锦官新城、银都花园、中华园、芳草地等高品质小区相继面世，欧洲风情街、凯宾斯基酒店、首座富豪酒店呈现，桐梓林成了成都首个豪宅板块。此后十多年，它一直都是成都富人的生活封面，唱K逛街、请客吃饭、商务会谈、品牌发布都在此地，富人带着女朋友逛街说不定就会与老婆狭路相逢。而区域内那些如雷贯耳的高档社区，成为了成都人神往的地标。

2004年，我的导师开了一间营销工作室，办公室就是锦绣花园的一栋大别墅，门前摆了一辆加长林肯霸气侧漏。我在这里上了近半年班，便感觉锦绣花园已老了，户型大但不通透，空气极不流通。有老业主的在改造房子，也有人陆续开始搬出。

〡图源：购房通

这一次，他们并没离开城南，而是杀向了城南之南，麓山大道。那一年，4500亩的大盘麓山国际社区横空出世，将城南的边界拓宽了10公里。

麓山板块是一个奇迹。

如果按环线看，麓山国际社区在五环外侧，而彼时的成都才扩张到2环。但随着“成都向东向南发展，面积将是4倍纽约”的大规划浮出，有人预判到了成都向南的趋势。

麓山国际社区，4300亩大盘。PUD开发模式、内藏一座18洞高尔夫球场、数十个欧美风格别墅/洋房单元。万华CEO、15岁考上清华的神童罗立平，从这个项目起赢得了“最偏执、最折腾、最自虐”的“罗三最”名头。

〡麓山国际社区 图源：网络

产品牛掰，景观霸道，但距离遥远、配套荒芜，有多少人会为这个4300亩的大盘买单？

事实证明了成都向南对高端买家的吸引。麓山国际开盘就火了，并且持续热卖了10年。此后，蔚蓝卡地亚别墅面市，两大豪宅盘撑起了麓山板块的高端范儿，让成都富人南下到五环边，完成了一次长距离的迁徙，“买豪宅，去城南”渐成风潮！

那个时候，麓山流传着很多富人买房的传说，譬如：有买家会在每一个组团都收集一套房子，比如全国知名地产老板花8000万买下一套高尔夫独栋山庄...但是对于不少人来说，五环之外的配套还是不便，生活还是有点寂寞，他们需要回流到城市再买一套。

这一次，他们仍然选择了城南，金融城豪宅的黄金时代由此揭幕。

2009年，成都金融城规划浮出水面。地价迅速攀升到7000+以上，而这个板块，当时的最高房价才8000出头，并且卖得不好。

从当年初开始，一个传言在成都楼市不迳而走，合景泰富新拿的天价地块，案名誉峰，将做2万/㎡的高层豪宅，价格比春熙路的房子还要贵。誉峰示范区尚未正式开放，合景泰富便陆续邀请媒体参观。我们当时看到的是一个豪宅新物种。6000元一平米的港式精装，楼王单元户型360㎡，一层一户天际泳池。

产品冲击力强，但当时我们在业内做过调查：至少有9成受访者对誉峰的前途表示不乐观。但事实证明：他们低估了金融城豪宅的吸引力。誉峰开盘人潮汹涌，以开盘6.7亿的业绩创下高层住宅销售的开盘纪录。

〡誉峰 图源：网络

在誉峰热卖的同时，一街之隔中海城南1号热得发烫。双雄并峙奠定金融城第一豪宅区的基本盘。此后，银泰中心华悦府面市，这个项目有银泰in99和华尔道夫酒店和交子中央公园加持，先从香港北京爆破，再回成都热卖，进一步提升了金融城的圈粉能力。

金融城的崛起，是新城市CBD的崛起。一开始有人判断，由于规划领先，并且是城市发展的主方向，金融城房价会超过春熙路。此观点被很多人嗤之以鼻，说城市只能有一个中心，金融城配套为零、价格虚高，拿头和春熙路比？

我在2010年就住进了金融城，那时配套的确是个严重问题。买菜要到石羊场的农贸市场，交电费要去桐梓林，夜晚蛙叫声比人声更鼎沸。幸好对面的城南1号还是建筑工地，有路边摊贩卖香烟，不然买包烟都困难。

但时至今日，这个话题已无争论的必要。金融城的配套短板早就消失，全成都二手房价最高的地方就是金融城。可以说，金融城用配套兑现能力和物业的保值增值能力，给了更多成都人“知南而上”的信心，也让外地人开始对城南的未来刮目相看。

在2015年前后，开始有来自香港和京沪的投资客告诉我：“成都的发展有点像上海或北京！”有一次，我们与星河湾某经理人驱车从双流机场到城南铂雅苑，经过城南天府大道时，他看着大道两侧城市夜色喃喃地说：“广州也不过如此！”

估计他也没想到：到现在，成都人眼中的能在未来撑起城市逼格的封面板块，已经又南移到了天府新区麓湖/天府CBD这一带。

我一直认为：“城南崇拜”可以划分成三个时期。桐梓林、金融城和麓湖/天府CBD。金融城板之后，大源、南湖、新川、华府板块的崛起，都是金融城时代的延续，板块房价基本上是以金融城为塔尖呈递减状。直到天府新区麓湖/天府CBD板块隆起，成都有了房价的另一个塔尖。

〡天府CBD 图源：天府发布

2014年，天府新区获批国家级新区，2018年，天府新区成为公园城市首提地，2023年，天府新区条例通过，其成都新城市中心地位以律法形式确立。

在过去的一年，我们看到了一个奇怪的现象：一方面，不断有人在说天新要凉了，另一方面，越来越多的购买力涌向了这个区域，用真金白银加持了城南信仰。2023年，成都楼市单盘业绩前五之中，有三个楼盘在麓湖/天府CBD板块。麓湖生态城、招商时代公园、天府公园未来城，分列第一、第二、第四，麓湖更是创下年度163亿的成都新纪录，且高居全国三甲。

从区域定位、城市规划、自然资源与城市资源配置看，麓湖/天府CBD是另一个高度，就像15年前的金融城规划一样。但它也面临金融城崛起之初的问题——从蓝图到现实需要时间。但是，天下哪一个牛掰的新区不是从一张白纸开始？不是在怀疑与猜测中变化的呢？

1994年，我还是上海某大学经济专业的大一学生，由老师带队去陆家嘴调研。当时那里只有东方明珠和一座八佰伴商场值得一提。班里的上海同学告诉我：浦东在他们眼里就是乡下。宁要浦西一张床，不要浦东一间房。如今看来：一个人对城市的历史了解越多，反而会更无知，因为他总会习惯看身后，裹足不前。

最后讲个故事：我有一个朋友（真不是我）本来打算在西门金沙板块留一套学区房给儿子住。结果毫不关注楼市的儿子强硬拒绝：“哪个要住那里哦？要买房，我只选城南！”看，城南对很多人的吸引力可能还不在楼市！