摘要：如何让展期、重组可以成功，需要诚意（欢迎关注杠杆游戏）

撰文|张银银&编辑|欣欣然

2023年11月21日，房地产板块股债齐飞。

1）背后首先和融创中国有关，11月20日起，该司境外债务重组各项条件已获满足，并于当日正式生效，融创中国成为我国首家完成境内外债务重组所有流程的大型房企。

2）有市场消息称，监管机构正在起草一份中资房地产商白名单，在列的企业将获得包括信贷、债权和股权融资等多方面的支持，这一名单较年初具有系统重要性优质房企的范围有所扩大。

有媒体报道说，可能有高达50家国有和民营房企会被列入其中。

此前杠杆游戏还看到消息说，要注入上万亿资金支持行业。

其他各地在土地拍卖、落户，贷款、限价、限购等方面对房地产的支持，更是目不暇接。

但是，房企脱困依旧在路上。

房地产销售企稳还需要时间，这个过程比预计的似乎要长，政策来了，来了一堆了，但购房者就是不轻易购房；更多的房企债务压力犹存，重组尚未完成，再融资也不是说有就有。

融创中国的债务重组成功，靠的是什么？有经验复制价值吗？能够给其他房企什么启示？房企白名单扩容何时落地？到底有多大功效？

1、融创中国境外债务重组的成功，早就基本确定

融创中国境外债务重组的成功，生效时间是2023年11月20日。

该司11月20日晚间发布公告，宣布境外债务重组各项条件已获满足，并于当日正式生效。

根据融创中国的公告，伴随重组生效，债权人约百亿美元的现有债务，将被置换为新票据、强制可转换债券、可转换债券、融创服务的股票，分别对价57亿美元、27.5亿美元、10亿美元、7.75亿美元。

新票据、强制可转换债券、可转换债券3种产品预期11月21日在新交所上市；融创服务股份已转让至计划债权人账下。

历时18个月的融创中国境外债重组正式宣告成功，意味着该司成为我国首家完成境内外债务重组所有流程的大型房企。

在11月20日公告宣布成功之前，11月17日，融创中国即发布公告称，境外债务重组生效日期将为11月20日。

这真是一场“蓄谋已久”的成功。

没错，一个多月前的10月5日，香港高等法院批准了该司境外债务重组计划。

更早之前的9月18日，融创海外债重组方案投票，债务总额通过率为98.3%——即融创中国的境外债务重组计划，已获得所需的大多数计划债权人批准，胜利在望。

其实谁能想到，在投票之前的1个月左右，8月21日，融创中国股价跌破1港元/股，成为“仙股”。当日收盘，融创中国报0.97港元/股，跌幅12.61%，总市值约52.85亿港元。

这过山车，真是让人震荡。

从一度成“仙”，到上岸新生，杠杆游戏不免感叹，融创中国的经历真是跌宕起伏。

我们回溯一下这个美好的故事历程：

2023年3月，或许是美好的开始。

当时不断有媒体报道说，从知情人士、接近融创中国的人士处了解到，该司的境外债务重组计划进展顺利，有望于2023年3月底前对外公布债务重组计划。

截图来源|百度（特此感谢）

消息确切来源不清楚，或许是有关方面提前放风。从媒体对融创中国的采访申请看，普遍没有正面回应。

从《证券日报》、澎湃等机构媒体的报道看，他们当时都提到，从接近融创中国的人士、知情人士等消息源获得的消息。

上述信源都表示，融创中国的境外债务重组计划进展较为顺利，重组计划获得了主要持有人临时小组的支持，双方将签署重组支持协议。

根据企业预警通的数据，融创中国目前有10笔境外债券，其中3笔将于2023年内到期。

如下图，最后面3笔。

当时杠杆游戏写过，最早的一笔将于4月到期，注意这个时间节点。这也便与当时所传，融创中国拟在3月底前对外公布其债务重组计划的时间对应上了。

图表来源|企业预警通（特此感谢）

如今来看，2022年12月融创中国公告的初步境外债重组框架是深思熟虑的，所以才能得到支持。

3月之后，融创中国不断更新境外债务重组的进展。各种消息总体挺好的，无论宏观还是融创中国自身。

站在今天，我们或许可以说，融创中国境外债务重组的成功，都在意料之中。但背后的不易、博弈，只有当事方最清楚。

2、销售依旧很惨，展期、债务重组的成功对于多数房企来说至关重要

融创中国债务重组的成功，对于其他房企来说，有何借鉴意义？是否可以复制？

回答这个问题，是很难的。因为每个企业的情况，各有不同，但有2点杠杆游戏是确定的：

1）出险房企要重回正轨，在目前的销售大背景下，债务展期、重组的成功，可以说是一定要完成的目标，否则就真的完蛋了。

以目前的房地产行情，靠销售回暖渡劫，几乎是不可能的。

最新数据显示，1-10月，全国房地产开发投资95922亿元，同比下降9.3%（按可比口径计算）——前9月是下滑9.1%；其中，住宅投资72799亿元，下降8.8%。

1-10月，房地产开发企业房屋施工面积822895万平米，同比下降7.3%。其中，住宅施工面积579361万平米，下降7.7%。

房屋新开工面积79177万平米，下降23.2%。其中，住宅新开工面积57659万平米，下降23.6%。

房屋竣工面积55151万平米，增长19.0%。其中，住宅竣工面积40079万平米，增长19.3%。

1-10月，商品房销售面积92579万平米，同比下降7.8%，前9月下滑7.5%。其中住宅销售面积下降6.8%。商品房销售额97161亿元，下降4.9%，前9月下滑4.6%。其中住宅销售额下降3.7%。

如上图，我们看趋势可以说很差，销售的下滑完全没有止住。

10月末，商品房待售面积64835万平米，同比增长18.1%。其中，住宅待售面积增长19.7%。

1-10月，房地产开发企业到位资金107345亿元，同比下降13.8%。

其中，国内贷款13117亿元，下降11.0%；利用外资37亿元，下降40.3%；自筹资金34781亿元，下降21.4%；定金及预收款36596亿元，下降10.4%；个人按揭贷款18506亿元，下降7.6%。

我们可以看过去一些月份的投资到位情况趋势，反正是不好。

10月，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为93.40，9月为93.43。

这样一个大行情，有几个出险房企可以靠销售来舒缓资金链？何况，很多房企的预售款都无法完全自己掌控，想拿着客户的首付款去拆东墙补西墙，不像过去那么容易了。

所以，完成展期、重组目标是出险房企想要活下去，必须完成的目标。

2）如何让展期、重组可以成功，需要诚意——其中最大的诚意我想就是实控人愿意和企业一起共度难关。

我们看到，有些实控人破罐子破摔；还有的啥都想要，不想失去主导权，又不想出血，天底下哪有全占便宜的事？

融创中国这次化债的过程，孙宏斌自掏腰包数亿美元无息贷给公司，将借款转为强制可转债。很多老板应该想一想，自己可以为企业做什么？

当然，有时候做不做结果都是一样，甚至有的对前途早就很清楚，不乏要坐牢的。

3、“扩围房企白名单，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，效果几何？

对于多数房企，特别民营房企，甚至一些混合所有制、国有股份房企来说，如上文杠杆游戏所述，销售快速回暖指不上，资金链如何稳住？一方面必须完成债务展期、重组目标，同时取得再融资也是重要的。

如此，才能度过艰难的时光。过去2年，一些房企彻底倒下，归根结底就是销售崩了、再融告吹，最终无路可走。

当然他们自身的资产结构、债务健康程度、企业治理效能本身也是问题，动辄资不抵债，债务暴雷后谁敢信你，谁敢再借钱给你？

最新的消息说，我国监管机构正在起草一份房地产商白名单，此举显示监管层正在加大力度提振房地产行业。

上述消息背后，源于房企融资政策的根本性转变。

图表来源|广发证券发展研究中心/郁言债市（特此感谢）

一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求——这个话近期已经说过好几次，10月末举行的中央金融工作会议，关于房地产完整表达是这样的：

促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。

“房住不炒”应该升级了，切换提高为新表达“房地产新模式”。

于房企而言，上述举措，怎么都是好事，当然有些房企再也没机会了。

对于还有机会的房企，扩围房企白名单，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，这是非常迫切的。

媒体报道，金融监管部门在上周五（11月17日）召开的金融机构座谈会上，讨论了金融机构对民营房企的融资增速，不得低于整个房地产行业的平均融资增速。

希望这些都是真的。

不过话说回来，房地产自有其规律，过去较多的行政手段刺激和打压楼市，扭曲了市场。而今供求关系的真实变化，已经到来，一切试图根本性扭转规律的努力，本身就是目标定错了。

尊重经济周期，尊重楼市行情，人为适度平缓波动或许才是正确的。

祝大家好运吧。

本文未标注出处的财务图表，均源自融创中国有关公告，特此说明并致谢

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