楼市一直在等待的“史诗级救市政策”终于来了。
8月31日晚，央行和金融监管总局联合发布文件，降低首套房、二套房首付比例、降低二套房贷利率、降低首套存量房贷利率。与此同时，包括广深京沪四大一线城市和南京、武汉、成都在内的全国多个城市，纷纷官宣“认房不认贷”。
自此，中国楼市迎来了近年最给力的政策组合拳。
01
认房不认贷，首套房资格认定规则生变
无论你此前是否使用过商业贷款买房，有无贷款记录。只要买房家庭在购房时名下没有成套住房，银行都会按照首套住房来执行住房贷款政策。
我们知道：此前为了抑制楼市过热，四大一线城市和众多二线城市都比较严格地执行“认房又认贷”的政策。二套房的首付比例和贷款利率都要比首套房高出一大截。特别是京沪等一线城市，二套房的首付比例高达80%、70%。“认房不认贷”政策落地意味着买房人的资金压力骤减，可以极大地释放出被压抑的刚性需求和改善性需求。
02
首付款比例下调 首套2成，二套3成
这一次，央行和金管总局的通知明确指出：首套房首付比例不低于20%，二套房首付比例不低于30%，这条新规适用于全国范围，不再按照限购和非限购城市来区别设置。值得一提的是，首套房首付比例低至20%，是我国自2008年之后第一次,其力度不可谓不大!
在我国，首付比例的设置通常和城市能级与楼市热度相关。一般来说，能级越高、楼市越热的城市，首付比例越高。目前北京、上海两城的首套房首付比例为35%，全国最高一档。然后南京、杭州、成都等强二线城市一般都设置了30%的首套房首付比例（商业贷款比例）。
新规定出台之后，我国很多核心城市的首付比例都有了房款总价10%左右的下调空间。以成都为例，一套200万左右的房子，原来需要首付60万，如果按照首付20%计算，现在只需首付40万，置业的首付压力减轻了三分之一。二套房楼市的减压效果就更为明显：300万总价的房子，按照原来“二套房首付6成”计算，需要180万元，按照新规只需首付90万。
首付比例新规+认房不认贷的政策组合，可以在北上广深四大一线城市和强二线城市发挥出极大的威力，因为这些城市本来就有比较强的改善需求，一旦降低购房门槛，原来被抑制的置业需求就有可能得到更充分的释放。但同时我们也注意到：这一年来，其实很多城市在不断调整首付比例，很多城市的首套房首付比例和二套房首付比例本来就已经达到20%、30%这个门槛。这个首付比例新规定对它们而言，可能更多的是士气和信心上的鼓舞。
03
利率下限调低，二套房贷和首套存量房贷都有大利好
俗话说，羊毛出在羊身上，降低首付比例，会不会增加买房人的按揭压力？
新规出炉，LPR并未如很多人预期一样下调。但差别化的住房信贷政策，将利率调整优化的重点放在了二套房贷款利率和首套房存量房贷利率上。这一次，二套房贷利率的最低限制，从之前的LPR+60个基点降到了LPR+20个基点。简单地说，二套房贷的利率下限，已从4.80%下降为4.40%。
这对改善市场的刺激相当大。这意味着，即便是二套房买家们不能从“认房不认贷”这条新政获得实惠，也可以享受到房贷利率下调的好处。为了给买房人减压，提振市场信心、促进消费。从9月25日起，首套存量房贷借款人，可向金融机构提出申请，既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。
值得注意的是：降低后的首套存量房贷利率，仍然要符合贷款发放时当地的房地产政策——不能低于当时所在城市房贷利率的政策下限。
尽管各地的具体细则还没有出来，但很明显的是——在房贷利率上高位站岗的买房人，将迎来一次解套机会。特别是很多以5%—6%贷款利率购房的高息买房人，房贷利率有可能直降100多个基点。有相关数据显示：这次存量房贷利率的调整，将涉及到4000万户家庭、超1亿人，涉及调整的贷款规模可能达到25万亿。
同时我们看到：从9月1日起，各大银行开始全线下调定期存款利率。众所周知：下调存款利率的背后逻辑是鼓励消费与投资。这一次，就差没有拿着高音喇叭喊了：“别存了！快把钱花起来！”
04
政策大招频出之后，楼市能否迎来金九银十？
不可否认，2023年的房地产行业仍在低谷之中。万科董事会主席郁亮日前用超跌来形容当下行情。他说，按照目前这个趋势，今年的新开工面积只有6.6亿㎡，回到2006年的水平。但他同时也认为：这个行业会回到正常水平。
正常水平是什么？郁亮认为：到2030年，我国的城镇化率将从目前的65%上升到70%，城镇人口会增加到9.8亿左右。保守估计：未来10亿—12亿㎡的新开工面积是有保障的。
事实上，郁亮的观点与市场主流看法相吻合——进入新周期后的中国楼市，虽然难以再现18万亿这样的市场规模，但10万亿-12万亿的规模还是比较合理的。
《易经》有言：一阴一阳谓之道 。
《论语》则说：孤阴不长，独阳不生。
一个行业，至暗之时往往最接近光。这一点，在地产行业中正在得到印证——如果没有这两年的低谷探底，房地产行业也不会重回支柱行业地位，更不会有现在的政策大招频频亮出，加持楼市走向复苏之路。从这个角度看，金九银十可以期待。更重要的是：楼市从低谷中崛起的阶段，往往是买房人入市的绝佳窗口期。
