据了解，此次纳入管理的短租房范围是 利用北京国有土地上规划用途为住宅的居住小区内房屋，按日或者小时收费，提供住宿休息服务的经营场所 。北京大学房地产法研究中心主任楼建波表示，从定义来看，这一范围并不包括乡村房屋。
值得注意的是，与今年8月公布的征求意见稿不同的是，《通知》明确，北京短租住房按区域实行差异化管理，首都功能核心区内禁止经营短租房。
对于在其他区域经营短租房住房的经营者，《通知》规定，经营者需符合本小区管理规约，无管理规约的应当取得业主委员会、物业管理委员会的书面同意或取得本栋楼内其他业主的书面同意。同时，如果出租房屋非经营者所有，经营者还要取得出租住房业主的书面同意，与房屋所在地公安派出所签订治安责任保证书，并书面告知所在小区物业服务企业，无物业服务企业的，书面告知社区居委会。此外，房屋要符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件。
不仅如此，以前租客通过互联网平台预订短租房后，可直接获取门锁密码进入房屋，不需要与经营者见面的惯性做法将在规范实施后发生改变。《通知》明确提出，经营者应在住宿者入住前，当面核对住宿人员身份证件信息，即时通过规定的信息系统申报租客的登记信息。登记信息内容包括：承租人姓名、身份证件类别、身份证件号码、居住时间、有效联系方式等。经营者不得向无合法有效身份证明的人出租房屋。若经营者违规出租房屋给无身份证件的人或未按规定登记，由公安等有关部门依照《治安管理处罚法》《反恐怖主义法》进行处罚。
同时，互联网平台也需要承担在短租房管理中的核验责任。即提供短租住房信息发布的互联网平台，应当核验短租住房经营者提供的业主身份证明、经营者身份证明、房屋权属证明、治安责任保证书等材料，核实房屋状况，登记并实名认证经营者身份，逐人登记交易订单签订人和实际住宿人员身份信息和有效联系方式，并按照有关部门要求报送住宿人员、房屋等信息。互联网平台不得为不符合要求的短租住房提供信息发布服务。违反规定的由公安、网信等部门依照《网络安全法》《反恐怖主义法》《电子商务法》处罚。
于法有据解决顽疾近年来，随着“互联网＋”和共享经济的兴起，北京市大量居住小区内的民宅以“城市民宿”形式对外出租。“城市民宿”本质是“日租房”“钟点房”等短租住房，与酒店、旅馆相比，存在一些安全隐患，比如，不按照公安机构要求对房客进行信息登记；与长租住房相比，不签住房租赁合同，更不办租赁合同登记备案。虽然短租住房因价格低、位置较好，一定程度上迎合了部分旅行人员“省钱短住”的需求，但短租住房存在的隐患不容忽视。
北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥表示，此次出台的通知，对于落实“房住不炒”“租购并举”、规范发展住房租赁市场、解决短租住房藏污纳垢、城市民宿脱离监管等问题，将起到重大作用。
对于《通知》的正式印发，楼建波解读道，《通知》可以用“三有”来概括：
一是于法有据。 征求意见时，网络平台、短租经营者对要求“符合本小区管理规约或业主大会决定”“无管理规约或业主大会决定的，应当取得本栋楼内其他业主的书面同意”等规定反对声较大，认为太严苛。其实，《民法典》第二百七十九条有明确规定，“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意”。《通知》完全符合《民法典》条例，也充分体现了业主自治原则，是对业主居住权益应有的保障和尊重。
二是有例可循。 国际上大城市对于利用住宅小区经营短租房或民宿的，基本上都有严格的规范管理要求。其相关要求都特别强调对相邻权益人权益和公共安全利益的保障，基本都实行事前行政许可或登记备案制度，跟旅馆业一样，要求须将入住信息及时报送公安部门，并且都强化了网络平台和经营者的责任。从国内其他城市来看，《重庆市物业管理条例》《珠海市经济特区旅游条例》都规定了住宅用于经营民宿等住宿服务的，应当经有利害关系的业主同意。《河北省租赁房屋治安管理条例》《江苏省特种行业治安管理条例》规定，短租经营须参照旅馆业进行管理。
三是城乡有别。 政策适用范围限定为“国有土地上规划用途为住宅的居住小区内的房屋”，并不包括乡村房屋。北京市对发展乡村民宿是持鼓励态度的。2019年北京市文化和旅游局等八部门联合印发了《关于促进乡村民宿发展的指导意见》，鼓励并规范乡村民宿发展，既能促进乡村经济发展、提高村民收入，同时由于用于经营乡村民宿的房屋空间相对独立，不会存在“城市民宿”带来的扰民等问题。
提前规划加快落实当这条8月北京市住建委就开始向社会公开征求意见的《通知》终于“靴子落地”时，也让北京城市民宿的经营者和短租民宿预订平台有了不小的压力。
爱彼迎方面在接受本报记者采访时表示，爱彼迎正在积极研究，并将帮助受影响的房东了解这则新规。小猪短租公关负责人黄伟认为，通知不可避免短期会对北京的城市民宿市场造成一定冲击，但从长远来看，该政策对于北京城市民宿的健康发展是有所推动的。
事实上，在常态化的疫情防控下， 周边游的火热为北京乡村民宿的发展带来了更多的机会。 相关数据显示，北京周边以延庆怀柔密云为代表的京郊乡村民宿集群7月份开始订单就环比增长41%。爱彼迎、小猪短租、途家也把更多的精力放在了乡村民宿的业务拓展上。
“从长期来看，这一新兴行业是受到政策支持的。在今年特殊背景下，我们更是看到了乡村游和城市周边游成为了促进旅游产业恢复活力的两大抓手。爱彼迎也推出了‘乡村民宿质量提升’远程学习系统，向全社会免费开放。我们将继续积极携手房东社区和行业同仁，配合地方短租房监管工作，助力共享住宿行业可持续发展。”爱彼迎相关负责人说。
小猪短租也将目光更多地转向了乡村民宿，在不久前小猪短租与小红书宣布达成战略合作，已经入驻小红书的小猪民宿商家超过500家，其中京郊民宿商家占比25%，由小猪民宿提供预订直连以及免企业认证费用的支持。目前，京郊乡村民宿平均房价1568.38元，平均入住率89.43%，基本恢复至去年同期水平。
但是，相比京郊的乡村民宿，城中心的民宿或短租房吸引的更多的是来自全国各地的希望体验老北京的生活的游客。通知实施后，可能有一大部分在城中心胡同里的短租房将退出市场。有业者表示北京城市民宿的市场结构也可能发生变化。“如今在北京要是打算做短租房的生意，至少要经过这间短租房所在区域的左邻右舍的同意，且是一致同意，真的是太难了！”今年也有不少城市民宿经营者改变了经营策略，北京一位经营城市民宿的业者表示，已经将自己经营的民宿改成了长租。也有一些经营短租业务的经营者选择退出北京市场，去其他城市寻求发展。有业者表示，随着通知的落地实施，北京城市短租民宿或将迎来新一轮的净化发展。
来源 ： 中国旅游报
