接二连三的“万人摇”、主管部门介入调查的“公寓界拼多多”，土拍降温、二手房降价……楼市传统销售黄金期“金九银十”已过大半，杭州楼市热点不断。

热点背后，信号强烈：在中央“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的明确表态下，楼市预期已经转变，理性回归，房住不炒。

“银十”怪象背后：投资客退潮

国庆假期，杭州诞生第16个“万人摇”——杨柳郡。10月2日，该楼盘公示登记结果，590套房、10416组登记，外界普遍认为“最后的杨柳郡”会迅速清盘。可意外的是，10月9日选房日，90平方米以上的大户型依然抢手，44-66平方米的小户型却遭遇大规模弃选，号子一直叫到了9201号购房者。这场选房马拉松，足足“跑”了10个小时。

“投资客在撤退。只有那些真正考虑自住的人，才会对户型、楼层挑挑拣拣。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚分析，大规模弃选，正说明本次摇号的参与者，大多为了自住。

这几天，记者走访了几家准备本月开盘的“网红盘”，比如滨江区的绿城·晓风印月、南星板块的仁恒滨江园等，销售人员均表示，意向客户均是自住，投资客几近绝迹。

在投资更为活跃的酒店式公寓市场，投资客也在离场。国庆假期，位于绿地·华家池项目内的“华家池·侨公馆”，打出“68万起”的超低价格。事实是，一家销售代理公司将一套酒店式公寓分割成3套销售，由三个陌生人“共享产证”。如此“操作”，引来杭州市住保房管局的介入。丁建刚分析，一套房拆成3套卖，折射出酒店式公寓市场的分化严重，“虽然投资客尚存，但可投资额度已经降低了。”数据显示，今年前3季度，杭州市区酒店式公寓成交13471套，同比下降45.6%。

“万人摇”“不需摇”并存：新房降温

投资退潮，将成为未来主宰杭州楼市的一大趋势。如果回顾一下刚刚过去的“金九”，还能看出更多端倪。

据浙报传媒地产研究院统计，9月份新房成交量为11662套，与去年同期相比下降了约8.95%。今年前三季度，杭州商品房总成交93536套，较上年同期下跌了约17.01%，为2015年来的第二低。

虽然，9月出现2个“万人摇”的红盘，但更多楼盘是“不需摇”的。据不完全统计，9月杭州楼市整体中签率约为14%，较8月份的8%涨幅明显。流摇楼盘多达43个，临安区、余杭区成为流摇高发区。单个楼盘的表现，更能说明中签率在走高：8月份金地·江山风华推出的房源中签率7.7%，但9月份升至10.3%；新希望滨江·锦宸8月份中签率为5.56%，9月份升到了17.9%；三湘印象·森林海尚加推中签率从上半年的39.87%、53.45%升到9月的77.5%……

进入十月，开发商的出货节奏明显加快。本月，杭州预计有61盘入市，其中纯新盘24个。少数拥有“限价彩蛋”的红盘，依旧会红得发紫。比如第17个“万人摇”大江东板块河庄街道的金色和庄，均价1.2万元、比周边二手房低了6000元，导致220套房子、28719户家庭报名登记，成为杭州摇号至今报名人数最多的楼盘。不过，它并没有“焐热”整体行情，大多数楼盘要“清冷”很多。像恒大·国玺悦龙府领出第一批预售证，共计124套，均价38500元/平方米，首开只有54人报名，直接流摇。2017年，恒大的拿地楼面价为30387元/平方米，业内人士测算，项目保本房价是42500元/平方米。亏本销售，足见开发商对未来的判断并不乐观，与其捂盘僵持，不如割肉“抢跑”。

土地、二手房均降价：理性回归

更多迹象表明，楼市已经“入秋”。

从房地产的“面粉”——土地市场看，降温十分明显。“限房价、限地价”新政影响下，杭州土拍一改此前的火爆。9月以来，杭州共成功出让涉宅地块18宗，其中溢价率在20%以上的地块仅有8宗，甚至还有3宗地块底价成交。比较有代表性的是笕桥单元：9月，金隅接连拿下2宗笕桥单元的住宅地块，一宗楼面价24060元/平方米、另一宗楼面价23625元/平方米，未来房价的均价上限（含精装）为40800元/平方米。而隔壁的龙湖大家九龙仓·璟宸府项目，2017年拿地的楼面价高达31154元/平方米，现在高层的预售均价也只能达到40800元/平方米。可以预见，在调控政策延续、融资环境趋紧、去化压力显现、短线预期锁死的大背景下，土地市场也将会更加趋于理性。

再看二手房市场。“从成交量变化来看，今年3月份起，每个月都有一些回落。”杭州我爱我家品牌总监周包军认为，杭州二手房成交正呈“阶梯式”下滑趋势，到9月二手房成交已跌至6098套。另一方面，二手房的供应量相当充裕，目前已有超过9.6万套二手房挂牌。随着供应增加和成交周期变长，二手房的价格也在松动，房东一改以往的“牛气”，有了3%-5%的议价空间。周包军认为，回落是市场向“正常”的回归。“尤其是土地‘双限’，对稳定预期的效果非常明显。眼下，调控没有出现任何松动，购房者情绪平和。”他表示，目前二手房市场几乎看不到投资客的身影，购买者都是自住客户。

记者 方臻子