二级市场行情小幅震荡，首单市政类REIT上市——REITs周报（202...

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摘要

1、二级市场

价格走势：2025年2月17日-2025年2月21日（以下简称“本周”），我国已上市公募REITs的二级价格整体呈现先跌后涨的走势，加权REITs指数收于133.25，本周回报率为1.62%。

与其他主流大类资产相比，回报率由高至低排序分别为：可转债>A股>黄金>REITs>纯债>原油>美股。

从项目属性来看，本周产权类REITs呈现先跌后涨趋势，特许经营权类REITs呈现整体上涨的趋势，特许经营权类REITs表现更为亮眼。

从底层资产类型来看，本周交通基础设施类REITs的回报率表现最为突出。本周回报率排名前三的底层资产类型分别为交通基础设施类、消费类和能源类。

从单只REIT层面来看，本周公募REITs涨跌互现，有41只REITs上涨，有20只REITs下跌，REITs二级市场交投热情持续走高。涨幅排名前三的分别是国泰君安济南能源供热REIT、中金山东高速REIT和华夏中国交建REIT。

成交规模及换手率：从底层资类型产来看，本周公募REITs成交规模相对稳定，市政设施类REITs区间日均换手率领先其他。已上市的61只REITs周内总成交额为40.5亿元，周内区间日均换手率均值为1.9%，成交规模较上周小幅波动。

从单只REIT层面来看，本周单只REIT成交规模和换手率方面表现分化。周内成交量前三的是中金普洛斯REIT/华夏中国交建REIT/博时蛇口产园REIT；成交额前三的是华夏中国交建REIT/中金普洛斯REIT/国泰君安济南能源供热REIT。

主力净流入：本周主力净流入总额达1.6亿元，市场延续交易热情。周内主力净流入额前三的底层资产类型是园区基础设施类/仓储物流类/保障性租赁住房类；周内主力净流入额前三的REITs是博时蛇口产园REIT/中金普洛斯REIT/华夏合肥高新REIT。

大宗交易：本周大宗交易总额环比上周大幅增加50.5%。本周周内有5个大宗交易日，大宗交易总成交额为71331万元，星期二（2025年2月18日）大宗交易成交额是周内单日最高，为22893万元；单只REIT来看，周内大宗交易成交额前三的是平安广州广河REIT/华安张江产业园REIT/中金普洛斯REIT。

2、一级市场

本周有一只REIT新上市：国泰君安济南能源供热REIT。

本周，中银中外运仓储物流封闭式基础设施证券投资基金的项目状态更新至“已反馈”、汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施证券投资基金的项目状态更新至“通过”。

1、二级市场

2025年2月17日-2025年2月21日（以下简称“本周”），我国已上市公募REITs的二级价格整体呈现先跌后涨的走势：中证REITs（收盘）和中证REITs全收益指数分别收于865.23和1064.08，本周回报率均为1.23%；加权REITs指数收于133.25，本周回报率为1.62%。

与其他主流大类资产相比，我国公募REITs于本周表现中等：美股回报率为-2.51%、A股回报率为2.01%、可转债回报率为3.43%、纯债回报率为-0.56%、黄金回报率为1.83%、原油回报率为-0.65%（在本篇报告中，若无特别标明，“回报率”即为“本周回报率”，下同）。回报率由高至低排序分别为：可转债>A股>黄金>REITs>纯债>原油>美股。（本周回报率计算公式为：(本周最后一个交易日的收盘价/上周最后一个交易日的收盘价)-1，下同）。

1.1.2 底层资产层面

从项目属性来看，本周产权类REITs呈现先跌后涨趋势，特许经营权类REITs呈现整体上涨的趋势，特许经营权类REITs表现更为亮眼：产权类REITs加权指数收于144.12，回报率为0.32%；特许经营权类REITs加权指数收于115.97，回报率为3.14%。

从底层资产类型来看，本周交通基础设施类REITs的回报率表现最为突出。本周回报率排名前三的底层资产类型分别为交通基础设施类、消费类和能源类，其加权指数分别收于99.78、147.06和149.06，回报率分别达3.44%、1.7%和0.55%。

1.1.3 单只REIT层面

本周公募REITs涨跌互现，有41只REITs上涨，有20只REITs下跌，REITs二级市场交投热情持续走高。涨跌幅方面，涨幅排名前三的分别是国泰君安济南能源供热REIT、中金山东高速REIT和华夏中国交建REIT，涨幅分别为17.14%、7.95%和6.22%；跌幅排名前三的分别为华泰南京建邺REIT、华安外高桥REIT和华夏北京保障房REIT，跌幅分别为3.55%、3.19%和3.1%。年化波动率方面，排除本周新上市的国泰君安济南能源供热REIT后，波动率排名前三的分别是招商高速公路REIT、中航京能光伏REIT和华夏深国际REIT，年化波动率分别为36.51%、26.14%和21.18%。

1.2 成交规模及换手率

1.2.1 底层资产层面

本周公募REITs成交规模相对稳定，市政设施类REITs区间日均换手率领先其他。截至本周，已上市的61只REITs周内总成交额为40.5亿元，周内区间日均换手率均值为1.9%，成交规模较上周小幅波动。成交额方面，周内成交额前三的REITs类是交通基础设施类/园区基础设施类/仓储物流类，成交额分别为11.9/8.2/4.9亿元；换手率方面，周内区间日均换手率前三的REITs类是市政设施类/水利设施类/生态环保类，分别为7.4%/2.6%/1.3%。

1.2.2 单只REIT层面

本周单只REIT成交规模和换手率方面表现分化。成交量方面，周内成交量前三的是中金普洛斯REIT/华夏中国交建REIT/博时蛇口产园REIT，分别为0.6/0.5/0.4亿份；成交额方面，周内成交额前三的是华夏中国交建REIT/中金普洛斯REIT/国泰君安济南能源供热REIT，分别为2.7/2.3/2.1亿元；换手率方面，周内换手率前三的是国泰君安济南能源供热REIT/银华绍兴原水水利REIT/国泰君安临港创新产业园REIT，分别为37.05%/12.85%/12.71%。

1.3 主力净流入及大宗交易情况

1.3.1 主力净流入情况

本周主力净流入总额达1.6亿元，市场延续交易热情。主力资金净流入层面，从不同底层资产REITs来看，周内主力净流入额前三的底层资产类型是园区基础设施类/仓储物流类/保障性租赁住房类，净流入额分别为6948/3558/3052万元；从单只REIT来看，周内主力净流入额前三的REITs是博时蛇口产园REIT/中金普洛斯REIT/华夏合肥高新REIT，净流入额分别为2319/1991/1984万元，连续流入天数分别为5/1/5天。

1.3.2 大宗交易情况

本周大宗交易总额环比上周大幅增加50.5%。本周周内有5个大宗交易日，大宗交易总成交额为71331万元，星期二（2025年2月18日）大宗交易成交额是周内单日最高，为22893万元；单只REIT来看，周内大宗交易成交额前三的是平安广州广河REIT/华安张江产业园REIT/中金普洛斯REIT，成交额分别为14688/9647/9567万元，对应平均折溢价率分别为0.7%/1.2%/-0.2%。

2、一级市场

截至2025年2月21日，我国公募REITs产品数量达61只，合计发行规模达 1660.81亿元。从底层资产类型来看，截至2025年2月21日，交通基础设施类发行规模最大，共发行687.71亿元，园区基础设施类REITs发行规模次之，为259.26亿元。

本周有一只REIT新上市：国泰君安济南能源供热REIT于2025年2月17日在上交所上市，资产类型为市政设施，发行规模为14.96亿元。

2.2 待上市项目

根据上交所及深交所项目动态披露，共有21只REITs目前处于待上市状态，其中16只为首发REITs，另外5只为待扩募REITs。

本周，中银中外运仓储物流封闭式基础设施证券投资基金的项目状态更新至“已反馈”、汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施证券投资基金的项目状态更新至“通过”。

4、风险提示