在刚结束的二月，也是春节前后，南方的寒冷给人们带来了极大的困扰，出导致开车回家过春节的人，不是堵在路上就是堵在上路上，天气是十分恶劣。让开车的人心有余悸。

这股寒冷的氛围似乎也对上海的房地产市场产生了影响。

尽管春节的氛围浓厚，但据贝壳研究院统计的数据显示，春节期间上海的楼市交易量并未出现显著增长，二手房的日均交易量也显得相对平淡。

尽管一线城市的成交热度已明显不如二三线城市，但这只是数据反映的情况。在现实生活中，我观察到同行以及我自己的客户看房子情况，人群情绪却异常高涨。看房的热情明显要比之前高。这些看房的群体组要是这样三类人群：

第一类人群：大约七成是寻求置换的购房者

第二类人群：两成是为了购买学区房的家长

第三类人群：而剩下的一成则主要是有婚房需求的刚需族和少数单身贵族

每个群体都有自己的独特诉求。在这股躁动的氛围下，我隐约捕捉到了人们的议论：2024年的金三银四，究竟是该出手还是保持观望呢？今天，我们就来深入探讨一下这个关乎2024年最为关键的3、4月份的议题。

第 一

2024年，楼市的小阳春是否会如约而至？这无疑成为了众多购房者心中的疑虑。回首2023年，无论是寻求置换的买家还是手握房产的房东，市场的波动都让他们倍感压力。然而，即便在这样的环境下，我仍想为大家带来一丝希望：2024年的楼市或许值得我们期待一个温和回暖的春天。，我们先来看一组2024年2月8号到2024年3月2号成交数据

我们来看看上周六和周日的成交情况，首次成交套数超过了650套。

上海，二手房网签，昨天突破6百套了，但量仍不大。估计下周六站上7百套，两三周后的周6有望突破8百套，所以我认为2024上海的小阳春还是值得期待的。另外我还特意看了一下过去几年3月的小阳春，除了22年缺席以外，其他9年一直都在。

根据对历年市场趋势的观察，我们可以合理推测，24年3月份的房地产交易动向，很可能会延续过去九年春季市场的活跃态势。这种预测的依据主要基于以下几点：

首先，上海房地产市场已经经历了一年的调整周期，这使得市场供应变得更为丰富。当前市场上挂牌的房源数量众多，且低价优质房源也不在少数。对于潜在的购房者而言，这意味着他们现在拥有更多的选择和机会。

其次，从历史数据来看，过去十年中，上海楼市的3月份总是呈现出一种“小阳春”的现象。具体来说，3月份的成交量要么是全年中的最高点，要么是全年成交量开始攀升的起始点。无论是哪种情况，都证明了“小阳春”在楼市中的重要地位。

最后，回顾23年的数据，上海楼市共成交了18万套住宅。这一成交量，从长期趋势来看，已经超过了“房住不炒”政策实施初期的17年和18年。

这表明，尽管政策调控对市场产生了一定影响，但上海楼市的整体活力并未被削弱。综上所述，我们有理由相信，24年3月份的上海楼市将继续保持活跃态势，延续过去九年的“小阳春”惯性。

在2022年，受口罩事件的影响，上海的成交量缩减至16万套。然而，到了2023年，成交量回升至18万套，这显示市场已经逐渐稳定。这一增长表明，尽管面临挑战，但市场的基本面需求依然存在。实际的成交量是无法伪装的，它真实地反映了市场的状况。

第 二

我们在来回顾一下2023年上海楼市除了那些政策：

在九月底之后，四个一线城市接连不断地推出新的政策。尽管有人声称“认房不认贷”政策只持续了两个月，但实际情况并非如此。政策的实施效果往往具有滞后性，这一点可以从近期的经济数据中得到印证。

以1月份的经济数据为例，净增房贷达到了6772亿，这一数字甚至超过了去年10月、11月和12月三个月的总和，仅为4500亿。环比去年12月，这一数据增长了整整4倍，显示出居民对于贷款的信心正在恢复。

此外，1月份的M2涨幅虽然为8.7%，但M1却增长至5.9%。值得注意的是，M2与M1之间的剪刀差也从之前的8.4%大幅下降至2.8%，这意味着资金开始更多地流入实体经济和居民的口袋。这些变化都证明了政策效果的滞后性，并且正在逐步显现出其积极的影响。

数据的真实性不容置疑，但在楼市的1月成交情况上，似乎并未呈现出明显的繁荣态势。在上海，1月的成交量约为1.6万套，这一数字还是能证明上海楼市的基本面还是不错的。

这恰恰体现了政策调整的滞后效应，而这种滞后效应预计将在2024年的楼市小阳春期间继续产生深远影响。

那么，为什么2024年会选择在春节前夕密集发布相关政策呢？这背后的原因很可能是为了给小阳春注入更多的活力。事实上，1月底，央行已经向市场注入了高达一万亿的长期流动资金，这一举措无疑为楼市注入了新的活力。

紧接着，刚刚过完春节之后，又紧急大幅降低5年期LPR，直接降低了25个BP。

直接了当给入场人群送大礼包。这些货币政策，其实是在全国层面的小阳春积蓄力量。

第 三

从全楼楼市的市场情况来看，一线的深圳已经在春节后启动了。

根据深圳贝壳找房所提供的数据，从2月19日至2月25日，该平台的二手房参观量同比增长了352.5%，而成交量则飙升了662.5%。值得注意的是，这一增长是在前一周即春节期间实现的。然而，与此同时，深圳市挂牌的二手房源数量却出现了明显的下滑。

据深圳市房地产中介协会公布的数据，截至2月19日，全市共有49680套有效二手房源在售，与上一个统计周期相比，减少了4443套。这表明，深圳在过年前几天全面放开的限购政策已经开始产生积极效果。

尽管上海在春节前也放开了外环外的单身限购，但其政策效果尚未完全显现。当靠近外环的一些刚需板块开始批量出货时，市区的置换成交将会出现联动效应。

我注意到，有网友评论说上海的开放程度还不够大，未能像深圳那样全面放开。然而，我认为这并非勇气问题，而是由于上海和深圳在房地产市场上的发展轨迹存在显著差异。

自从深圳在20年严查JYD后，其房地产市场经历了一段低迷时期。而上海在这三年里一直保持着相对稳定的成交表现，成为一线城市中最健康的房地产市场之一。因此，上海在制定政策时总是采取后发制人的策略。

从23年9月开始，上海在政策制定上采取了跟随策略，紧随广州、深圳之后，并与北京共同推出了一系列房地产政策。这些政策包括认房不认贷、降低税费、调整普通住宅标准以及放开外环外（除崇明外）的单身限购。在这些方面，上海并不急于成为先行者，而是选择跟随全国的整体趋势。

你是否记得，自去年9月实施“认房不认贷”政策后，北上广深这四个一线城市在10月份的房屋交易量首次实现了同步显著增长？上海一直以来都在寻求与其兄弟城市的协同共振。而这次，深圳已经率先迈出了重要的一步，上海也在紧随其后，稳步前行。

总 结

虽然我认为上海房地产市场的成交量将经历一段短暂的回暖期，即“小阳春”，但这并不意味着市场会一帆风顺。相反，价格方面可能会出现“倒春寒”的现象。回顾去年，许多房东在销售过程中遇到了困难，因此，在当前的市场环境下，一些房东可能会选择尽快出售房产以规避风险。

这些急于出售的房东，为了加速交易，很可能会在价格上做出让步，从而形成新的价格冲击。这种现象可能会与市场中不断释放的积极信号相互交织，使得市场的判断变得更加困难。特别是当考虑到货币政策的宽松、政策调控的放松以及急于置换房产的房东等因素时，2024年的楼市将呈现出更加复杂的局面。我有几个建议：

第一：新房方面，项目足够好+新房积分也够，可以果断入手。

不过主要甄别开发商的营销手段。因为有很多开发商会夸大宣传，建议还是要实地去看一下，去了解

第二：二手方面，24年情况会更加复杂，挂牌量可能会复制23年3月之后的情况。置换的品质房源，会快速消化。如果有学区要求的，可能要尽快锁定板块和待选小区了。毕竟一些笋盘，已经在春节前消化不少。

第三：假如手上还是有闲钱，有100万左右，那么我认为在市中心可以选择入手一套老破小，因为200万以内的房子，租金可以租到4500到6500，基本上租金就可以覆盖贷款了，用来抵抗通货膨胀，我觉得还是挺不错的。

这样复杂多变的市场下，上海今年的三月，你觉得是小阳春多一些还是倒春寒多一些呢？评论区谈谈你的想法。