导 语 今日，沪住建委、市房管局、规划局及税务局四部门联合发布了《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，该通知将于明日起施行。（我只列出了我认为重要的内容） 划分重点 非沪籍社保年限由 5 年缩短为 3 年； 非沪籍单身可购买外环内房屋； 现住房套数不再依据离婚前情况计算； 已赠与房屋不再计入赠与人套数； 公司可以购买 2000 年前 70 平内的二手房屋； 二孩家庭可购买多一套房且不限环线； 首套房贷款利率最低 3.5%，首付 20%； 二套房贷款利率最低 3.7%，首付 30%； 提高公积金贷款首套房和二套房的可用额度； 以旧换新符合要求的可获得 2-3 万补贴。 此次新政，力度原本预计与北京相当，稍逊于深圳。 政策解读 实际上，本次政策调整是融合了北京与深圳的举措，其力度显著超出了市场的预期。社保年限从五年缩短至三年，尽管调整幅度不小，但并非最为关键的因素。因为从数字上看，五年与三年并未形成两倍的关系，因此给公众带来的视觉冲击并不显著。此外，这一调整主要聚焦于年限的变动，仅影响购房资格的获取时间，并未触及购房套数等更为核心的内容。 对于外地有意在上海置业的潜在购房者而言，这一政策调整无疑增强了他们积累社保或个税的动力，从而间接增加了购房需求。同时，那些已满足三年但未满五年社保要求的购房者也将被释放，进一步提升了市场的购买力。 非沪籍单身人士获准购买外环内房产，这一政策调整的影响更为显著。它不仅增加了现有的购房需求，还激发了潜在的购买力。结合社保年限的调整，那些已积累三年社保或个税的非沪籍单身人士将有机会直接购买市中心的豪宅。 此外，取消离婚计算原住房套数的规定，虽然单独看似平淡无奇，但与其他政策相结合，将产生巨大的市场效应。这一调整使得某些购房者能够通过特定的操作手段实现购房目标，其潜在影响不容忽视。 已赠与的房产不再计入赠与人的购房套数，这一政策调整的力度相对较小。因为受赠人仍需具备购房资格，且在受赠后卖出房产时，如不满足特定条件，仍需缴纳高额的个人所得税。因此，这一政策对于市场的实际影响有限。 允许公司购买2000年前建成的70平米以内的二手房，这一政策看似为公司提供了更多的购房选择，但实际上其市场价值有限。由于公司购房持有和交易的税费较高，且此类房产并非优质资产，因此这一政策对于市场的实际推动作用并不明显。 二孩家庭可多买一套不限环线的政策调整，无疑为受困于限购套数的家庭提供了更大的腾挪空间。这一政策不仅实打实地提升了限购套数，而且不限环线，其力度甚至超过了北京和深圳的相关政策。对于许多家庭而言，这将是一个重要的利好消息。 原先看似遥不可及的操作，如今已变得触手可及，甚至在某些环节上，我们还能减少一些繁琐的步骤。对于大多数人而言，在上海面临的主要挑战并非购房数量的限制，而是资金方面的压力，使得购买高端住宅成为一项艰巨的任务。然而，对于那些有自用需求或学区需求的家庭来说，多一套房产无疑会为他们带来诸多便利。 此次政策调整特别针对二孩及以上家庭，不仅体现了对生育政策的适度鼓励，也彰显了政策制定者的前瞻性和人性化考虑，值得点赞。在贷款政策方面，首贷利率最低可达3.5%，首付比例降低至20%，这一力度不仅超过了北京、深圳等一线城市，也超出了市场的普遍预期。与楼市火热的2015、2016年相比，当时的政策虽然取消了认房认贷的限制，但首贷首付比例仍为30%，而此次的20%首付比例且不分环线，无疑显示出政策调整的空前力度和决心。 作为一个情绪稳定、极少使用感叹号的人，我不得不说，这次的政策调整确实值得用感叹号来表达我的惊讶和期待。在以往的楼市松绑周期中，首贷20%首付这样的优惠政策通常只会在房屋销售困难的三四线城市出现，甚至连大多数二线城市都难以享受到。而此次上海直接推出这一政策，其可能产生的影响和效果，目前还难以准确估量，我们拭目以待。 在二贷政策方面，利率最低可达3.7%，首付比例为30%，与首贷政策相似，同样显示出较大的政策力度。叠加套数的松绑，二贷成数的放松意味着更多家庭可以在不采用复杂操作的情况下，轻松实现家庭资产的整体高杠杆化。回顾以往，当一线城市采取类似政策时，往往伴随着房价的大幅上涨。至于此次政策调整后的市场反应，我将留给大家自行理解和判断。 此外，提高公积金贷款首二套可用额度，对于预算有限的家庭来说，无疑是一个好消息。结合前几天公积金利率的下调，虽然这一调整可能不足以单独成为一篇文章的焦点，但叠加额度增加后，确实能够切实减轻工薪家庭在购房过程中的经济压力和成本。对于金融机构而言，这也是一种实实在在的让利于民的行为，值得点赞。 至于以旧换新补贴政策，虽然补贴金额在2-3万之间，与其他城市相比并无太大差异，但考虑到上海新房的吸引力已经足够强大，这一政策更多地是响应号召，与其他城市保持一致。当然，对于那些真正有换新需求的家庭来说，这一政策仍然能够带来一定的实惠和便利。 无需依赖补贴，优质产品依然畅销无阻；而若产品本身缺乏吸引力，即便提供补贴，也难以激发消费者的购买欲望。然而，对于预算在300至500万之间的刚性需求群体而言，补贴确实能够覆盖大约一半的契税成本，这无疑为他们带来了实实在在的优惠，既可见又可感，确实是一项值得称赞的举措。 政策解读 机会永远属于在形势还不明朗时，勇于做出明确判断、敢于承担适度风险的人。别再唱衰了，买房一定要量力而行