广州激增的法拍房数量，会影响二手房价吗

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

分享了近期的一些笋盘，有些价格已经回到了20年之前的水平。

上个月，珠城中区中海花城湾法拍房成交了一套285㎡的四房，成交的单价从高峰18万/㎡的单价，回落到了不到15万/㎡。

单价3万的差价，放在285㎡的面积上，总价就是将近900万的差价。

除了豪宅法拍成交，外围区域的刚需法拍也有低价成交，在阿里法拍平台上，番禺区的万科欧泊以底价280万元成交了一套94㎡的三房，折合单价约2.97万元/㎡。

而在贝壳上，欧泊的主流挂牌价在340-400万，成交也基本在330-360万这个区间。

但是这是不是说法拍房正在冲击广州二手房市场，或者咱们换个说法，拍房有额外的套利空间，可能还真不见得如此。

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特别是今年，广州的法拍房数量确实比往年多不少。不只是珠江新城、琶洲、金融城、万博这些热门板块，增城、花都这些外围板块低价成交的法拍房也不少。

今年截至到7月，广州法拍房共上拍2397套，其中增城区的数量最多，共440套，其次是花都区和番禺区。

整体成交呈现量增价跌，累计成交875套，同比增长约4%，但成交率不高，只有36.5%。

法拍房一般是因为业主欠了钱，或者有其他纠纷，导致房子被法院查封，然后拍卖给有意愿的买家。

其实就我们今年接触的案例，促成法拍房出现的因素和大家想象中的不太一样。

法拍房大部分是业主房子抵押之后，拿钱做生意和投资，项目亏损导致无力还款。或者其他纠纷导致的查封。

基本上房子是百分之九十以上的个人或者家庭财产的压舱石，说白了，家里最值钱的资产就是房子。所以但凡出现一些问题，法院优先想到的就是查封房产。

反而那些断供查封的凤毛麟角。

广州地段核心，值钱点的好房子，楼龄至少都在10年左右了，基本上都经历了两轮上涨的行情，很多房子的按揭都是还清的状态。

我之前对珠江新城几个换手率比较高的小区做了一个抵押情况的统计，中海花城湾的抵押率47%，凯旋新世界抵押率48%，保利心语44%，嘉裕公馆抵押率稍高，也不过58%。

广州还是一个比较保守的城市，大部分家庭的杠杆没有那么高，安全垫是很高的。相比于买房，反而做生意的风险会更高一些。

所以，法拍数量增加，房价下跌不是直接因素。房价下跌，导致的各行各业受到影响，很多生意经营困难，才是导致法拍数量增加的直接因素。

实际上，一套房从法院查封，到走完法拍流程，最终进入拍卖，会有一个非常漫长的周期。一般这个周期会在3年左右。如果业主有延长流程的意愿，这个周期还可以增加。

3到5年的时间，足够楼市一个完整的上涨周期了。我们就接触过法拍拖延流，最终业主反而赚到钱的案例。

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因为法拍房的买家受众肯定不如正常出售的房子，同时法院只要求拍卖的起拍价能够还清业主的债务，而不是追求房子的最高价值。

所以一般都是低于市场价的，有时候甚至可以低很多。

目前法拍房大部分都是公开处理，一般会挂在京东，淘宝之类的平台上，没事可以去看看，即使不参加拍卖，也可以当作了解市场风向的一种方法。

当然，也正是由于公开房源，就不会出现远远偏离市场的便宜价格了。

如果特别笋的房子，有可能会有交楼或者税费比较高的首尾问题。

法拍房虽然现在的一些处理都很成熟，但是相比于正常的二手房，交易风险确实会高一些。

了解房子的现状至关重要，有没有人居住，有没有物业费欠缴，有没有其他权利人，有没有其他诉讼等等，这些需要一整套流程去调查。

法拍房的竞拍一般都需要先交纳保证金，然后在规定的时间内出价，作为出价最高的人，需要在规定的时间内付清房款。

收楼一般都需要等待法院的通知，然后去法院领取房产证，再去物业或者开发商那里领取钥匙。

对于很多人更关心的，法拍房会不会影响二手市场，其实主要取决于法拍房在小区或板块中的占比。

一两套法拍房的个例不会改变整个板块的价格体系。

因为大多数买家仍会关注法拍房的潜在问题，比如业主资不抵债或者房屋可能存在其他纠纷和瑕疵，还有些买家会比较介意法拍房风水的问题。

不知道其他城市的情况怎么样，但这在广州市场是比较多见的。

因此在实际的操作中，大部分买家通常会意识到法拍房和二手房之间存在一定的价差，两者之间的竞争并不激烈。

并且相对于整个二手房市场，法拍房数量依然是很少的，7个月加起来不到900套的数量，每个月一百套出头，并且成交还是以外围区域为主。

这点量不足以显著改变市场的供需关系。

那些以底价成交的法拍房，总体数量就更少，对二手房市场的价格冲击也相对有限。

此外，法拍房基本上一切税费均由买受人承担，还可能存在物业费、水电费等历史欠费，虽然价格看似低于市场价，但实际买入成本并未低多少。

市场是一个整体，如果有某个领域出现了很大的套利空间，一定会出现买家之间对利润的激烈竞争，最终这部分利润就会被市场熨平。

法拍房既不会出现巨大的套利空间，也不是造成市场价格回落的原因之一。

如果看到巨大的套利空间，那就要小心了，背后指不定是捡黄金还是踩大坑。

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（2024.9.22 橙子 yxjcena）