随着《广州市建筑工程容积率计算办法》落地，越来越多新规户型出炉，之前我写过一篇“广州开发商号称100%实用率到底怎么算的”的推文，里面说了开发商号称的100%的“实用率”是怎么算的，那么这个“宣传实用率”到底意味着什么呢？单纯是房间，客厅大一点吗？以及“宣传实用率”的变化和对一二手到底有什么影响呢？

先说个我总结的非专业结论，新规使赠送面积大增，“宣传实用率”最大的影响其实是同等建筑面积下的房子能满足更多功能了。

那么在得出这个非专业结论之前，我非专业的去整理和了解了下“宣传实用率”的变化过程，我从88年商品楼出现开始到现在的户型变化分为了5个阶段。

1代户型：88年商品房开始出现，商品房更注重家庭概念，拥有独立厨房和卫生间的整套住宅开始出现。同时改变人们出行方式以及楼宇结构的电梯房也出现了，与过往完全不一样的居住和出行体验叠加人口红利造就了大量的购房需求，拉开了后续30年房地产狂飙的序幕。而从00年左右开始，部分房子开始出现窗台及露台，这也是大众首次接触到赠送面积概念的时期。而06年15年又因新建项目90m2以内小户型要占到70%以上的政策，出现了大量90m2小两房。在88年到15年这个时期的房子主要特征都是卧室面积大，客厅小，可能还存在没有窗户的卫生间和厨房。90m²以下的户型通常设计为两房，而130m²以下的户型则通常设计为三房。

2代户型：从2016年左右开始，户型设计开始有了变化，通过提高窗地比来增加赠送的飘窗台面积，由于窗地比的提高，房屋整体更加通透明亮，同时在厨房、饭厅、卫生间等能加窗台的地方通通加上，窗台的赠送面积大增。同时把部分阳台改成房间的N+1房开始大量出现，90m2做3房2卫，120m2开始做4房的产品，像城市之光，星寰TOD等都是比较典型的2代户型。

3代户型：不知道从何时开始，突然出现了一批在2代阳台的基础上偷了300mm宽花池的户型，这一下子又把“宣传实用率”提高了5%，对于建筑面积在100m2以上的户型来说5%的差距是很明显的。户型设计上也更进一步强调通透灵活的大客厅，LDK户型的出现让人更加眼前一亮。部分户型更会采用N+2的设计。虽然同样是90m2做3房2卫，120m2开始做4房的产品，但感官上已经大有不同，无论是阳台还是客厅给人感觉都更大。像江湾和樾府，长隆悦府等都是比较典型的3代户型。

4代户型：广州大概在23年发出了《广州市建筑工程容积率计算办法》征求意见稿，虽说是征求意见稿，但实际上开发商已经按新规执行，征求意见稿上公摊面积的计算规则有所放宽、阳台的计算比例由不得高于建筑面积的15%提高到20%、飘窗台的宽度由600mm放宽到800mm等，在这基础上征求意见稿在部分地方还有点BUG，比如对花池及阳改房N+几的规则不够明晰。因此开发商在延续3代户型的BUFF上又叠加了征求意见稿。出现了广州史上最强户型。4代户型由于飘窗台宽度放宽到800mm，实用率大幅提高，可以放床、放柜子、放电视等，把飘窗台的作用发挥到极致。同时由于阳台的计算比例提高，N+2房变得更容易设计出来。像琅誉，花语河岸，隽樾府等都是典型的4代户型。

5代户型：不过也确实是4代户型太强了，空间感对比3代(不含3代)以下的户型都有很明显提升，这一下就把过往的老户型打懵了。因此广州很快就收紧了政策，在正式的《广州市建筑工程容积率计算办法》中把花池的BUG填补了，花池需要抬高，不再与楼板平齐(不过我还是觉得抬高后的花池也很香)，也不再让N+2房这种魔改户型。至此，户型设计规则逐渐趋于稳定。但对比过往的户型，5代户型能够做到140拥有5房或者4房双主套的配置，功能性瞬间拉满，可以满足更多的人居住以及满足各个家庭成员的不同生活需求。像仕林苑等就是5代户型中的代表作。

那么怎么到底这个新盘是什么户型呢，我有一个不太专业的分辨方法：

1代户型：没窗台、或者飘窗台很小。

2代户型：飘窗台很多、很宽。

3代户型：在2代基础上偷了花池面积

4代户型：在3代基础上飘窗台的宽度是800mm

5代户型：飘窗台的宽度是800mm，但没有偷花池或者花池不是与楼板平齐。

再通过“广州开发商号称100%实用率到底怎么算的”推文中不太专业的计算方法，我大致计算了一下各代户型的“宣传实用率”的范围供参考:

1代户型：没有统计。

2代户型：85% - 95%(楼层越矮越高跟消防公摊有关)。

3代户型：95% - 100%

4代户型：100% - 107%

5代户型：95% - 100%

注:差距5%以上的户型进行对比时，同建筑面积下，感官上的差异会比较明显。

最后，由于“宣传实用率”没有统一的计算方法，每家开发商的计算方法可能都不同，有的开发商会把电梯厅、露台等也算进去。有的会选择性的用在计算新盘时就把赠送面积算上，计算老盘时就不计算赠送面积来进行对比，因此大家在比较“宣传实用率”一定要搞清楚计算原则，在同一原则，统一口径的基础下进行比较才有意义。

最后的最后提醒一下大家，“宣传实用率”只是个数字，实体样板的感受才是最直接的，毕竟除开数字外，户型的设计是否实用，动线是否合理，结构墙体或柱体的占地大小、朝向以及遮挡情况如何这些也很重要。所以大家在选房时务必多对比，多踩盘，有需要的也可以跟不太专业的我多聊聊，我定知无不言，言之不尽。

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