王廷与李锦签订房屋租赁协议,约定李锦将房屋租赁给王廷使用,李锦需将房屋装修完毕后交付给王廷,当日王廷转账给李锦10万元。两个月后,王廷认为李锦对房屋的装修与约定不一致,而该10万元属于“订金”,起诉至法院,要求李锦退还订金10万并支付违约金3.4万元。海淀法院经审理,认定虽然王廷转账时备注该10万元属于“订金”,但根据双方签订的协议,可以认定该10万元属于“定金”,且王廷想以房屋达不到交付条件为由解除合同,其行为属于违约行为,应当按照定金罚则承担相应的违约责任。判决驳回王廷的全部诉讼请求。
案 情 简 介
王廷诉称,2022年3月,他作为承租方和李锦签订了《房屋租赁合同》,租赁海淀区某房屋,租期自2022年3月起至2025年3月止,年租金40万元,押金3.4万元。2022年5月,他去验收房屋,发现房屋的装修和双方的约定不一样,他告诉李锦房屋未达交付条件,自己将不再租赁该房屋,要求李锦退还订金,但李锦不同意。王廷认为,自己转账的时候明明备注了“订金”,应该属于是租金的预付款,现在自己不租了,李锦理应退回,并且李锦没有按照自己的要求装修房屋,应承担违约责任,故诉至法院,要求李锦退还10万元订金,并支付违约金3.4万元。
李锦辩称,自己确实如王廷所述和他签订了房屋租赁协议,但是双方约定王廷支付的10万元是定金。此后,他按照王廷的要求于2022年5月完成房屋修建,将五间房作为一个整体空间,窗户等也都是按照王廷的要求制作。但王廷突然寄来通知,说不再租赁房屋,他无奈只能重新招租,并按新租户的要求,重新为五间房打隔断,更换门窗,改造了上下水、电路、地砖,额外花费184440元。因此是王廷违约,导致他不得不重新改造房屋,故除去定金10万元,尚有84440元应当由王廷赔偿。现提出反诉要求王廷赔偿改装损失84440元。
王廷对于反诉辩称:李锦所要出租的房屋设计和装修与双方的约定不一致,李锦所谓的赔偿也是虚假的,且其自认是新租户的要求,因此其所有的花费都是为了新的承租人而产生的,是未来的收益者。自己汇款时备注的是“租房订金”,属于房屋租赁预付款性质。
法 院 审 理
法院经审理查明,如王廷所述,双方签订了房屋租赁合同,协议约定“乙方先交100000元定金,房屋建设完成后如果乙方不租了,甲方有权不退定金”。同日,王廷向李锦支付了10万元,转账时备注为“租房订金”,李锦给王廷出具了“收条”,载明,王廷交来一层200㎡租房定金10万元。王廷自认,合同签订完至2022年5月期间其没有去看过现场,其查看房屋后,认为房屋建设不符合要求,没有与李锦磋商,直接发送了《通知函》,告知李锦房屋达不到交付条件,自己不再租赁该房屋,要求对方退还10万元租房订金。
法院经审理后认为,关于王廷向李锦支付的10万元性质,王廷表示其转账时备注为“订金”,李锦则主张该笔款项为定金。对此,法院认为,双方签订的《房屋租赁合同》中载明,“乙方先交10万元定金,房屋建设完成后如果乙方不租了,甲方有权不退定金”,可见双方对于10万元的性质已经确认为“定金”,并根据定金罚则确定了违约的后果,故该10万元的性质属于“定金”。王廷转账时的备注为其单方行为,在李锦不予认可的情况下,法院不予采信。根据法律规定,定金的数额由当事人约定;但是,不得超过主合同标的额的百分之二十,超过部分不产生定金的效力。现王廷与李锦约定的合同期限为三年,每年房屋租金费用为40万元,故10万元定金并未超出法律规定的范围,双方的定金合同应属有效。
给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金。本案中,王廷在房屋建设、装修初期并未到房屋查看过房屋状况,也未与李锦进行建房事宜的沟通,其仅在2022年5月21日查看了房屋,未与李锦协商能否整改,或就租房事项进一步磋商,即在2022年5月24日即向李锦发送了《通知函》,表示不再租赁房屋,要求退还定金。可以看出王廷并无继续租赁房屋的意愿,而是想以房屋达不到交付条件为由解除合同,其行为属于违约行为,其应当按照定金罚则承担相应的违约责任。王廷要求李锦退还订金并支付违约金,并无事实和法律依据,法院不予支持。
至于李锦主张的改装损失,虽提交了房屋改造施工工程合同和付款凭证,但合同数额与支付数额并不一致,无法证明李锦实际损失的情况,且王廷已承担定金罚则的相应责任,故李锦的诉讼请求,依据不足,法院不予支持。
最终,法院判决驳回王廷的诉讼请求和李锦的反诉请求。宣判后,双方均未上诉,该判决现已生效。
法 官 说 法
《中华人民共和国民法典》第五百八十六条规定,当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定;但是,不得超过主合同标的额的百分之二十,超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的,视为变更约定的定金数额。第五百八十七条规定,债务人履行债务的,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金。
本案中,王廷与李锦在房屋租赁合同中约定由王廷给付李锦10万元作为履行房屋租赁合同的担保,且王廷已向李锦汇款即实际交付,定金合同因此成立。王廷虽主张其在转账时备注为“租房订金”,但这种备注系单方意思表示,未与李锦协商一致,且与房屋租赁合同中双方的真实意思表示相悖,因此可以认定,该10万元的系定金,既属于履行房屋租赁合同的担保,也可以作为合同的预付款。
民法典对定金的限额作出规定,定金不得超过主合同标的额的百分之二十。本案中,主合同系房屋租赁合同,双方约定合同期限为三年,每年租金为40万元,故该房屋租赁合同的标的额为120万元,定金的上限为24万元。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的,视为变更约定的定金数额。本案中,如果王廷实际汇款8万元或15万元,均不改变款项的性质。但如果王廷汇款30万,只有24万元属于定金,其余6万元属于预付款,如果对方违约,王廷只能要求对方返还54万元,而不是60万元。
民法典第五百八十八条规定,当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的,对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。
实践中,定金的目的存在多种,常见的为本案中的违约定金,即以定金担保合同的履行。违约定金的设定简化了守约方的证明责任,守约方可以无需提供证据证明违约行为给自身造成损失的具体数额,直接要求对方双倍返还定金或不退还定金,因此,违约定金是对违约责任的事前规定,通常情况下不能同时主张,除非有证据证明违约损失数额超过定金。本案中,王廷和李锦约定了定金,王廷要求李锦退还订金并支付违约金,并无事实和法律依据。
(文中人物皆系化名)
记者:陈艳超
来源:北京海淀法院
编辑:张婧