广州黄埔天量供应，刮起腥风血雨

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

说的就是超大社区的房子，回落的幅度都非常大。

超大社区的所有问题，几乎都可以归结到“大”上来。

我们对大社区的定义是人口超过3万人，或者占地超过300亩的社区就可以叫做超大社区了。

番禺最近新开的越秀万博城也是一个超大社区，是里仁洞的旧改项目，开发周期预计要10年。

里仁洞整个项目的旧改规模极其巨大。总改造面积将近162公顷，2430亩，建设总规模达到了500万㎡。预计将要提供1万多套住宅的货量。

番禺供应量巨大，反观老黄埔，似乎全新新盘项目只有一个保利中央公馆，没有特别多新增的供应。

然而这句话只管了几个月的时间。

因为接下来，老黄埔会有天量的供应放出来。

黄埔的老黄埔和番禺的万博，一南一北，都有天量供应入市，不难想象到时候两个板块的楼市，又会掀起一场腥风血雨。

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我们先来看看新开的几个项目。

中建一城江山海，这个双沙村旧改的名字很大气。但凡楼盘名字里带“城”的，几乎都是超大社区。像什么碧桂园凤凰城，恒大山水城等等，无一不是规模可匹敌小型城镇的大盘。

这次首推的组团，是融资去的6号地块，属于整个旧改项目最靠北侧的一块宅地，距离5号线双沙地铁站很近，只有不到100米。算是地铁上盖。

一共7栋楼，容积率4.42，货量1700套。首推5号楼和7号楼，产品面积段主要是76㎡和87㎡方的3房2卫，以及105㎡和116㎡的4房2卫。

从这个面积段一看就知道，项目走的是刚需路线。

按照现有的规划，整个旧改项目会配建从幼儿园一直到高中的15所学校，甚至坊间传闻要把华中师大拉过来办学。

然后是文冲东旧改项目，名字同样霸气，中建玖合未来方洲。名字里有“洲”的，规模和供应量也不会比带“城”的小多少。一提到“洲”，我第一个想到的就是翡翠绿洲。

这里澄清一下，虽然两个项目名字里都有中建，但是开发商并不相同。一城江山海是中建八局，未来方洲是中建二局。

这次首开的地块在万科城市之光的东侧，距离13号线双岗地铁站不远，距离5号线双沙地铁站也很近。

两个新项目一个在双沙地铁站的东侧，一个在双沙地铁站的西侧。可以预见的是未来在新房市场上，一定会拼的刺刀见红。

首开区占地面积4.1万方，容积率4.91，一共9栋住宅。

首推的户型有79和㎡和93㎡的3房2卫，以及108㎡以上的四房。

整个旧改项目会有4所幼儿园和4所中小学。其中有两所是九年一贯制。

这么看来，老黄埔未来的教育资源还是可期的，先不管他学校能不能有名有实，好歹挂个名校的牌子再说。

最后是珠江村旧改项目，虽然项目的名称还没公布，但是也有一些信息陆续放出来。

项目由中交四航局开发，总建面大约80万㎡，对比上面两个项目，体量算是最小的。

总共规划9栋住宅，首开楼栋预计为2、4、6、8栋，产品为建面约89-181㎡的3房和4房。

综合来讲，三个项目里，珠江村旧改的地块位置，是最有做改善产品的资质的。地段更靠近鱼珠第二CBD，未来小区头排距离珠江只有300米，货真价实的一线南向望江。

但即使这样，还是做了一些89㎡面积段的产品，也说明开发商对定位的谨慎。

当然，小区也有缺点。从小区出发步行到鱼珠地铁1.2公里，步行至大沙地地铁1.9公里，这个距离基本需要靠电频车接驳通勤了。

另外，小区南侧就是黄埔码头，对景观会有一些影响，而且码头周边的货车也会影响开车通勤的体验。

其实我一直说的是江景不值钱，值钱的是一江两岸的建筑，投入的资金密度。

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首先是双沙村旧改，整个项目的建设总规模237万㎡，住宅建筑面积82.32万㎡，大概8000套左右的住宅货量。项目名字叫做中建一城江山海。

然后是文冲东旧改，项目名称也定了，叫中建玖合·未来方洲。目前在美林天地的项目展厅已经开放了，意味着距离首开的时间也不会太远了。

整个项目的建设总规模大概220万㎡，住宅建筑面积60.85万㎡，预计会向市场提供5000套左右的住宅货量。

最后还有珠江村旧改，规模会小一些，大概1800套的住宅供应。

这里面双沙村和珠江村两个项目的进度最快，估计8月有机会开盘。

除了上面三个项目，新溪村和庙头村的旧改项目也有机会在今年入市，规模也都不小。

当然，新房的市场一直是供应创造需求，我并没有觉得这些天量供应入市，就一定是坏消息。

虽然旧改会产生住宅的天量供应，但是除了住宅，开发商还要配建商业、写字楼、学校等一大堆公建配套。

这些东西搞起来，肯定会改善老花姑娘普的册灰姑娘是面貌，加强整个板块对于人口和产业的吸引力。也会增强老黄埔的竞争力。

毕竟整个黄埔从南到北跨度太大，太散了，缺少一个可以拿出去和其他区PK的强点。

我们有一些客户在黄埔和番禺之间做选择的时候，这种现象就特别明显。

预算是300-500万这个价格区间，工作在珠金琶的客户，选择番禺万博板块的会更多。

原因在于黄埔的三个大板块都有很大的瑕疵。

科学城城市界面不错，但是太偏。知识城更不用说，偏远到开车去看一次房都嫌麻烦。老黄埔通勤便利，但是城市界面差，缺少商业配套。

万博就不一样了，通勤便利，城市界面漂亮，商业配套发达。花个400来万，就能享受城市CBD的配套，何乐不为。

所以黄埔除了自己本身的购买力外，很难吸收到核心区外溢的购买力进来。

这也是为什么整个黄埔的豪宅和改善项目卖得很差，因为你自己的高端购买力不足，外部的高端购买力又不愿意过来。

当然，事物都有两面性。板块长期来看，整体肯定是提升的。但是短期来看，老黄埔不论是新房还是二手房，都会直面激烈的竞争。

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（2024.7.18 橙子 yxjcena）