9月20日，中国西部最贵的一块地诞生。

这块23.67亩的土地，引来建发、招商、越秀、金茂、大悦城、交子金控、贝好家等14家企业贴身肉搏。80多轮竞价后，中介巨头贝壳旗下的贝好家如愿以偿。

起拍楼面价19200元/平米，成交楼面价27300元/平米！拍槌落定那一刻，成都地产朋友圈一片尖叫——成都史上单价最贵的住宅地块诞生了。更确切地说，它也是中国西部单价最贵的一块地王。

这是贝壳第二次拍得土地，也极有可能是贝壳自主开发的首个住宅项目。

西部地王+中国地产中介头子贝壳，更让这场土拍产生双倍刺激。

PART.01

老实说，成都房地产市场正需要这样一针鸡血！

今年初，成都土拍市场曾出现过一个小高潮，金融城东林家坝连续刷新地价纪录。但从2个月前开始，成都土拍行情平淡了许多。

特别是在三圣乡驸马板块、金融城东林家坝板块、高新南新川板块的几宗土拍，成交价皆降到了17000元/平米左右。原来的强势板块成交低价也有了下跌迹象。

彼时，“金3H12”这块地的份量变得更加重要了。

在2024年成都各区县的供地清单中，这块地是无可争议的“地霸”，地价新纪录的第一顺位接管者。有个圈内小伙伴认为：放眼全国楼市，如果成都刚不起，那就没其它城市顶得住；同理，放眼成都，如果金3都坚挺不起，全城都会疲软。

“金3H12”不负重望。它逆势将成都楼面价纪录提升了2800元/平米。溢价率42%，也是今年来最高！事实证明：尽管市场面临下行压力，成都楼市的硬核板块，依然硬度惊人，坚挺依旧。

PART.02

在激情抢地的氛围烘托之下，贝壳是不是有点冲动了？

金3地价27300元/平米，值不值？

若怀疑贝壳不懂成都楼市，就是怕浪里白条会不熟水性。它可能是这个世界上最能拿捏买房者需求和市场敏感点的企业。同时，自从决定进军房地产开发，成立贝好家以来，贝壳拿地都十分之谨慎，它今年在北京和广州都参与土拍，但都没有强攻。颇有点“我就蹭蹭不进去”的架势。

〡图源：网络

值得注意：贝壳参与的土拍，北京地块最后溢价15%成交，广州地块最后溢价8.5%，而金3H12地块最终溢价42%。贝壳却将它收入囊中。

为什么？因为金3的土地价值，真值27300元/平米。

经常买金融城的朋友都知道；这就是成都楼市第一排面。二手房价基本都在4-9万/平米，新房更牛，千万级豪宅可以卖成日光盘，清水房新盘均价5万+，还被市场围着抢。开盘揽金超过30亿。而世邦魏理仕今年一份报告显示：从企业数量、资产价值、租金水平和业态构成看，金融城都是中国西部头号的CBD。

〡金融城总部商务区范围示意，图源：交子金融商圈

金3板块，是金融城最后的土地货仓。也是成都唯一一个首次推地，楼面地价就站上2万+的板块。实际上，成都现在已经有16宗楼面价2万+的土地，有6宗都聚集在金3及其周边。

事实上，成都业界有人就认为：27300元/平米，金3H12卖便宜了。3万/平米才是比较合理的价格。我们注意到，坊间今年曾有预判城南地价曲线：林家坝地块以24500元/平米——三圣乡地块25000元/平米——金3H12成交价3万/平米。

虽然金3H12没有成功“破3”，值得注意的是：这块地，只是金3板块南端聚集的“八大天王”地块之一。它之后，还有7宗王炸级别的地块蓄势待发。可以预料，金3离楼面地价上“3万”，或许只隔一场或几场土拍的距离。

PART.03

当贝壳拿下金3H12那一刻，圈内围观人群的第一直觉是：这块地，贝壳可能将采用西安模式，携手绿城合作做代建。但越来越多的迹象显示，贝壳可能要自己亲自下场开发。

其实贝壳一直在为此准备。它从万科、龙湖等品牌公司挖了一群人才，并组建了包括AI算法、数据产品、客户研究、设计建造、营销策划等专业团队。搞出了一个叫“C2M”的房地产开发新模式。

C2M，意为从消费者直连生产商，简单概括就是——通过互联网平台，对买房者信息进行收集整合画像，分析需求后生成订单。从而跳过中间环节，节省成本。

听上去，这种模式似乎是要革贝壳自己的命。因为，房地产行业最大的中间环节，就是它这个中介头子。但事实上，目前有这个能力革贝壳命的，似乎又只有它自己。因此，贝壳完全可以凭借它对用户信息的掌控能力，理论上实现一鸡多吃。

当然，开发商这口饭能不能吃得尽兴，还是要看金3H12呈现的产品力。这块地只有23.67亩，容积率2.5，限高60米，做大平层很合适，做高低配有难度。此外，金3的土地上，27300元的楼面价，注定是适合千万级产品。目前，金融城已有豪宅项目起步户型就是220平米。贝壳拿到这块地，会不会一举将成都豪宅项目的户型面积门槛提升到260平米之上？

这一切，只是我等素人的俗套思维。譬如，我猜金3H12的起步户型会是260平米，可能就因为“250”听上去不太悦耳。而掌握C2M的贝壳，应该有自己独家秘籍，将这个理论上牛掰的新模式落地供市场检阅。

所以说，金3H12还是一块试金石，贝壳在房地产开发领域的表现，到底是一战封神的赵奢，还是纸上无敌的赵括？我们拭目以待。