近来房地产市场政策暖风频吹，二手房交易活跃度明显提升，不少人担心，再不买房房价又要涨起来了？那么现在该买房吗？我做了一个计算，结果大吃一惊！
买房的重要决策指标之一是租房成本和买房成本的对比，对比结果说明是买房划算还是租房划算。
我对比之后发现，如果你买房是自住而非投资，那么全国九成以上的城市，现在买房都比租房划算。
目前的房贷利率，商贷：北京上海深圳首套房是3.15%，二套房是3.35%和3.55%，广州都是3%，其他城市基本在3%左右；公积金贷款利率是全国统一的：首套2.85%，二套3.325%。
房贷利率决定你每年要还的利息，另外贷款比例越高，利息也越高。考虑到自己出的首付钱投资别处也有收益，比如买10年期国债的利率是2.1%，那么你今天在北京买首套房，用30年期按揭贷款、首付两成贷款八成、等额本金法还款，商贷，你每年付出的综合成本是房价的1.68%左右；公积金贷款，你每年付出的综合成本是房价的1.55%左右。（计算过程见文尾附录）
若是20年期按揭贷、首付三成贷款七成、等额本金还款，商贷，你每年付出的综合成本是房价的1.74%左右；公积金贷款，你每年付出的综合成本是房价的1.63%左右。
你所在城市的租金回报率，决定你每年的房租多少，比如租金回报率是2%，意味着你每年的房租是房价的2%。
根据Wind（万得）数据，2024年5~10月的租金回报率均值，北京2.28%、上海1.94%、广州1.71%、深圳1.62%。鉴于所有城市的房贷利率都等于或低于北京，例如广州只有3%，这意味着一线城市中，当你用两成首付30年期按揭买房时，只有在深圳用商贷买房是不划算的；当你用三成首付20年期按揭买房时，在深圳和广州用商贷买房不划算，在深圳用公积金买房也略微不划算。
Wind给出数据的其他124个城市中，租金回报率低于1.74%的，只有合肥宁波三亚厦门东莞五个城市；租金回报率低于1.63%的，只有合肥厦门东莞三个城市。
所以结论来了：若仅对比租房成本和买房成本，全国90%以上的城市，现在买房都比租房划算。
但要补充一点：租金回报率数据是城市的均值。同一座城市，区位不同、品质不同，房租房价都天差地别。所以买房时一定要casebycase，我要买的这套房怎么样，比我所在城市的整体情况怎么样重要得多。
有读者会问，你用的都是现在的数据，但无论利率房租还是房价，都在动态变化中，你这么算账是不是刻舟求剑？
问得好！我们来看看变量。
利率，中国经济保持健康增长的压力很大，在可见的未来，降息概率都会大过加息概率。
实际上，若考虑通货膨胀率，中国的房贷利率在下调后，仍然高过世界大多数经济体。比如同样处在通缩和老龄化压力下的日本，10年期房贷利率不到1.5%。
中国的房贷利率有可能继续下调。事实上，广州多家银行10月已将房贷利率调低至2.6%，但他们很快就被打了招呼，不得不又把利率调高到了3%。
房租，即便在一线城市，整体而言房租上涨的压力也不大，这是由供求形势和市民的收入增长预期决定的。但是刚才我们算的是30年的账，30年房租都不变吗？当然不是，我只能说，在可见的未来，房租大幅上涨和大幅下降的可能性都不大。
再来看房价。房价上涨就不用说了，资产收益就覆盖购房成本，但即便是房地产行业的从业者，对未来的期待也是“止跌企稳”而非重回牛市。全国而言，房地产已经从供不应求的卖方市场转向供大于求的买方市场，越是低线城市越是如此。
那么房价会跌吗？尤其是，房价会跌破贷款额让房子成为负资产吗？我只能说，在经济基本面不恶化，高层又喊话促进房地产市场止跌回稳的背景下，中心城市房价大幅下跌的可能性不大。
当然，租房买房谁更划算，不是简单的房租和房贷的对比。房租相对房贷是小额支出，买房即便两成首付，也是一笔巨款，此后二三十年每月还贷，对收入稳定性的要求很高，一旦裁员降薪，就有可能断供成为失信人。
另一方面，住在自己的房子里和住在别人的房子里，心理感受是不同的。同时租金花掉了就没了，房贷却能转化为资产。
但现在年轻人的观念变了，有些人认为人生苦短，冒着风险给银行打工几十年换来一套房子没啥意思，不如拿这钱及时行乐。这种看法也有道理。
所以综合来看，房租房贷的对比与收入预期的考量，这两个因素在决定是否买房时，应该给予同等的权重。而收入预期，又取决于经济前景。
归根结底，是否买房、房价涨跌，都取决于经济发展前景。没有哪个经济萧条的城市房价能坚挺，也没有哪个经济繁荣的城市房价会低迷。一句话，房运取决于城运，城运取决于国运。
附计算过程：
北京首套房30年期按揭利率是3.15%，按等额本金法还贷，还贷总额是贷款本金的147.38%，即47.38%是房贷利息，如果首付两成，贷款八成，则房贷利息占按揭房价的47.38%*0.8=37.904%。贷款期30年，则平均每年付出的房贷利息占房价的37.904%/30=1.263467%。
首付两成的机会成本按10年期国债利率2.1%计算，则每年的机会成本占房价的2.1%*0.2=0.42%。
两者相加，每年买房的总成本为房价的1.263467%+0.42%=1.683467%。
公积金贷款计算方法相同，首套房公积金贷款利率为2.85%，每年买房的总成本为房价的1.5532%。
其他首付比例和房贷利率的计算方法相同。
