各国住房和中国住宅的对比
现在房价下跌，所以讨论中外房价对比的少了，正好趁热度少的时候谈谈这事。
首先要提到的是，很多国家所谓的永久产权其实意义不大，更多带有噱头性质。因为永久产权假如说是不用缴税的话，那自然谈得上永久，毕竟拿到手没有任何成本就可以流传子孙万代了嘛，但是一旦要缴税的话，那实际上就谈不上什么永久，因为有成本要维持，更准确的说是私有产权，这种词比所谓噱头的永久产权更贴切。
其次，我们国家因为城乡两元制，农村宅基地和城市商品房其实是分成两块的，农村宅基地只能农村户口拥有和购买，实际上只能在一个小范围流通，城市商品房没有这个限制，但是数量有限，这两者的区别其实比所谓国外的永久产权和国内70年代产权的区别要大得多。
这意味着什么呢？我们举个例子来说，原来八十年代我们有十亿人口，农村原来有八亿人，城市二亿，现在十四亿人口，农村只有五亿，城市九亿，（名义上的，但实际上城市化率要大得多，因为很多人就是名义上在农村实际上一直在城市居住。）就等于城市一下要多出四倍多人口，农村却减少了近一半，而土地呢，城市土地虽然大幅度扩张，可是面对四倍多的人口涌入，加上人均面积的增长需求，也依然压力很大，所以房价一直上涨有这个背景。
但同时呢，农村虽然也有大量土地转为工业或者住宅用地，但是因为农村人口持续减少，土地供应充足，而且因为需求稀少，农村基本都有自己的宅基地，买卖需求很低，所以价格提不上来。
这里我们要注意一下，农村宅基地理论上不叫买卖叫转让，所谓使用权转让，但一般来说我们商品房不是也说就是70年使用权，农村宅基地理论上还算永久使用权呢，还不用缴税。但是因为需求是被限制的，一般只允许在同村内部进行，所以卖不出价格。
所以我们的住房实际上是两面的，一方面是商品房价格很高，另一方面是农村住房卖不出价格。
当然，实际上其他国家的住房也有这种情况，比如美国有些住房只有部分产权，有些住房买卖需要业主大部分甚至全部同意，但是规模没有国内那么大。
此外，我们除了农村用房和住宅，还有商住房这种特殊产品，本质上是商业用地甚或工业用地，实际上却用来住人。
说完我们住房的几个性质，再说中外住房比较，当年最喜欢的比较其实就是中美比较了，就是拿中国的楼房和美国的HOUSE比较，但其实这两个没有太大的可比性，人口规模不说，一个是城市的楼房，一个是郊区的HOUSE，怎么可能一样，美国很多郊区的HOUSE去市区开车都要一二个小时，在国内都可以去其他城市了，从地理位置上看，其实更像是国内的农村住房。其实从大小和社区规模看也是很接近，国内新农村建设的很多农村其实越来越像国外的社区，而且国外的一些私人泳池其实在国内农村也可以做到。
所以单纯从美国HOUSE这个比较看，更应该和国内的农村住宅比。（而且农村住宅比美国的HOUSE更像永久产权，不用缴纳房产税）当然了，农村住宅目前是限购的，这是最大的区别。
但是一旦放开，必然会形成和美国一样的情况，实际上国内很多偏远地区的大院乃至别墅价格已经很低的，举个例子，假如以上海市区为中心，开车2小时的话，市内基本上最远是到金山，市外已经可以到嘉兴湖州苏州甚至南通了，这些地区的郊区别墅不乏极其低廉的价格，但是相信大多数人不会选择开车几小时住在郊区别墅里，大家还是喜欢离市区越近越好。
其实我们的商品房其实在很多国家都很难找到合适对比的房子，因为我们国家大量新建的商品房小区大都是有围墙，有绿化，有门禁，整个小区像一个公园，然后公园里有几栋楼房。（也有小区内都是别墅的，那个不提）
但是在国外很多不是这样的，比如日本年轻人现在一般喜欢公寓，而日本公寓没有什么围墙绿化，就是一栋楼，一栋楼就是一个小区，绿化只能依赖旁边的公园，当然好处也是有，下了楼就是马路，不像国内一些小区出小区就要很久。
所以现在流行的去日本买房一定要注意这点，就是我们的住宅和日本的住宅是两回事，日本的那种住宅或者说公寓更像我们国内的商住房。
日本低端公寓就是一梯几户乃至十几户。（有可能楼梯有可能步梯），国内商住房也是，一梯或者几梯十几户，当然，高端公寓也有一梯一户或者两户的，但是价格就很高了。还有商住别墅，其实挺像日本的一户建的。
这里其实有一点蛮有意思的，国内因为商住房的价格比较低，所谓租售比和其他各国的租售比也很接近了。另外国内商住房的税收也很接近国外的住宅税收。
所以从某个角度来说，去日本买房的人和国内比较最佳的对象其实是国内的商住房，我也一直把商住房的房价作为房价高低的衡量标准，因为商住房的种种情况更像国外的住房，要缴税，相当数量出租为主，租售比也和国外接近，也不限购。
举个上海的例子，上海一般非市区的商住两用房，一梯多户，分地段基本上是一万到两万这个区间，而市区的商住房，通常来说2万朝上，基本上是同地段住宅的一半甚至三分之一乃至四分之一，当然也不乏一些地段极好，装修很不错的，在日本算高档公寓的那种商住房。价格其实比日本东京的单价还是低许多，再考虑上海的收入和东京的收入，其实反而所谓收入房价比蛮接近的。
至于说国内的住宅，其实很难有一些合适的比较，比如我们很多小区很多是封闭式小区，而国外许多小区是开发式的，封闭式小区当然有，但是相当数量属于豪宅范畴。
再比如我们住宅的户口就学教育就业的附加性质，很难找到完全一样的对比。
所以在在中外房价对比，尤其是海外置业的时候，个人看法，购买住房的不同，尽量应该参考不同的房价，比如买远郊HOUSE，应该参考的是国内农村尤其是新农村建设的住房转让价格。（当然，也要加上溢价和收入对比，限购情况。）
买市区公寓，则参考国内的商住房标准，当然同样要加上溢价和收入对比，而国外的封闭式小区，才参考国内同地段的商品房小区，这样才是比较合理的。
