星球有个朋友问我了一个问题：
我看完这个问题，直观感受就是，这个世界就是一个信息茧房，很多人完全没有对世界运行的底层逻辑有所了解，于是逻辑错误就变成了他们亏损的最直接原因。
我可以很明确告诉大家一个事：
哪怕是北上广深核心区，以后高层住宅根本没人打算拆迁，开发商不会去做这个生意的，因为这样是稳亏的。
我一直说过一个事，就是你在进入市场的时候，一定要明确一下你的对手盘是谁，也就是说你知道你在赚谁的钱，而如果你不搞清楚这个事，那么你就是被别人赚钱的。
我先给你讲一下之前拆迁为什么能赚钱吧。
在很多人眼里，拆迁赚钱核心在于城市的地段。
因为大家都知道，房价的核心在地段，而城市核心区周围的房子就那么点，早就没有地可以盖新房了，而在这种情况下，拆迁就变成了唯一选项。
拆掉那些老房子，换成新房子，这样就可以卖钱。
这个逻辑看上去没问题，但我还是要说，太片面了。
我来告诉你，拆迁暴富的原因就一个：
那就是有利可图。
而前面的这些逻辑，不是有利可图的必然逻辑。
因为大家过去看到的拆迁，总结起来是有一定规律的：
那就是把容积率低的住城中村（低层）拆了，然后去盖容积率更高的（高层）。
注意，这里我说的是容积率，而不是纯粹的高低层。
这里简单介绍一下容积率，容积率是指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率，也是衡量土地开发强度的一项重要指标。
比如说，在面积为100平方米的地块上建房，每层建筑面积100平方米，建2层，总建筑面积200平方米，容积率就是2.0，建4层，总建筑面积400平方米，容积率就是4。
地还是那块地，容积率高了，就可以建的更高，于是就可以卖更多的钱。
而在咱们这儿，容积率一般是由政府规定的，对各类建筑都有详细规定的：
1） 独立别墅为0.2-0.5
2）联排别墅为0.4-0.7
3）6层以下多层住宅为0.8-1.2
4）11层小高层住宅为1.5-2.0
5）18层高层住宅为1.8-2.5
6）19层以上住宅为2.4-4.5。
城中村的容积率的差异是很大的，有些城中村的容积率低，是0.5，而有的容积率高，是3左右，我们按照0.5来算，19层以上的高层住宅容积率是4.5，这就差了9倍。
这意味着同一块地皮，后者能比前者多产生9倍的面积。
如果这样大家不好理解，我可以举个例子进行说明。
同样一块地皮，建一层，卖100万，而建成9层，每层依旧100万，能卖900万，后者是前者的9倍，多了8倍的利润，而容积率就是政策允许你建设的层数。
而开发商主要靠这个新增的建筑面积赚钱，也就是通过收购底层的城中村，来盖高层的住宅，通过差价来赚钱。
所以大家会看，往往拆迁前，拆迁户会疯了一样建房子，但如果这些拆迁户建的房子太高，开发商算下来容积率不划算，利润不够，那就干脆不会拆了。
所以核心不是地皮，而是有没有利润。
过去拆迁往往是这么来的。
把容积率低的城中村拆了盖成容积率高的高层小区。
一般模式是，政府主导拆迁，给了拆迁款拿地皮再卖给开发商，然后开发商再拿去卖房子，这样一来，实现了三赢。
政府卖地赢了，开发商低买高卖赚了，拆迁的人拿到拆迁款赚了。
那谁亏了？
很简单，亏的是开发商把房子盖成高层住宅后，那些还愿意接盘高层住宅的人。
但实际上，过去这些接盘高层住宅的人也没咋亏，但这又是为什么呢？
因为在过去城市化进程中，不断有人从农村搬到城市，还有源源不断的人愿意抵押未来三十年的，来接盘高层住宅。
之前拆迁过程中，开发商，拆迁户，地产商的三赢，本质赢得是后来人愿意抵押的三十年。
但现在，还能这么赢嘛？
不可能了。
按照现在城市化进程，现在的人口增长率，我们能判断出来，将来不可能再有大量的人跑过来接受这些高层住宅了。
而相反，你说一线城市，北上广深的核心区，有价值的核心区高层，能这样拆迁嘛？
也不可能了。
因为容积率是有上限的。
消防日照等其它建设标准还卡死了容积率上限就在4.5左右，而在过去拆迁过程中，开发商已经卡着这个标准建设了容积率4.5的高层了，你觉得他可能再去拆高层，建更高的层去卖嘛？
不可能了，位置再好，只要这块完全没利润了，那就是不可能拆迁的。
卖地没利润，政府没动力，卖房没利润，开发商没动力。
而拆迁有利润的拆迁户，没有权力推动这些。
大家也不要觉得自己的房子在北上广深的核心区就怎么怎么了。
对开发商来说，他看的从来只是利润，而不是所谓的核心区。
亏钱的买卖没人会做的。
然后你再回过头来看现在动则30多层的超高层建筑，还能拆的动嘛？
不可能了。
你没有对手盘来接这桩买卖了。
我就这么说，未来的房子肯定还是会拆的，具体的拆法肯定跟现在不一样，不会说给你一大笔钱让你从中暴富，同时开发商也不会从中有那么多的利润差，国家应该会实施补贴，以旧换新，开发商赚取中间的差价。这个利润是有，但不会是现在的这种暴利。比如这个房子没有地皮费，那么剩下的钢筋水泥加人工就没有多少的成本，毕竟当年房子1000块钱一个平方都能卖得出来，然后就是拆除的成本，这个可以从拆掉的混凝土钢筋里面去回收一部分，然后国家和居民在各个掏一部分。总之危房是绝对不会存在，国家肯定会从各个政策上面来处理掉这些危房，而且这个开发商在这上面没有赚到钱。可以从后续的装修物业上来赚取利润。肯定还是会有企业去干的。毕竟这么多的房地产企业，如果说没有新房子去盖，那么他们拿什么来生存？
碌漆转弯
最近十几年盖的高层楼盘还想等拆迁？到底是什么原因引起的愚蠢想法？？？[doge][doge][doge]
专利权 回复 04-18 14:48
超过2.0容积率的房子基本不可能，完全不可能，，，拆迁[思考]
建哥 回复 04-21 10:42
他起步寿命150[呲牙笑]
用户11xxx23
高层建筑以后只会变成危房，业主自己掏钱修缮，修不了的就等着强制拆除吧。
用户51xxx43 回复 04-19 01:50
没事，有房票。拆了你贴钱买房。
用户10xxx61
分析到位，这就是房地产本质，可悲还有韭菜听电视报道地产回暖了某地又现日光盘了。被怱悠去接盘可悲啊！
啊蔡在ETO 回复 04-24 12:13
为了娶老婆，该买还是得买
星星伴我醉
作者忽略了科技的发展，以后住房可以盖到1000层，现在的30层就是以后的别墅。
用户11xxx23 回复 04-18 12:47
住地下3000米都比你住地上3000米靠谱。
忘真 回复 04-18 12:31
不知道海拔3000米会不会有高反
用户10xxx17
所谓的中产经过这几年的蹉跎基本都成了负翁。
游手好闲
如同现在的烂尾楼，很难接人接盘一样。
谁的谁
谁敢拿一个50层小区来拆迁改建，不亏死？
用户51xxx43 回复 04-19 01:57
人家拿出房票（以在多地实行）你不贴钱买房，就滚去郊区[得瑟]
仁宗吃兔 回复 04-22 23:22
你想多了，是生意就有办法做。建筑成本能有多高？最多就是拆了重建，几千一平就盖回来了
鱼毛
你是谁？知道吃干抹净不认账。
用户14xxx30
如果是高层，又在县城，出租都没价值，妥妥的接盘侠
听风 回复 04-19 11:18
参考成都、成都老城区地皮太贵、所以政府就东划一块新城区、西划一块老城区、其实吧你现在的核心位置不一定三十年后还是核心位置
lxh
赢不了就开始打白条了，拆你房你只能去规定的楼盘使用白条儿，你若没有买房需求，白条作废[笑着哭][笑着哭][笑着哭]，比明抢劫文明一点。
心静与事无争 回复 04-20 07:31
我们老百姓不能开个欠条亏了或者到期作废
em
好像穿越到50年以后看看现在的高楼会变成什么样[得瑟]
玉汝于成
70年产权到期，集资重建或领房票去买别的盘，有的票得加钱，没钱加的领的票就离市中心远，这样就把不同收入的群体分区了。
道友留步 回复 04-21 09:53
[拍手]跟你看法相悖。我觉得应该是有钱的郊区买地建。没钱的硬撑
玉汝于成 回复 道友留步 04-22 07:09
如果是低保救济那种真没钱的，政府有免租房，谁都没钱，大多得公积金贷款。
变数
住房看人口 也看收入（有保障的收入）
羊晨 回复 04-18 14:18
日本人口多收入高但高层住宅很少
用户13xxx96 回复 羊晨 04-18 20:46
日本在法制上更多考虑底层，这在全世界都知道是做的比较好的。法制国家。
艹古等于苦
房子，股市，已经把一小半中产耗干净了！如果这样下去，再过三年，大部分要被耗光！
咕咕达
说的都对，只有一点不对，中国如果取代美国成为世界中心，那么中国房产的买方就是全世界的精英和移民，这也是唯一的破局之路
暖笑无殇 回复 04-18 22:57
醒醒
用户84xxx95 回复 04-18 23:59
这个人口体量世界养不起
银砖
25年2季01 :房价不可能上涨了。因为房子太多了。全国共有8亿套住房，中国只有5.2亿个家庭。空置房有两亿多套。30~40%的空置率。拆房子的空地大约有1300多万亩，又可以盖2亿套房子。房子多的卖不掉也拆不了。 20多年来共拆各类建筑115亿平米。住房约1亿套。 🍒每年的房子的需求量只有几百万套。 🌴中国从2000年起的20多年间工资涨了5倍。房价涨了18~35倍。房价比收入高了4~7倍。房价应该下跌75~86%。 空置房分类数据，从99--24年新建房数据； 销售面积 149亿㎡。1.86亿套 。 总竣工187亿㎡。2.34亿套 。 待售6000万套 ！售后空置约0.7--0.8亿套。 总共新房与次新房约空置1.3--1.4亿套。 到24年底，全国住房总面积约530亿m²。 二手旧房空置7000万套以上。总空置房不少于2亿套。每年新上市商品房约500多万套。 我国未出售的房地产库存93万亿人民币， 2024年我国新建商品房销售额仅为7.6万亿元，去库存时间约为12年。 12年后421家庭中4位老人驾鹤西行一多半，但房子还在。
愚人码头
为什么现在都躺平了？就是因为把最能奋斗的一群人都套牢了。大家拼搏奋斗推动经济买房结婚生孩子，结果这群人现在都被套牢了，剩下那群之前就摆烂整天等着吃免费的人在这嘲笑。 原本以为把房价降下来惠利低收入群体，谁成想他们并不买账，他们只想躺平吃免费，等着天上掉馅饼。
宇智波某哲XD 回复 04-21 19:45
你说的只对一部分，还一部分是绝大多数人再怎么努力到头发现错过了就真追不上了。
简单粗暴还易怒
没错儿，是这样的
阿布
还有一点，城市的核心区域是会慢慢迁移的，三十年河东 三十年河西，不可能大家所在的区域永远是核心繁华区，城市核心会慢慢变迁的
用户10xxx33
要做无产者
用户88xxx58
位置肯定能保值，繁华地段只要有利益再高都可以拆了重建。
画中仙 回复 04-18 20:48
人家刚刚都给你算的清清楚楚了，有没有利益你自己看。
落葉 回复 04-19 08:09
能保值，但是几十年后拆了重建，费用你们户主出
用户14xxx51
平房当然抢着拆，楼房哪有冤大头会拆啊
用户51xxx43 回复 04-19 01:52
拆了给你房票[得瑟]不想贴钱买房就迁到郊区[得瑟]完美
Cv
现在无敌之人才是无敌的，没有后顾之忧
左庶长
够你这辈子住就行了，你的儿孙也不住。还管他以后拆不拆呢。
远芳晴碧
胡说八道，杞人忧天。全球n多高层建筑，欧美n多百年高层建筑，迄今为止贵的要死，莫名其妙担忧什么？！还有人口，虽然出生下降，但总数还在增多，长寿影响下，或许不担心没房住，但要住的好绝对还是要花大钱的。
史努比的旧时光 回复 04-23 12:08
你是怎么得出总数在增多的结论的？你不知道现在已经人口负增长了？天天活在梦里[笑着哭]
远芳晴碧 回复 史努比的旧时光 04-24 11:45
什么叫人口负增长？你更无知好不！所有的统计表明，中国人口将达到二十亿才会真正下降，去查资料再来叫吧。
梅阿查2012
作者该吃药了
用户10xxx55
现在的开发商都不太敢拿地了，[点赞][点赞]
金丹老怪
风水轮流转，现在农村宅基地才珍贵，地方大，安静，交通反而更便利，其它设施什么的都没什么区别。
左佐
高楼一样拆，钱到位的话。
凯乐 回复 04-20 15:16
钱不到位也可以，房票就能实现这个愿望。
辣椒拌饭
我们的城市已经是不适合居住的了，这么多高层始终是个隐患，私密性也不好，把这么多的人赶到筒子楼里面来，房价还那么死贵，长期来看以后是阻碍社会发展的因素，造成千年来最大的负担。还大规模建这种筒子楼把发展空间也透支完了。
蓝蓝的天空白云飘
理论上来说，只要有接盘的，就有利润。市中心19层楼拆了，盖10层超大面积的花园洋房、每层一户带游泳池、花园，每层之间镂空一层，新贵有钱人不是不想买房，而是没有让他中意的房型。
Jiang HY
以后的高层，参考现在老旧小区加装电梯的模式，能搬走的不愿意掏钱，高层的自己一户掏不出那么多
九三
你的意思是国家纯补贴给居民和开发商？
star
为什么要拆迁？拆迁已经是历史，还在贩卖焦虑的人是可耻，听别人说的也可悲
用户18xxx56
大胆，竟敢妄议
修俊峰
三线城市高层住宅，在过十年，已基本上到了30年，算是贫困区了，接盘的基本概率是百分之十，等着看吧。
UC网友16xxxx6883
二战后欧美日韩也经历过大基建，8个点的飞速发展，二三十年过去了基建慢慢停滞，经济增长也趋于平缓，大基建都没了咋还想着拆迁致富？
用户91xxx49
很难去拆正在住的老住户，都是等它们沦为贫民窟再整治，老美20世纪初的经验是刚移民过去住市郊，有钱的往市中心跑，二战后交通方便、汽车充裕，大量退伍军人为了追求隐私和空间跑市郊盖独栋，新一代年轻人再往城里涌，应该就是这样循环吧
悟空
虽然没有绝对的事，但现在是很大概率没有拆迁机会了。今年一季度结婚的人是100万对，一年下来也就400万。所以推出来以后出生人口数也就是500万。你认为有多少人买房，没有买房的谁还去建房[呲牙笑]
lu15444985
又一批静止看世界的人，将来载人无人机肯定会出现，而且技术决定他肯定就和私家车一样便宜，带来的就是高层住房"有价值"，但是也不会很升值！！因为那时，城市的面积会更大，更分散。。。
lu15444985 回复 用户35xxx46 04-22 08:58
因为没有大家有呀！！大家有，我买东西，才有飞机送过来，想找朋友玩，朋友也才可以东南西北飞来聚会呀
用户35xxx46 回复 04-22 03:23
现在有飞机，你怎么不去村里住？
翻身路666
不征收房产税都是在耍流氓！
LL
统一全国最低工资！失业金！失业即可领取！养老医疗保险公积金缴费比例！严惩违法加班
用户15xxx96
分析的很好[点赞]
zgrm1214
老小区原地重建的案例比较少，既要有人四处奔走推动，还得所有业主达成共识。很多事情还没实际发生，还有几十年的时间去思考和研究这个问题，希望未来是美好的。如果几十年后还是这副吊样子，网友们所预言的事真的会发生。
路路
拆迁？我觉得是不是脑子疯了
疯笑笑兮
人总想着捡便宜跟跟不劳而获[得瑟]就这？世界本来就没有未来了[得瑟]
随便起个名字
还盯着房地产呢？你相信我国家也想再炒一波房，可是有个问题，美国人不来接盘啊，除了美国人地球上没有哪个团体能接下这么大的泡沫盘。但美国人又不是傻子。
用户59xxx73
你们信不信等银行安全了，房地产你死不死[得瑟]
木子
香港的高层住宅，是可以拆了重建的，地产商都争着去做，你知道为什么吗？那就是，1赔0.6。业主若不同意拆，楼就烂掉了，若同意拆，至少还可以得到原来0.6面积的新楼房。
阿猫
拆迁？想什么呢？大修大建就这么多年，后面人口减少，社会投资方向都变了，还和别人谈底层逻辑。容积率低又怎样，绝大多数错过风口都不会拆了，西方的现状就是中国的明天。
晴天小尼莫
有个核心问题你没考虑，不是这栋楼上的每一户都承当得起翻新的成本的，那这些人不同意你翻新的了么？
海豚
炒房客总是喜欢说房价下跌就代表房地产不行了，就影响经济了什么的，简直就是谬论，房价低是投资炒房赚钱不行了，而不是房地产不行了，你贷款买个车跌价了，是不是汽车行业就不行了？房价低反而对房地产是利好，只是对炒房客不利。房价低会有更多人买得起房，房子只会卖的更多，很多人买房后就会装修购置家私家电等，对于房地产产业链反而是大大的利好。不管哪个城市，房子都是越来越多，叠加人口出生大幅暴跌，只会越来越难卖，越来越不值钱。房子是商品，卖不出去喊破天都没用，越到后面剩下还没买房的往往越没钱，购买力越弱，房价持续走低是肯定的。房价低才能真正释放消费力，对实体经济才是真正的利好。现在房价还是非常虚高的，房子实际建造成本是非常低的，销售价应该在3000元左右一平为合理，大城市5000元左右一平，利润已经很大。大家注意，当你去看房的时候中介还会制造这套房有很多人抢的假象，哄骗你快点下定，江湖套路深啊。就像很多一手新楼盘请的很多房托去凑热闹营造火热假象是一个道理。现在把钱变成房容易，但是要把房变回钱可就难了。
天不下雨是多云
要降房价总要有人出血的
兔几
幸亏我穷，这些金钱游戏都轮不到我[哭哭]
chaoda139
[笑着哭][笑着哭]那低楼层的拆了不一样变高楼层才会拆吗？也只是晚几十年而已
浓眉大眼
核心是地价，房子值几个钱[呲牙笑][呲牙笑][呲牙笑][呲牙笑]
用户10xxx77
以后会抢着去买独立房
最是有情孔方兄
基本上是胡说八道，只懂一点皮毛。
语很鱼
中产阶级是不是资本家的打手？？？
司徒有虚名
至今为止未见过开发商会去拆二十层以上的住宅，除非是政府规划，政府出资！
宇智波某哲XD 回复 04-21 19:43
你不看看二十层的楼才多少年。[得瑟]
中华帝国
我也有这个预感，要是我买北京的房子，我就买个多层，一楼，还能拆迁，年纪大了也不用爬楼梯。
tiger
新的中产又会诞生，不要杞人忧天。
目标已出现
靠房子赚100万很容易，亏100万也很容易
唐唐
30+的高楼很难拆的，除非政府给政策，给补贴，不然没有哪个开发商去接的，亏本生意谁做啊！不信你去武汉的江汉路步行街周边区域的老旧7+1为什么还矗立在那？和步行街相隔一公里就像跨越了百年历史[笑着哭]
斋佬
居然同时看到同样标题的文章！呵呵，看来又拨狗粮款了
海边漫步
原来中产这么蠢啊[得瑟]
未来的我在过去
一次地震就全都解决了[得瑟]
帆山悦水
有点道理，世事无常。
肃静
无论什么房子早晚都会拆，不拆就自己垮掉。一百年五百年一千年的区别而已。所以这个问题在于时间而非别的。另外买方是为了住而不应该是为了将来等拆迁想赚一笔钱。
用户15xxx16
几十年后还是自拆自建
用户14xxx54
一天到说房房房的！迟早都要死在房子这点破事上！
少年青天jir
我就想问一下各位老大学区房高层有没有可能拆[抱抱]
用户10xxx92
高层住宅变危房是不可逆转的
神经蛙
付费拆迁[呲牙笑][呲牙笑]
思念秋风
所以南方的很多城中村盖的又高又密，存在严重消防安全隐患。
爱克斯
我就这么说，就现在房子的质量，尤其是高层住宅，别说以后等拆迁给你钱让你暴富了，想都不用想，你都得出钱找人拆，不然就住在高层危房里等它自己被风刮倒
网上邻居
知道又怎么样，你能找到接受不要商品房的老婆吗？大道理谁都懂，但社会风气就这样儿，你躲不掉
微风
自然死亡 破道你自己都跑了 [无奈吐舌]
风中之城
最近看了一个吐槽美国的视频，在想，会不会过几十年，大城市变成美国现在的分化严重的样子，希望不要吧
芃芃黍苗悠悠南行
哪有中产，所谓的中产只不过是被肉汤喂出来的
seabreak
拆迁是时代的产物，因为制造了住宅用地稀缺的假象。试想，买个东西用了几十年，国家花钱给你换个新的，可能吗？国家的钱从哪里来
太阳照耀人生
房子是用来住的，不是用来投资的
朋友
现在不是拆不拆的问题，而是地产行业真的在走向毁灭