【南泰完成调规，住宅限高100米，增加中小学用地面积】 广州市规划和自然资源局（广州市海洋局）于2025年8月9日（周六）凌晨，发布了主题为《海珠区南泰食品批发市场地块（AH0124、AH0126规划管理单元）控制性详细规划》的批前公示。 用地及指标做了优化，具体如下： ❶AH0124026、AH0126001地块调整为中小学用地（A33），同时保留现状海富小学；中小学用地面积增至20210㎡，绿地率为35% ❷AH0126004地块调整为商业/商务用地兼容其他交通设施用地（B1/B2/S9），用地面积为27847㎡，容积率为7.2，建筑密度为50%，绿地率为25%，建筑限高200米 ❸AH0124032地块调整为二类居住用地兼容商业设施用地（R2/B1），用地面积头42208㎡，容积率为3.4，建筑密度为28%，绿地率为，建筑限高100米 ❹AH0126007地块调整为公园绿地（G1），用地面积为7439㎡ ❺AH012433地块腾挪至西侧，用地面积调整为3087㎡ ❻AH0126005地块维持原性质公园绿地(G1)不变，用地面和调整为6232㎡ ❼AH0124004、AH0124009地块修正边界及容积率，建筑面积保持不变。 公示日期为2025-08-09至2025-09-07 我个人分析和推测如下： 1、南泰地块（又名：翠城花园东地块），最快会在“金九银十”期间出让。我个人觉得10月拍出的概率更大一些，因为公示完还有一些前期工作要做。 2、关于住宅限高的问题，南泰地块不再一刀切为80米，而是更灵活地调整为100米。假如内层高为3米（建筑层高，非净高），则：住宅的理论上限为33层，但考虑到会有底商，且层高比住宅高，一般在3.5米至4米一层。同时，不排除在底商与住宅之间还会有空中花园，那住宅最终上限估计会锚定在30-32层区间。 3、高层住宅可以远眺珠江吗？比较难了，因为住宅限高100米（估计30-32层），与翠城花园的高度（29-33层）接近。所以，即便是西南向、靠近宝岗大道的楼栋，站在顶楼也未必可以看到江景。与光大、太古仓、纸厂等后航道的板块对比，南泰最大的“短板”就是缺乏江景。 4、关于学校，保留海富小学，中小学用地面积增至20210㎡，与我之前分析的一致，即：海富小学不会拆除。就目前来看，大概率是物理扩建+品牌升级。最终可能是五中（初中部）+昌岗中路小学（海富校区）的牌面，如果再加上隔壁的穗花幼儿园，这3年+6年+3年的12年教育矩阵在海珠西是非常能打的了。 5、商业地块的建筑限高200米，虽然在数据上未能超越208米的擎天之柱“达标国际中心”，但相信它也会成为珠西的新地标。但应该是商办类的组合，即：商业配套+办公室（写字楼），就不知道是偏向写字楼，还是偏向公寓式的设计。不过说实话，如果做办公室（写字楼），回笼资金的周期会比公寓更长，公寓既能住，也能办公，在使用场景上更灵活。 6、商业地块还兼容“其他交通设施”，不排除珠江医院公交总站（含186路、192路、44路）及昌岗路总站（含10路、25路、299路）会迁移过去。再结合远期规划的24号线南延段，我猜测最终的形态，有可能像天河东站那样，即：地面公交，地下商场，商场与地铁之间会有隧道相连。至于是与24号线的站点相连？抑或与11号线的江泰路相连？到底能不能相连？都是未知之数。 当然，我更希望把现有的燕汇广场拆除，然后与南泰商业地块一起重新规划，那南泰地块的价值会更高。 最后，大家可以重温一下我写南泰地块的文章，链接→ 以上，仅供参考，一切请以官宣或实际情况为准。