昨天我介绍各地方政府落实房地产市场"坚决止跌回稳"号召，纷纷推出了一系列的不仅可以自住，还能保本带来财富收益的房子。其中青岛推出的可继承、可回购的配售型保障房，我解读为房子即是用来住的也是用来保本炒的。
之所以这么说，是因为青岛推出的这种可以回购的配售型保障房的回购价格按照原购房价款加利息减房屋折旧的方式进行核算。其中原购房价款利息按照同期中国人民银行公布的一年定期存款基准利率和持有年限计算，不计复利。
房屋折旧额以原购房价款为基数按照每年1%计算，按照银行现行一年定期存款基准利率1.5%折旧率1%计算，回购价款每年可稳定增长0.5%，再加上自住价值(可以按照同条件租金核算)。
这种配售性保障房不仅可以保本，还能获得年化2%左右的财富性收入。比如总价100万元的配售性保障房，只要办理不动产权证5年后申请政府回购，5年后的回购价格将为102.5万元，累计增值2.5万元同时还免费住了五年。按照每年租金2万计算，五年租金总和10万，也就相当买房人五年后被政府回购拿回本金100万后，加上自住价值和回购收益的财富性收入共12.5万。
之所以买房人可以获得保本和盈利收益，原因就是回购的政策。回购就相当地方政府用自己的信誉做担保，从购房人手里融资把房子的使用权作为了抵押物。要知道以前开发商也曾经采用过回购的模式卖房，只是被住建部叫停。叫停的原因就是担心开发商资金链断裂带来无法兑现承诺的系统性风险。
现在地方政府采用回购方案卖房，未来能兑现回购的承诺吗？会不会引发地方政府的债务违约风险？我以为这个风险已经被高层考虑到并且做了应对，认为风险可控才大张旗鼓的推出回购的方案。
之所以说风险可控，原因是回购的实际利率只有0.5%(未考虑租金成本)远远低于国债1.5%的利率。万一以后真个地方政府无法兑现，可以发行国债来置换。
所以现在的问题就变成这种可以自住可以回购，年化收益率0.5%的配售型保障房是否被市场认可了？是否被市场认可的话题后面文章继续讨论。
