上图是2025年2月5日的思达蓝堡湾一期。这是思达在2008年做的产品，企业虽然不在了，但在那个房地产启蒙的年代，它用最顶级的产品致敬了时代。这厚重典雅的石材外立面，过了20年，历久弥新，与对面的交行大楼交相辉映。就凭那个时代的那个产品态度，思达就值得我们尊敬。可5年后，在同样的黄金位置上，在更加优秀的产品指标下，有的房企却交出了下面的产品。
上图：小区外立面
这由涂料和小瓷片组成的外墙被思达秒成渣渣，这种组合基本是90年代的标配，这种小瓷片很容易掉，过不了几年，脱落得就很厉害。
上图：某小区景观区这个小区的道路，除了泡沫砖就是泡沫砖，除了柏油路就是柏油路，除了泡沫砖就是柏油路，除了柏油路就是泡沫砖。地面，包括窨井盖，基本上是村镇街道以及安置房小区的配置档次。草坪上的树，与其说是树，不如说是小树苗。我仔细看了看那树干的粗细，不是我吹牛，如果再年轻十岁，我上去一脚都能给它跺倒……一脚一棵，绝不用第二脚。核心问题在于这不是刚交付的新小区，而是交付了12年的树木，我他妈的都怀疑当初开发商可能只是在土里埋了个种子。
上图：小区中心广场小区没有任何设计，楼栋排布和景观设计应该是超低价中标，设计院无奈派了个“实习生”做的，专业人士一看便知。中心广场材质同样依旧，除了泡沫砖都是泡沫砖，什么搭配都没有。一个low逼的座椅、一个二轮电动车、一个三轮普通电动车、一个雨蓬电动车，还有那手臂粗的树苗，以及歪歪扭扭的路灯和监控……物业管理很般配这开发水平。
上图：小区围墙小区的围墙应该是直接借用的隔壁围墙，自己楼懒得建了，把无良底线越拉越低。这个小区给《楼八》感受：20年前县城安置房上面说了，这是一个比蓝堡湾还晚5年的项目，一个和永威翡翠城、永威东棠同时期的楼盘，而且它也是曾经的郑州地王。【1】
最好的地段
感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。金水主城是郑州老城核心精华。这个精华近15年的开发可以称得上“一片多点”，其中的“一片”就是农科院当年留下的一大片“实验田”，这一大片区域后来被开发成蓝堡湾、万达公馆、天骄华庭等楼盘。其他的雅颂居、古翠、天下城、天奕等等，为“点”状开发。
上图：蓝堡湾片区这个片区，思达蓝堡湾是第一个。那些年，亲眼看着蓝堡湾一期的外立面一会红、一会蓝、一会绿、一会黄……感觉高科技一层又一层，最终呈现的就是开篇图片里“时至今日仍不过时的干挂石材”。随后的天骄华庭、恒大名都、正弘蓝堡湾、万达公馆等等，虽然没有思达蓝堡湾一期奢华，但至少过了及格线。与此同时，有一块地被鑫苑置业摘走。位置如下：
上图：蓝堡湾片区这个地块是蓝堡湾片区内唯一做了洋房的高低配产品。鑫苑置业拿到的这块地是整个蓝堡湾片区内唯一一块容积率低于3的土地，这也让鑫苑有机会做别墅和多层产品。
整个蓝堡湾片区，要么是没有电梯的老破小楼盘，要么是带电梯的高层社区，这是唯一的电梯洋房。
但，就是在这个郑州最好的地段、拿着最好的指标，鑫苑置业却做出了一个最烂的产品。烂得连2005年的中房文博花园都不如。【2】
最烂的房子
这个小区叫鑫苑世家。
上图：鑫苑世家的门前广场
上图：鑫苑世家门前电动车市场小区电动车你可以在任何地方停放，没问题，主打一个随心所欲。不过高层区到是有一点好处，至少不是泡沫砖了，好歹用上石材了，而且还有鹅卵石。难得，难得，很惊喜。
上图：鑫苑世家公共区域上图是小区楼下的垃圾桶列阵，我仔细数了一下，一共16个。这些垃圾桶估计是在这开2025年工作计划大会的，让人离十几米就能闻到刺鼻的臭味。
上图：小区的围墙
上图：小区的围墙小区的围墙开篇我们提到了，借用别人家的围墙，自己又省了一笔钱。还说啥呢？这是主动和家属院看齐。这成本控制能力，中海呢？来拜师吧。难怪老百姓一提开发商就骂无良，都是这种项目，都是这种企业，可谓害群之马。
上图：鑫苑世家地下室鑫苑世家，拿着地王的土地，售着天价的房价，看看步梯间的扶手，看看地面，看看水井门，看看管道的包装。不堪入目。
上图：鑫苑世家地下车库入口地下车库前面的下水道盖已经烂得不成样子了，整个窨井盖都裸露在外面了。再看防汛专用沙袋，随处堆放，撒得到处都是。
上图：地下车库入口小区景观区胡乱堆放着各种三轮车，各种建筑垃圾，各种小推车……还是主打随心所欲。人行步道入口估计数量有点多，这个干脆被物业当储藏室用了。来看一个没有被堵死的。
上图：电动车入口没有堵死的人行入口就是这样子。
上图：鑫苑世家的柏油路走了几圈，我发现小区的地基沉降很厉害，基本可以判定，回填工程有问题。再说这又不是洞林湖，土质很好，除了偷工减料的原因，基本没其他原因了。
上图：鑫苑世家高层外立面仔细看后面的二栋高层，我发现外立面其实都未完工，还有大量的水泥墙，上图灰色。我们看了这么多楼盘，这一点还是刷新了我们的三观，我估计原本是准备贴瓷砖的，后来也懒省事了，只是不知道怎么验收通过的。随后，我进小区大堂看了看。
上图：鑫苑世家高层大堂没啥说的，就是不敢相信这是2010以后的产品。总之，一句话，鑫苑，真是一点脸都不要了。
上图：鑫苑世家小区角落上图这私搭乱建，不忍直视。
上图：鑫苑世家的一楼带院还有把一楼改成办公的。既然一楼带院二手房都挂6万一平了，为何不卖点1万多买牛逼的写字楼呢？业主很任性。
上图：有趣的世家业主业主不但任性，还懂得生活。这是小区的一辆摩托车，水桶改成了置物箱，和摩托毫无违和感。走完整个小区，我觉得鑫苑世家的业主最值得称赞的是业主，懂生活，心大，不挑剔，如果所有的物业都能遇到这样的业主，那物业管理就容易了。【3】
最贵的价格
别看房子烂，但它人家卖得贵啊！
一个地王，盖出一个安置房，却依旧可以卖上顶级豪宅的价格，和未来天奕站在了同一个维度，可以说是这个城市最大的笑话。
具体来看下。
上图：郑州鑫苑世家房价我们来看一下小区洋房的价格情况。上图显示：
141.28平米户型，售价31800元/㎡
123.61平米户型，售价33978元/㎡
205.13平米户型，售价37294元/㎡
161.97平米户型，售价37622元/㎡
最后是一个一楼带院178.09平米的户型，售价更是达到了惊人的61767。
主流价格在33000元-38000元/㎡之间。
这个价格目前在主城区，也只有未来天奕能与之比肩，不知道此时此刻未来天奕想不想把它举起来扔得远远的，然后骂上一句：我堂堂大好男儿，竟与你这种小人齐名有人说，楼八，你怪鑫苑了，这是二手房的价格。对郑州房地产不熟的人可能不知道，当年鑫苑世家一手房卖得也是天价，因为位置好，容积率低，双学区，很快被客户一抢而空之，然后，然后，然后，它就给业主盖出了这么个玩意出来。项目的二手房价格为何如此之高？是开发商开发的水平高？是房子的品质很高？是物业服务好？都不是，上面说了，3个原因。第一、地段太好。这个地段二零年之后的房子基本上没有低于25,000的，这是片区价值。第二、片区唯一电梯洋房。项目是片区内唯一洋房产品，低容。第三、双学区。项目学区是农科路小学和省实验中学。项目的售价，或者说项目的全部价值都是来自这三点，至于房子，《楼八》就两个字：垃圾！其实，鑫苑自己也心知肚明，这么好的位置，洋房，双学区，肯定是一抢而空，既然这么抢手，我还会浪费钱给你盖豪宅？我又不是傻逼。结语
楼八的话
鑫苑和永威，是郑州最喜欢喝茅台的二个房企，在同一个时期，一个喝着茅台盖出了东棠，一个喝着茅台，喝丢了良心。虽然如今二个企业都有经营苦难，但一个让人觉得惋惜，一个只会大快人心：活该。有的重于泰山，有的轻于鸿毛。马丁路德有一段话：我梦想有一天，我的四个小女儿将生活在一个不是以皮肤的颜色，而是以品格的优劣作为评判标准的国家里。其实，房地产也应该有一个梦想，房子不是以“地段好坏，学区好坏”，而是以品质的优劣作为“市场售价”的评判标准。现在看，这个梦想正在慢慢变成现实，我很期待中海司法警官学院的洋房，噢，对了，突然想起来，司法警官学院的洋房可能和这个安置房的价格差不太多…………😐…………😯…………🤐…………😴…………🤔……不知道该说啥了。感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。
