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报告标题：二级价格整体上行，仓储物流类REITs涨幅最大——REITs周度观察（20250317-20250321）报告发布日期：2025年3月22日分析师：张 旭 执业证书编号：S0930516010001分析师：秦方好 执业证书编号：S0930524080001联系人：李爱娅（光大非银研究员）
摘要
1、二级市场
价格走势：2025年3月17日-2025年3月21日（以下简称“本周”），我国已上市公募REITs的二级价格整体呈现上涨趋势：加权REITs指数收于132.71，本周回报率为1.02%。
与其他主流大类资产相比，回报率由高至低排序分别为：原油>黄金>REITs>美股>纯债>可转债>A股。
从项目属性来看，本周产权类REITs和特许经营权类REITs均呈现整体上涨的趋势，特许经营权类REITs的涨幅更大。
从底层资产类型来看，本周仓储物流类REITs涨幅最大。本周回报率排名前三的底层资产类型分别为仓储物流类、能源类和保障房类。
从单只REIT层面来看，本周公募REITs涨跌互现，有54只REITs上涨，有9只REITs下跌。涨跌幅方面，涨幅排名前三的分别是华泰南京建邺REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT和中信建投明阳智能新能源REIT。
成交规模及换手率：从底层资类型产来看，本周公募REITs成交规模保持稳定，保障性租赁住房类REITs区间日均换手率领先其他。截至本周，已上市的63只REITs周内总成交额为31.1亿元，周内区间日均换手率均值为0.91%。
从单只REIT层面来看，本周单只REIT成交规模和换手率方面表现延续分化。周内成交量前三的是中金普洛斯REIT/华夏华润商业REIT/华夏中国交建REIT；周内成交额前三的是中金普洛斯REIT/华夏华润商业REIT/华夏中国交建REIT。
主力净流入：本周主力净流入总额为660万元，市场交投热情较上周有所回落。从不同底层资产REITs来看，周内主力净流入额前三的底层资产类型是保障性租赁住房类/仓储物流类/消费基础设施类；从单只REIT来看，周内主力净流入额前三的REITs是华夏华润商业REIT/中航京能光伏REIT/红土创新盐田港REIT。
大宗交易：本周大宗交易总额环比上周有所回落。本周周内有5个大宗交易日，大宗交易总成交额为36208万元，星期三（2025年3月19日）大宗交易成交额是周内单日最高，为13028万元；单只REIT来看，周内大宗交易成交额前三的是嘉实京东仓储基础设施REIT/华夏华润商业REIT/嘉实物美消费REIT。
2、一级市场
本周无REITs产品新上市。
本周，中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金的项目状态更新至“已问询”。
3、 风险提示
1） 警惕REITs二级市场价格波动风险；2） 警惕政策不及预期风险；3）由于统计口径不同，本篇报告计算结果可能与其他口径计算结果存在差异。1、二级市场
1.1 价格走势1.1.1 大类资产层面2025年3月17日-2025年3月21日（以下简称“本周”），我国已上市公募REITs的二级价格整体呈现上涨趋势：中证REITs（收盘）和中证REITs全收益指数分别收于859.7和1057.99，本周回报率均为1.07%；加权REITs指数收于132.71，本周回报率为1.02%。
与其他主流大类资产相比，我国公募REITs于本周表现中等：美股回报率为0.17%、A股回报率为-2.09%、可转债回报率为-0.96%、纯债回报率为-0.05%、黄金回报率为1.31%、原油回报率为2.66%（在本篇报告中，若无特别标明，“回报率”即为“本周回报率”，下同）。回报率由高至低排序分别为：原油>黄金>REITs>美股>纯债>可转债>A股。（本周回报率计算公式为：(本周最后一个交易日的收盘价/上周最后一个交易日的收盘价)-1，下同）。
1.1.2 底层资产层面
从项目属性来看，本周产权类REITs和特许经营权类REITs均呈现整体上涨的趋势，特许经营权类REITs的涨幅更大：产权类REITs加权指数收于143.79，回报率为0.98%；特许经营权类REITs加权指数收于115.22，回报率为1.07%。
从底层资产类型来看，本周仓储物流类REITs涨幅最大。本周回报率排名前三的底层资产类型分别为仓储物流类、能源类和保障房类，其加权指数分别收于117.85、151.14和123.28，回报率分别达1.77%、1.63%和1.41%。
1.1.3 单只REIT层面
本周公募REITs涨跌互现，有54只REITs上涨，有9只REITs下跌。涨跌幅方面，涨幅排名前三的分别是华泰南京建邺REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT和中信建投明阳智能新能源REIT，涨幅分别为5.22%、4.97%和4.69%；跌幅排名前三的分别为华夏金茂商业REIT、中金印力消费REIT和招商科创REIT，跌幅分别为1.29%、1.11%和0.73%。年化波动率方面，波动率排名前三的分别是华夏金茂商业REIT、国泰君安东久新经济REIT和华夏基金华润有巢REIT，年化波动率分别为21.37%、21.22%和20.17%。
1.2 成交规模及换手率
1.2.1 底层资产层面
本周公募REITs成交规模保持稳定，保障性租赁住房类REITs区间日均换手率领先其他。截至本周，已上市的63只REITs周内总成交额为31.1亿元，周内区间日均换手率均值为0.91%，成交规模较上周保持稳定。成交额方面，周内成交额前三的REITs资产类型是交通基础设施类/园区基础设施类/消费基础设施类，成交额分别为7.3/5.3/4.9亿元；换手率方面，周内区间日均换手率前三的REITs资产类型是保障性租赁住房类/生态环保类/水利设施类，分别为1.09%/1.09%/1.03%。
1.2.2 单只REIT层面
本周单只REIT成交规模和换手率方面表现延续分化。成交量方面，周内成交量前三的是中金普洛斯REIT/华夏华润商业REIT/华夏中国交建REIT，分别为0.72/0.26/0.25亿份；成交额方面，周内成交额前三的是中金普洛斯REIT/华夏华润商业REIT/华夏中国交建REIT，分别为2.65/2.32/1.35亿元；换手率方面，周内换手率前三的是华夏特变电工新能源REIT/招商基金蛇口租赁住房REIT/工银蒙能清洁能源REIT，分别为13.39%/11.21%/10.06%。
1.3 主力净流入及大宗交易情况
1.3.1 主力净流入情况
本周主力净流入总额为660万元，市场交投热情较上周有所回落。主力资金净流入层面，从不同底层资产REITs来看，周内主力净流入额前三的底层资产类型是保障性租赁住房类/仓储物流类/消费基础设施类，净流入额分别为673/585/281万元；从单只REIT来看，周内主力净流入额前三的REITs是华夏华润商业REIT/中航京能光伏REIT/红土创新盐田港REIT，净流入额分别为3150/541/362万元，连续流入天数分别为-1/5/-2天。（注：连续流入天数为负表示的是在一定的时间周期内，资金连续从该REIT流出的天数；本周连续流入天数的计算方法是从周末向前追溯，资金连续流入的天数。）
1.3.2 大宗交易情况
本周大宗交易总额环比上周有所回落。本周周内有5个大宗交易日，大宗交易总成交额为36208万元，星期三（2025年3月19日）大宗交易成交额是周内单日最高，为13028万元；单只REIT来看，周内大宗交易成交额前三的是嘉实京东仓储基础设施REIT/华夏华润商业REIT/嘉实物美消费REIT，成交额分别为11501/10177/9762万元，对应平均折溢价率分别为-0.22%/-1.90%/-0.27%。
2、一级市场
2.1 已上市项目截至2025年3月21日，我国公募REITs产品数量达63只，合计发行规模达 1683.74亿元。从底层资产类型来看，截至2025年3月21日，交通基础设施类发行规模最大，共发行687.71亿元，园区基础设施类REITs发行规模次之，为270.62亿元。本周无REITs产品新上市。
2.2 待上市项目
根据上交所及深交所项目动态披露，共有18只REITs处于待上市状态，其中13只为首发REITs，另外5只为待扩募REITs。
本周，中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金的项目状态更新至“已问询”。
3、风险提示
1）警惕REITs二级市场价格波动风险；2）警惕政策不及预期风险；3）由于统计口径不同，本篇报告计算结果可能与其他口径计算结果存在差异。