这是“地产屠龙”的第222篇原创文章

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最近一段时间的贵阳楼市，就跟爽爽的贵阳的天气一样，凉快得有点过头了，七月这两周的成交数据下滑幅度还挺大的，相对于六月最后一周的数据来看，差不多降了快一半

上周最新的成交数据4.16万平米，更是排在了今年到目前为止28周里面的第三低，仅仅比新年第一周3.93万平米和春节放假那一周0.09万平米略高

备注：数据源于铭腾机构公众号

上周六国家统计局发布了6月份全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，可以很清楚地看出，在经历了二、三、四三个月的短暂恢复之后，五六月份的市场又开始加速下跌

备注：数据源于国家统计局官网

在上面这个汇总表里面，6月份新建商品住宅销售价格指数环比下跌的城市有38个，比5月份又增加了14个，价格环比下跌城市数量超过了一半，看来新一轮的下跌趋势已经是一个全国性的市场现象了

最终的数据相对当下市场的反馈，向来都是有一定滞后性的，所以接下来几周的成交数据可能依旧会持续走低，一手房市场数据的变冷，也直接传导到了二手房市场上

上周六，国家统计局官网上同时还公布了2023年6月70个大中城市二手住宅销售价格指数

二手房是市场最快最直接的反应，贵阳二、三、四月的二手房市场同样春暖花开，但目前的局面依旧苦不堪言，六月份的二手房价格指数环比跟同比依然处于跌幅状态，挂牌量保持快速增长，成交量下降，成交周期变得更长

不论一手房还是二手房，观望和等待，成了当下市场的关键词，没有其他

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贵阳的新房库存供应量大，再加上各种优惠促销政策，这就导致二手房一直以来都比较难卖，除了部分小区地段品质都很不错的次新房，以及一些自带名校学区光环的房子，大多数的二手房都比较难卖

上半年的楼市可以说是开局很好，结局很惨，就像坐了一趟过山车，一手房的日子都不好过了，二手房市场也没啥悬念，从挂牌量就可以看出压力不是一般的大，还是老样子，市场好不好数据说了算

所有的二手房数据全部来源于贝壳网贵阳站对外的公开数据，这个数据不够全面，但因为贝壳系的市场份额比较大，所以还是能够说明一些趋势特征的

从今年上半年新增挂牌的数据来看，2-4月市场成交回暖，挂牌量也开始激增，单月突破五千套，而随着五六月份市场的下滑，挂牌量也开始回落到单月四千套的水平，市场不好，就算是挂了也不见得很快就能卖掉，所以干脆就暂时不挂了，这样的情况也不少见

到底哪些小区的二手房挂牌量多呢，这个数据其实也比较有参考价值，对于想卖房的房东来说，自己小区挂牌房源多，那等于就是竞争对手多了，议价能力就要小得多

截至7月19号整理的数据，世纪城、花果园、未来方舟、新世界这些大盘的挂牌量都非常大，所以这些小区二手房想要卖起来的难度也是非常大的，更不要谈想卖个高价了，时间周期也会比较长一些

当然，反过来说，如果有意向去买这些小区的房子，价格的谈判空间又会更充足一些，这些都是市场上的热门小区，也可以针对性地进行挑选看房

在出手之前，需要想清楚一个问题，那就是以后倘若自己也要把这套房子再转手也卖掉，同样会面临今天这种大量二手房集中挂牌竞争的问题

上半年一方面挂牌量激增，另一方面成交量也同样有显著的增长

从分区分月的成交数据来看，确实跟新房市场一样，2-4月贵阳的二手房市场同样也有回暖好转，单月都是破千的成交量

光看成交量数据，是不是感觉二手房市场好像还可以，事实上，从五月份开始，二手房成交数据就有所回落和下降，这里面有一个细节需要注意，这两个月的二手房成交有下降不假，但这个降幅跟一手房的降幅比起来又少了很多，说明尽管都是在观望和等待，但二手房的现房安全性优势，让那些留下来的购房需求也朝二手房转移了不少

再来看上半年新增挂牌量和成交量的比值分析，月均新增挂牌量/成交量数值比，我觉得这是一个非常有意思的数据，通过这个比值还是能说明很多问题的

一月份市场上每新增2.83套房子，能卖掉一套房子

二月份市场上每新增2.44套房子，能卖掉一套房子

三月份市场上每新增4.39套房子，能卖掉一套房子

四月份市场上每新增4.67套房子，能卖掉一套房子

五月份市场上每新增4.32套房子，能卖掉一套房子

六月份市场上每新增4.70套房子，能卖掉一套房子

综合下来，上半年每新增3.97套房子，才能卖掉一套房子

从这个数值对比可以很直观的说明，虽然这半年的二手房成交量看起来是有增长的，但大家却依然感觉二手房越来越难卖，从一月份到六月份，比值在持续走高，贵阳二手房的成交难度就差不多翻了个倍，进水口不断进水，但出口没那么顺畅，留在池子里的水越来越多，房源积压，房子自然难卖

贵阳二手房市场难卖可以说不是一朝一夕的，只是到了今天变得更难了，一方面历史库存挂牌房源很难卖，另一方面新增房源大量入市，更高的月均挂牌，却没有换来更多的月均成交

从下面这张成交套数的柱状图上，可以看到从今年二月份开始的这五个月，每个月二手房的成交量跟之前相比，确实有了很明显的增长，这个增长一方面是二手房挂牌量激增带来的更多选择，另一方面也是客户担心一手房的安全风险而转移到二手房上来

尽管上半年的成交量看来似乎比较乐观，但实际上更应该看成是大量新增挂牌和一手房暴雷风险这些因素共同刺激转移的结果，事实上增幅减缓的趋势同样也非常明显，关于救市，该出的，能出的政策也都出了，但市场最终给到的反馈却远远不及预期

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具体来看上半年主城六区二手房详细成交数据

观山湖区

云岩区

南明区

白云区

乌当区

花溪区（含经开）

看了上面这些数据，确实明显感觉到现在行情难市场差，有没有可能“这是过去这几年以来最差的市场，更有可能是接下来几年最好的市场”，最近好几个做新房、二手房的朋友来找我聊天，都在聊同一个话题，到底还有没有必要继续留在房地产行业干下去

我始终觉得房地产行业还是能做的，只是要把过去干房地产的那种心态转变过来，高周转赚快钱的时代一去不复返了，只有放平心态，才能接受当下市场的各种困难

当然，就算是想得很清楚了，但也不是每个人都能坚持熬下去，都能熬到春暖花开的那一天，因为，没有人知道那一天是哪一天