房价高跟土地财政无关 再荒谬的谎言被重复一万遍也会变成真理，因为群众舆论往往是反智的，真相往往是反直觉的。 其中一个流传甚广的谎言就是“高房价是缘于高地价”。 一般把这种言论当真理的人，都犯了一个错误，就是认为一样东西的价格由成本决定，如果商品的成本越高，那么价格理应就越高——其实这是错的，如果学过西方经济学的话就知道，价格是供需双方撮合的结果，成本变动首先要影响供应量，供应量变动了才会影响价格。 就拿地价来说，土地价格是由竞拍决定，就是由参与拍卖竞标的开发商中出价高者得，也就是说哪怕你是由1元起拍，竞价的人想要买那块地并且愿意出高价，那么最终还是会高价成交。 那么问题来了，开发商为什么愿意出那么高的价买那块地？是因为他们经过市场调研分析，得出预期的房价，即使按照现在这样的地价算进成本，依然有他们认为可观的利润，所以他们才愿意拍到这样的价格。当然，开发商的预期在未来是否实现，这个是说不准的，只能说他们有专业的市场调研团队，对市场预判比我们一般人要准。 所以真实情况是，开发商预期了房价涨，所以在土地拍卖环节推高了地价——也就是说，是因为高房价才导致高地价，高房价是因，高地价是果，然而舆论却反过来倒果为因。 当然，我并不否认政府因为高地价而受益，但并不能说因为政府受益了，就说是它故意有意为之。 这时候可能有人跳出来说了，是政府控制用地供应，故意造成稀缺的局面，好推高拍卖价格。说这种话的人真是站着说话腰不疼，你试想下站在政府决策的角度，增加住宅用地不是无脑随便划块地就行了，还要考虑周边配套的跟进，商圈、医疗、教育、交通等等，这几方面都要同步发力，并且以核心城市辐射的原则，如果无脑的增加住宅用地，其他配套跟不上，那就只是多了一座鬼城，好比现在在大西北戈壁建了不少住宅，有意义吗？你会那住吗？有不少地方就干了这样毫无意义的事情，结果呢？那里的房价是很低啊，但有意义吗？ 既然高房价是因，是高房价推高了地价，那是什么推高了房价呢？这才是本篇的重点。 答案是：土地金融。 在理解土地金融之前，首先要理解M2，也就是广义货币总量。广义货币总量里面，占大头的是商业银行的派生存款，什么是存款派生呢？大家可以简单的理解为M2里面有一大部分并不是以纸钞的形式存在，而只是存在于商业银行的账本里，它是由债务的发生而出生，因债务的消亡而消失，举个简单的例子：你想要请人做一件衣服，但是你手头没钱，于是找银行贷款去买，银行只需要在做衣服的人的账户里增加相应的存款，于是你有了一件衣服，而做衣服的人因此多了笔收入，可以说M2里面很大一部分增量是源于这种方式。这时候你要问了，这样凭空诞生了一笔存款，难道不会造成货币滥发物价上涨吗？别忘了，你虽然申请了银行贷款买了一件衣服，但你为了还贷不得不去赚钱，你赚钱还债的过程就是劳动生产的过程，例如你是个菜农，你为了还债不得不种菜去卖，债务可以看成是负债者未来劳动生产的承诺，于是社会产出增加。 所以你瞧，债务从发生到消亡的过程同时拉动了消费与产出，因为你创造了这笔债务于是给社会带来了等值的衣服与蔬菜，两倍于债务本身的GDP。现代国家就是这样通过创造债务的方式来拉动经济，所以说金融与信贷业是整个经济的心脏。 那么接下来关键问题是，要用什么锚来拉动债务从而拉动M2增量？美国靠超前消费，那我国靠什么呢？你必须找到一个让百姓愿意大额负债掏钱买的东西，才能拉动大量M2增量。 没错，那样东西就是房地产。 当购房者申请贷款按揭买房的时候，就是M2增加的时候。而房价也因此上涨，因为允许百姓通过杠杆买房，只需少量自有资金就能买到数倍于自有资金几倍价值的房产，于是购房需求大幅增加。 网上流传一句话说“房地产是M2增量的蓄水池，如果没有房地产吸收M2增量，那物价会更加上涨。”，其实这句话大错特错，房地产不是M2的蓄水池，而是水龙头，是因为有人按揭贷款买房才有了M2增量。 这就是土地金融，我国30年来就靠土地金融来拉动经济快速增长。购房者按揭贷款购房的时候，开发商收入增加，同时也带动了房地产相关行业的收入增加，于是消费力提升。同时购房者为了还贷款，不得不参与到劳动生产中，于是社会其他行业产出提升。 所以，房地产既拉动了消费，也拉动了其他不相关行业的产出，消费与产出同步提升，经济增长得以快速拉动。而如果房价越高，则拉动的越高。 这跟现在舆论所认为的完全相反，现在普遍认为，高房价打压了实体经济，因为资本都去炒房，无心去干实体制造业了，同时高房价掏空了大家的钱包，于是压缩了消费。事实真相真的是这样吗？ 我们不妨打开国家统计局官网看看近几十年的生产指数与消费指数，事实真相是房价快速上涨的20年，恰恰也是我国制造业飞速发展的20年，也是消费与物价指数快速提升的20年，这跟房价的上涨几乎是完全同步的。 正如我一开始所说，真相是反直觉的。那些说高房价抑制消费的人，往往没想过卖房的人因为高房价得到了大笔收入，于是消费水平提升；说高房价抑制其他实体行业的人，往往没想过因为M2的增加使得大批劳动力诞生。 以上就是高房价的真相，你不得不承认土地金融对我国经济的拉动作用；然而随着“房住不炒”的提出，国家正想办法让经济发展逐渐摆脱对土地金融的依赖，如果真的成功摆脱土地金融了，那么房价会跌吗？恰恰相反，反而会因为土地金融的取消而更加大幅度的推涨房价，为什么？关注我，其他文章会为你解答。