南沙湾御苑，背山靠海，可动手前，先打住。
01:无法确权
确权是购房者的心头大事，进行不动产产权登记，是对自身利益的维护。
可就是怎么关键的一环，南沙湾御苑被爆出：无法确权。
据南沙湾业主圈反映：南沙湾御苑9-11栋业主业，已经收楼快两年了，至今不动产证明没有进行确权。
业主多番和开发商斡旋，未得到确切答案，确权问题迟迟未解决。
有业主对此信访，收到的回复是：我中心未收到该栋房屋的初始登记业务。经咨询开发商，回复如下:该栋房屋正在办理土地出让金核实过程中，且根据相关合同约定该栋房屋未到确权日期。
（图源：南沙湾业主群）
从回复可得两条关键信息：
一是，开发商没有办理不动产权登记。
据了解，5-11栋同为一期项目，可只有9-11栋没有确权。
根据开发商的解释是：未到确权日期。
作为同期项目，即然未到确权日期，那为何5-8栋提前办理，而9-11栋没有确权？
未到确权日期，更多的是对外解释，原因还在别处。
二是，没有确权的原因是正办理土地出让金。
所谓“土地出让金”，实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。
对于住宅等项目，土地出让金就是地价。
说来说去，还是开发商钱的问题。
富立鸿作为项目开发商，这次在土地出让金上的纰漏，很难不让人怀疑公司的资金链。
（图源：番禺业主圈）
近期，房地产商暴雷频繁，出险房企在后续的保交楼、工程质量、确权等事情上出现问题。
可这些问题，每一条对业主而言都难以承受。
多年辛苦，转头成了一纸空文，搁谁都不能接受。
据了解，没有确权的业主已经收到银行的催办函，如逾期未办理，银行有权按合同约定处理。
（图源：南沙业主圈）
02：价高
南沙目前报价最高的商品住宅出自南沙湾·御苑，主打大户型，报价在3.8-4.5万/㎡。
最小面积为96平，2室2厅2卫，单价去到3.8万！
简单算一笔账，倘若购买，首付去到109万，总价为364.8万，贷款总额为255.36万
3.8万的单价，放在南沙真的很高的了，而且这还只是毛坯。
我们来横向对比南沙的房价。
（图源：吉屋）
4月，南沙新房均价约为2.6万，二手房均价约为2.3万，整体水平处于2字头。
南沙湾御苑的单价破3，大有冲4的势头。
我们来看，南沙3月份二手房住宅单价TOP20的小区，最高是南沙湾石奥，单价才3.3万。
该项目地处南沙湾板块，虽也是热门板块，但综合实力和明珠湾板块还是有很大的差距。
明珠湾，作为南沙CBD，被称为最像前海的地方。
最为关键的是，明珠湾是唯一定位为发展金融服务的区块，同时也是企业总部聚集地。
很多进驻南沙的重要金融机构都落在了明珠湾，这恰恰证明了其在南沙乃至广州的分量。
而南沙湾的定位重心在休闲娱乐。
未来重点发展商务会展、科技创新、休闲度假、邮轮游艇、经济服务外包和生态居住等功能。
聚焦到南沙湾御苑，周围的配套设施同样是定位高端，休闲娱乐、高尔夫、游艇、海景酒店等设施一应俱全。
可旅游服务产业是无法凝聚大量常住人员。
况且，南沙客运港是4号线的终点站。
坐过地铁的都知道，终点站是座位坐的，这说明很少人会坐到这一站，很难带动人流。
即便强如3号线，上下班人满为患，作为终点站的番禺广场，照样人流有限。
作为住宅，一个是豪无人性的高尔夫场，一个是畅通无阻的地铁。
你就告诉我，哪个才是刚需？
项目依山傍水的，远离天河核心CBD，驱车前往最快都要45分钟，这都还没算上日常堵车，港口货车问题。
真要是口袋有钱，也不妨碍大家打飞的，包场打高尔夫。
绝大部分人需要工作，日常上下班通勤便利度更为重要。
地铁是有的，不过有得等了。
地铁4号线延长线南沙客运港站在建中，地铁15号线金门站规划中。
好家伙，一个在建，一个规划。
从南沙湾的产业、交通来看，很难拉动人流，未来南沙房价的支撑不充分。
加之，该楼盘价格已经很高了，快赶上核心区域的平均房价，未来上涨空间恐乏力。
如果是改善房，本人就是冲着南沙湾板块去的，大可选择隔壁的碧桂园漾月轩，一来价位更低（才3出头），二来可以白嫖周围的自然景观。
03：卖点成坑点？
不是我吹，南沙湾御苑的自然环境真的没得说，这也是开发商的最大卖点之一。
但对于住宅而言，这就是天坑。
先来看南沙湾御苑的具体情况。
项目位于南沙湾板块，背靠黄山鲁森林公园，东望狮子洋海景，西南坐拥南沙高尔夫球场和10亩果岭、咫尺法式园林。
初浅一看，山、海、高尔夫、园林四大景观立体环绕，放眼望去，环山绕水，好不惬意。
可买房置业又不是去市场买菜，随便一瞧，萝卜白又胖，买它！
同样的，这个项目的景观对于住宅而言是大打折扣的。
南沙湾御苑推出两大房型，一是别墅；二是住宅。
别墅区当然是背靠森林公园的啦，引黄山鲁天然溪水，打造活水引流的社区。
至于住宅嘛，大家看图，肉眼可见是要打上七折的。
这时候，你觉得退而求其次嘛，虽没挨着森林山坡，走两步路就到了，反正近得很。
别急，住宅区虽近森林和山坡，但也更近南沙货运码头。
挨着南沙货运码头，意味着什么？
住宅区不得不面对码头带来的各种麻烦。
一是，噪音问题。
港口停靠的船舶，会产生一些尾气，而且声音也比较吵。
港口的噪音又包括了车辆噪音、船舶鸣笛、货物装卸噪音等，这些噪声污染会影响住宅区业主的身体健康和休息。
尤其是该楼盘的住宅区，位于进港大道和港前大道双主干交汇处，来往装卸车辆络绎不绝，
而码头港口是日夜作业的，没有晚上停工这一说法。
这意味着你辛苦一天了，晚上还不得不面对噪音问题。
二是，污染问题。
货运港口还存在粉尘和垃圾污染问题，并且来往船舶在运输货物中，石油及其制品的渗漏、船舶生活污水、废弃物、洗舱水等会造成水域污染。
具体到南沙湾御苑，前方不但又南沙货物码头，还有一个广达砖厂。
砖厂！临海！季风！
这不妥妥地，拿着鼓风机，将漫天的粉尘对着住宅区吹嘛！
海风配PM2.5，感觉怎么样？
宣传画面中的，面朝大海，春暖花开可不属于住宅区。
住宅区成了别墅区的挡箭牌，前头的码头和工业区问题，有住宅区阻隔着。
后头的森林绿植、江水环绕，鸟语花香，那是为别墅区量身定制的，住宅区的人看看就好。
04：结语
同一片天空下的不同风景，说的就是，南沙湾御苑。
末了，住宅区还要承受小区高端定位带来的溢价。
住宅区，真的好惨！
有麻烦，上前顶着，有好处，旁边挨着。
最为关键的是，业主没法确权，这才是最致命的。
谁敢拿自己的房子去冒险。
