2月12日，A股与港股地产板块集体爆发。万科A（000002.SZ）收盘涨停，报7.96元/股；港股万科企业（02202.HK）涨幅超16%，富力地产（02777）涨超14%，融创中国（01918.HK）、融信中国（03301.HK）等内房股涨幅均超过20%。
所有人都在问：地产有什么重大利好吗？
这一轮大涨可能与政策预期升温及龙头房企债务风险缓解密切相关。
据未经证实的路边社消息，有关部门正筹备一项针对龙头房企的专项支持方案，拟允许地方政府年内动用约200亿元专项债额度，用于购买Vanke的待售楼盘及空置土地，以缓解其500亿元资金缺口压力。
此举被视为政策层面对房企债务风险的直接干预，旨在通过“以时间换空间”的方式稳定市场预期。
此前，万科已通过大股东深铁集团提供的28亿元股东借款，以及积极销售回款、盘活存量资产等措施，完成1月到期30亿元债券的兑付。
但2月11日深铁真金白银输血万科的消息发布后，当天万科A不涨反跌了2.43%，表明市场对这种小幅度的资金纾困不以为意。
解决500亿风险敞口问题，才是根本。
看过我们文章的朋友知道，我们之前建议过几次，由有关部门和地方政府出面协商，为万科筹集300~500亿的银团贷款，今年一季度到位。
不管是哪种形式，要救万科，300亿级别的资金是需要的。
如今，政策支持与企业自救的双重信号，显著提振了投资者对房企偿债能力的信心。
12日地产股的大涨，亦反映了市场情绪的快速反转。此前，受部分房企债务违约影响，地产板块长期承压。但近期政策端释放的积极信号，叠加房企主动披露债务应对方案，推动资金从科技、消费等板块回流至低估值的地产股。
以港股为例，恒生指数今日收涨2.64%，恒生科技指数涨2.7%，但内房股涨幅远超大盘——融创中国、万科企业等头部房企股价单日涨幅均超15%，显示资金对政策敏感型资产的强烈偏好。
除短期政策刺激外，市场对房地产行业长期供需格局的改善预期亦成为推升股价的因素。2024年下半年以来，一线及强二线城市逐步放松限购政策，叠加房贷利率下行，刺激了部分刚性需求的释放。
此外，土地供应端的结构性调整也利好头部房企。例如，政府对土地供应的合理控制提升了现有土地储备的价值，而龙头房企凭借资金和品牌优势，更易在竞争中获取优质地块，进一步巩固市场地位。
尽管今日地产股表现亮眼，但行业风险并未完全消除，不存在全面反转的基础。一方面，专项债支持收购存量住房和土地的具体执行细节尚未公布，资金落地效率存疑；另一方面，房企销售端仍面临压力。以万科为例，其2024年合同销售额同比下滑34.6%，净利润亏损450亿元，经营性现金流面临巨大压力。
据此，不赞成盲目跟风炒作地产股。
期待房地产早日完成筑底，走上爬坡之旅。
