2025年“买房”还是“卖房”？曹德旺给出忠告：再等下去会很危险

大家好，我今天想跟你聊聊2025年房市那些事。这个话题可太扎心了，毕竟咱普通人的财富大部分都绑在房子上。最近曹德旺老先生又发声了，他说继续观望房市很危险。这话到底什么意思？买还是卖，这可关乎咱们的"钱袋子"啊！

这两年真是把人整懵了！一边是北上广深房子依然一房难求，另一边却是二三线城市业主天天焦虑贱卖。你能想象吗？同样是2024年底的数据，上海核心区二手房均价比去年微涨5%左右，而合肥、西安这样的省会城市却跌了15%以上。这种楼市"南北极"现象背后，藏着中国城市发展的残酷现实。

数据显示，一线城市新增人口占比高达全国流动人口的35%，人往高处走，房子自然也跟着水涨船高。相比之下，三四线城市常住人口减少，空置房却年年增加。更揪心的是，像燕郊、涿州这样的环京区域，房价从顶峰跌去一半都不止。

为啥会这样？一方面是人口老龄化速度加快，2025年全国60岁以上老人已接近3亿，很多年轻人继承老人的房子就解决了住房需求。另一方面是经济结构转型，制造业向中西部转移速度放缓，人口回流大城市趋势明显。

正如曹德旺所言："房子只是钢筋混凝土，它不会自己生钱，反而每年都有管理费要交。"

现在的95后、00后哪还像我们当年那么拼命买房？2025年的数据显示，30岁以下年轻人首次购房率已从十年前的65%降到了现在的35%。他们不是不想买，而是真掂量不起那个责任。

一个典型月入一万的年轻人，在大城市买个小两居至少要掏七八百万，首付就得200多万，这钱从哪来？父母的"六个钱包"已经撑不住了。别忘了，现在父母那代人自己都面临养老金压力呢。

更关键的是就业形势变化太快。AI和自动化技术这几年发展太猛，很多传统岗位都在消失。年轻人担心的是，今天背上30年房贷，明天工作没了怎么办？这种不安全感，才是不敢买房的真正原因。

对于这个问题，我建议年轻人考虑以下几点：一是评估自己行业的稳定性，如果在朝阳行业，反而可以考虑低点入市；二是看准区位，宁可小一点但地段好的房子升值空间更大；三是控制首付比例，别把全部积蓄都压在房子上，留足应急资金。

曾经靠囤房致富的大佬们，这两年日子不好过啊！最新统计显示，全国待售二手房挂牌量同比增长25%，而成交周期从去年的45天延长到现在的120天左右。说白了，就是卖不出去了！

上海、成都这样的热点城市，二手房挂牌量都超过15万套，创历史新高。很多投资客这会儿才明白，当年动辄七八十万的首付，杠杆买下三四套房子，看似聪明实则冒险。现在不光房子贬值，每月还得还贷款，加上物业费、税费，持有成本高得吓人。

最惨的是那些买在郊区和卫星城的投资客，不仅卖不掉，连租都租不出去。一套百万级的房子，租金可能还不到贷款利息的一半，每个月都在亏钱。

那投资客该怎么办？曹德旺的建议很直接：能卖就卖，不要幻想政策会让房价大涨。具体而言：如果手里有多套房，尤其是非核心城区的，趁现在还有流动性尽快出手；已经解除抵押的房产可以适当降价20%左右促成交易；暂时卖不掉的，可以考虑长租公寓或民宿经营模式提高现金流。

这几年房产税的消息一直都有，但2025年的气氛明显不同。多个一线城市已经开始摸底统计多套房持有情况，市场普遍认为全国性房产税试点即将扩大。

房产税一旦推广，多套房持有成本会大幅提高。按照目前流传的方案，年税率可能在房产评估值的0.5%-1.5%之间，这意味着一套价值500万的房子，每年可能要交2.5万-7.5万的房产税！

对普通家庭来说，一旦房产税全面落地，"有多少房子"将不再是炫耀的资本，而可能成为沉重的财务负担。这也是为什么曹德旺反复强调"房子不是用来投资的"的原因。

那么，作为普通家庭该怎么应对？我认为应该理性看待：自住刚需不受影响，多余的投资性房产可以考虑在税前适当调整；对于准备置业的朋友，核心区段的房子受房产税影响较小，可能成为更稳健的选择。

现在买房有个好消息是，房贷利率已经降到历史最低。2025年初，首套房贷利率普遍在3.5%左右，比2019年的高点足足低了近3个百分点。这么算下来，同样贷款300万，每月少还贷5000多，30年下来能省100多万！

但别高兴太早，低利率是把双刃剑。一方面是银行放贷更积极了，另一方面也表明经济增速和通胀水平都在放缓。在这种环境下，房价上涨的动力也就不足了。

更值得注意的是，尽管利率低了，但居民杠杆率已经很高。央行数据显示，中国居民部门杠杆率已经接近70%，这意味着大多数家庭的借贷空间已经很有限了。

正如曹德旺警告的："再等下去会很危险"，这句话既是对持有多套房产者的提醒，也是对高杠杆买房者的忠告。

除了传统买卖房屋外，2025年还出现了几个新兴居住趋势：

长租公寓市场规范化：经过几年整顿，长租公寓行业已经形成了较为健康的生态。年轻人"先租后买"成为主流选择，尤其是在一线城市，品质化长租公寓供不应求。

养老地产升温：随着老龄化加剧，养老型社区成为刚需。特别是三四线宜居城市的养老项目，由于价格相对低廉、环境宜人，吸引了大量退休人群。值得一提的是，不少老人选择卖掉大城市的房子，换取养老社区的居住权和优质服务，这种"以房养老"模式正逐渐被接受。

共有产权房扩大供应：为了解决年轻人买房难题，共有产权房在2025年大幅增加供应。这种政府与购房者按比例共同持有产权的模式，显著降低了购房门槛，成为解决住房问题的有效途径。

买房者：如果是刚需，现在确实是不错的入市时机，低利率、低首付政策可能持续时间有限；但要注意控制杠杆，避免全部身家都押在房子上。重点关注医疗、教育、交通配套完善的区域，这类房产即使在下行市场中也能保值。

卖房者：如果手持多套房产，尤其是非核心区域的投资房，确实应该认真考虑曹德旺的建议，适当降价尽快出手。与其担心卖早了少赚钱，不如担心卖晚了大亏本。

持观望态度者：与其盲目观望，不如提前做好功课。关注城市发展规划，研究人口流动趋势，这些才是影响房价的根本因素。房子终究是用来住的，而不是用来炒的，这一点我们必须牢记。

房子对我们普通人来说，不只是财富，更是家的载体。在做决策时，不妨跳出纯投资的思维，多考虑家庭实际需求。毕竟，幸福感才是我们追求的终极目标，而不是账面上的数字。