这是“地产屠龙”的第236篇原创文章
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上周，房地产行业迎来了史上最大的政策转向，存量房贷下调，首付比例全国统一，北京和上海接连宣布“认房不认贷”，政策利好一波接一波，楼市开始有了实质性的变化，连续几年的房地产行业调控可以说走到了一个特殊的时间节点上了
过去很长一段时间房地产调控的大方向，更多的是压制了再次换房的升级改善需求，但后面跟进的各种宽松政策，却又大都关注集中在刚需身上，而京沪向来都被看作是房地产行业最后的堡垒，所以这两大一线城市对改善需求的政策松绑，确实可以被认为是这一轮调控的标志性事件
利好改善，刺激刚需，改善型需求成为接下来越来越重要的市场，政策连续出台的时背后，其实也是在释放一个强烈的信号
这个时候是一个买房入场的窗口期，更是一个居住升级，品质改善不错的窗口期
说到居住升级，品质改善，在贵阳这个还是以刚需为主的市场里面，能满足这个要求的楼盘还真不多，这也就是之前一直有聊到的，贵阳楼市对刚需上车很友好，反倒是改善客户的选项却并不多
但现在市场大环境的变化，让贵阳的开发商越来越清楚地意识到这个问题，想要在接下来的竞争市场里面脱颖而出
高周转刚需已成过往，品质改善才是出路
01
地段优先，观山湖公园绝版核心
所谓品质改善好项目，在我的认知里面，可以把它简单直观的定义成“好地段+好资源+好产品”的楼盘，当然，既然说了是满足升级改善需求，那户型面积也得够大才行，这可以说也是一个硬性指标了，180平米的功能空间是起步要求了
好的高端改善项目，就是要在城市核心地段，对城市核心资源的占有，在这样的前提下，满足更大的生活功能空间，匹配更好更大的景观视野面
我把贵阳市区目前在售的180平米以上的重点项目大概整理了一下，这里面既有高层，也有别墅，在这当中真正整个项目全部定位为高端改善产品的并不多，如果以改善的纯粹性来作为筛选标准的话，符合要求的项目就更少了
从这些项目的分布情况来看，一个比较明显的特点，那就是这些大面积的改善产品基本都是围绕观山湖公园、阅山湖公园、阿哈湖公园、森林公园、十里河滩湿地公园在搞开发，这充分说明景观资源在贵阳的高端改善楼盘里面是非常重要的价值点
对于多山少水的贵阳来说，这些公园都是贵阳响当当的城市名片，围绕这些优质的湖山资源，确实都是景观价值和居住价值非常好的热门板块，在这当中又以观山湖公园和阅山湖公园的高端改善属性更为纯粹，城市生活配套更完善，集中度更高
▲观山湖公园实拍图▲
观山湖作为贵阳城市发展的新核心，区域价值已经得到广泛认可，也是贵阳楼市价值和价格都最稳定的板块，观山湖公园地处核心板块的核心位置，集中了更多的景观资源和城市资源，周边的综合配套已经非常的成熟完善，整个价值自然更受追捧
围绕观山湖公园向外辐射，确实是板块价值、景观价值、配套价值和居住价值合而为一的最佳首选
▲观山湖公园板块区位关系图▲
观山湖公园作为城市生态中央公园，沉浸式体验感很强，是一种全新的生活方式，可以说代表了观山湖区乃至于贵阳的城市形象，从这张观山湖公园的区位关系图可以清楚的看出
观山湖区是贵阳城市未来的发展核心
观山湖公园是观山湖区域的价值核心
远大观山府是观山湖公园的绝版核心
所以，从发展核心到价值核心，再到绝版核心，远大观山府在好地段和好资源这两个标准上实现了绝对的占有和领先
2007年远大置业首进贵阳，就紧跟贵阳城市的发展大方向，布局当时还处于起步发展阶段的金阳新区，算是比较早进入金阳新区吃螃蟹的开发商了，也是很早一批进入贵阳市场的外地品牌开发商
十七年时间过去了，伴随观山湖区同步发展变化，远大置业也享受到了贵阳城市发展带来的红利，而这一次远大观山府，更是可以看作是站在远大美域之上的一次全面迭代升级，也可以说是观山湖公园住宅开发的收官之作
02
产品对标高端改善，有品质有颜值
除了前面聊到的核心地段和绝版资源之外，远大置业这次在观山府项目的规划和产品的设计上同样花了很大的心思，各种配置加持下来也足以够得上豪宅定位
▲远大观山府项目整体鸟瞰图▲
项目整体规划为三个组团，远大置业在集团开发历史上第一次集中布局了所有业态，住宅、购物中心，酒店，甲级写字楼、公寓，比在其他城市开发的综合体项目更加多元化
靠近黔灵山路的地块是商业组团，其中规划了远大购物中心、240米地标海湾酒店，这跟远大置业成都高新区在运营商业项目的配置和标准是一样高的
▲远大观山府项目商业组团鸟瞰图▲
以小湾河为界，另外两个组团定位为城市高端住宅，采用围合式布局，确保中庭景观尺度最大化，全部都是大平层产品，两梯两户纯板式结构，180平米起步的面积设置，绝对符合高端改善的市场需求
▲远大观山府项目建筑效果图▲
从地形上来看，住宅组团两面沿河，一面临路，很有一种临水岛居的感觉，很多的半岛豪宅也就差不多这种味道，等到整个小湾河地块建成后，观山湖区核心位置又多了一座超级城市综合体
▲远大观山府项目外立面效果图▲
在建筑单体的形态上，远大观山府这次向绿城、滨江这些以产品力著称的开发商看齐，采用的是公建化外立面，大面积铝板和玻璃的使用，既有品质又有颜值，妥妥的一二线城市豪宅的感觉
所有楼栋全部封窗交付，并且配备的是系统化门窗，据说单方造价差不多都要达到8000块了，这个投入还是很大的，当然效果也确实很明显，这在贵阳目前市面上开发的楼盘里面比较少见
系统化门窗的采用也是目前一二线城市豪宅项目的主流标配，一方面可以把窗外的视野景观价值最大化，另一方面可以进一步提升公建化外立面效果，保证了入住后的统一性和协调性
03
面积不仅要大，还要更多生活场景
对于高端改善客户来说，并不一定是因为居住人口多，面积不够用而要买一个更大面积的房子，而是需要这套房子提供更多不一样的空间功能使用场景
如果只是追求空间的使用舒适度，即便是三代六口之家，150平米也绰绰有余够用了，所以起步就是180平米的大平层，本质上是针对不同阶段家庭成员间关系的重构，让家庭成员在不同功能空间下的关系更加互动亲密
大平层并不是单纯做大，而是为了给家庭成员更多生活场景而变大
同样都是大面积的房子，大平层是横向要空间，别墅是竖向要空间，从家庭成员日常生活场景上来看，别墅上上下下的居住模式，很大程度上会在家庭成员之间造成一定的割裂感和距离感
大平层更注重在横向空间上，创造更多独立功能模块，比如社交空间、工作空间、家庭交流空间、私密交流空间等等，注重功能模块的多元化，既保持私密独立性，又能确保互动交流，这是大平层产品最大的不同之处
大平层相比传统的别墅产品更有城市感，更核心，从一二线城市的住宅发展经历来看，回归大平层，是豪宅发展必经的进阶之路
好的大平层产品在设计理念上更加领先，外在大平层，内部别墅化，要打造的是别墅级套房居住体验，别墅级的社交空间，软性服务上的丰富多元化、突破和颠覆，这是大平层项目价值创新的重点和核心
远大观山府这次在建筑设计上，采取的是两梯两户纯板式结构，也可以说是准一梯一户，每户都能做到独立的电梯厅直接入户，有180平米和225平米两个面积的主力户型产品，这个配置保证了豪宅大平层的基本水准线
▲远大观山府225平米户型图▲
先来看这个建面225平米的大平层，推开很有仪式感的双开门，独立玄关确保了更好的仪式感和隐私性，3.15米的层高，9.1*8.1米的客餐厅，270°转角采光，窗外的视野更加开阔
大平层的开阔感、通透感、气派感展现得淋漓尽致
作为整个户型面积最大的部分，在70多平米的客餐厅空间里面，整体布局方方正正的，利用率很高，可以打造多个不同功能的共享空间，家庭娱乐、办公、休息功能共存，这种开阔舒适的尺度感和互动性跟别墅的居住体验是完全不一样
70来平米的大方厅里面，可以满足的功能和场景太多了，全家人的活动都可以在客厅实现，目光所及之内可以充分交流，但又能互不干扰
跟客厅对应在同一侧的是更为宽敞的豪华主卧套房，6.6*6.7米，44个平米，这个尺度简直逆天了，而且同样朝外大开间看景，卫生间双台盆设计，超大的衣帽间更是可以满足太太的欢心
另外的三个房间，户型内部的灵活可变性非常强，可以随着家庭结构的成长变化而随时调整，在装修方案上进行空间功能上的处理
说起来是次卧的设置，但实际的开间尺度也完全达到了普通常规户型的主卧水平，再加上还有一个整体连通的10个平米左右的阳台，整体的利用率和可变性就非常高了
从二人世界到三口之家，再到三代同堂，从双套房到四房，能够满足不同阶段家庭关系的居住需求，真正做到终极品质改善
再来看另外一个180平米的主力户型，推开门，立马就能感受到7.8米横厅带来的开阔通透感，采光看景同样一览无余，方正的大横厅确实感觉不一样，客餐厅一体化设计，面积也达到了60多个平米，家庭的互动空间也很充裕
▲远大观山府180平米户型图▲
当然，如果觉得这两个面积都还不足以满足你的需求，那还可以关注下很少量的470平米特殊户型，也就是225平米户型的顶楼复式，一共两层半，妥妥的城市空中别墅
远大观山府这样一个住宅建筑面积仅仅8.2万平米的小区，总共只有376户，未来绝大多数几乎都是180平米和225平米的业主构成，价格和产品的纯粹性自动充当了小区品质的筛选机制，这其实是项目一个显著的差异化优势
贵不是错，错的是不好的东西贵
随着房地产调控政策的全面宽松，市场进入改善需求新阶段，而这个时候，贵阳楼市大平层也开始变得更有意思了
回过头再来看前面提到的对品质改善好项目的定义：“好地段+好资源+好产品”，很显然，远大观山府完美契合了这一点
在城市核心区的核心地段，紧靠着核心景观资源，真正意义上纯粹的大平层的生活场景，外部视野和内部功能的双重升级体验，远大观山府这样的大平层确实值得去实地看看
