导语：《城市商业》是『砺石商业评论』的一个重要文章专栏，试图从商业与人文融合的角度去解读各个城市的最新发展，以归纳出中国城市变迁背后的底层规律。本期为读者带来的城市是海口。

王剑 | 作者 砺石商业评论 | 出品

2024年9月份，海南省会海口，因为两场“风暴”引起全国关注。

一场是来自最强秋台风“摩羯”的正面袭击，另一场则是由著名说唱歌手坎耶·维斯特（KanyeWest，外号“侃爷”）的世界巡回试听会。

事实上，海口还在迎接另一场更大“风暴”：2025年底前实现全岛封关运作。

按照2020年《海南自由贸易港建设总体方案》部署，海南全岛将整体设立自由贸易港，并在2024年底前完成封关各项准备工作。

这意味着作为我国最大的经济特区，海南全省将迎来重大变革，不仅是全国唯一的具有中国特色的自由贸易港，还将在经济上享受更多政策突破。

因此，很多人认为海南有望成为下一个“香港”，成为新的国际金融中心。

不禁令人好奇，作为海南的省会，海口准备好了么？

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咫尺天涯的海南与内地

自古就被视为“天涯隔绝之险境”的海南，孤悬海外的地理屏障，并未阻挡自身与中华文化交流相融的脚步。

西汉元封元年（公元前110年），汉武帝在海南设立珠崖和儋耳两郡，海南自此纳入中央政府管辖至今。

隋唐时期，海南设立了琼州都督府，领有多个州县，随后历朝历代，海南行政建置几经变化，但均隶属于广东省。

雍正年间，崖州（三亚）地方官在一块海滨巨石上题刻了“天涯”二字；民国时期，又有人补上了“海角”。

从此，“天涯海角”成为海南岛的别称，也越发令人感觉遥远。

可海南最北端的海口，与广东雷州半岛隔着琼州海峡遥遥相望，距大陆最南端只有不到20公里。

海口，古称“白沙津”、“海口浦”，别称“椰城”，因地处海南岛母亲河南渡江入海口得名。自宋开宝五年（972年）开埠至今，这座城市已有上千年历史。

虽然海口早期只是琼州首府府城的外滩，与拱卫府城的卫所营镇、交通海上的津浦港口，但同样是古代海南政治经济文化中心。

尤其是公元1858年，海口被辟为对外通商口岸起，海口的商品流通范围与经商规模逐渐扩大，各类客船商船云集，日日千帆待发。

“北枕海安（今广东海安），南近交趾（今越南北部），东连七洲（今文昌七洲列岛），西通合浦（今广西北海）”，是对海口对外贸易交流最好的诠释。

海口也通过海路逐渐形成了两条主要的海上通道：一条是从海口的琼州港至广州、福建的海路；另一条是经海南北渡琼州海峡至广东徐闻、雷州。

因此，无论是远渡海南的内地官员、商人、军人，还是物资往来流通，琼州海峡南端的海口都是极为重要的枢纽。

时至今日，海口仍然是海南客货进出的主要门户，承担了岛内90%生活物资和全岛约30%旅客进出需求。

自古以来，重要门户也必是文化交融的重镇。

从南北朝“岭南圣母”百越领袖冼夫人开发海南、加速推进汉黎民族融合；“五公”唐代宰相李德裕，宋代宰相李纲、赵鼎，南宋名臣李光、胡铨兴办学堂、传播文化、培养人才；到明代“海南双璧”丘濬和以刚正清廉名垂千古的海瑞……海南都是一个人文荟萃的省份。

明代二百多年历史里，小小海南岛中举者更是高达600人，登进士者60多人，其中琼山一地即占40多人。民间称，“天下望郡，亦罕有衣冠盛事如琼者”，海南由此被誉为“海外邹鲁”。

海南送出了文人士子，也迎来了失意政客，他也一眼就喜欢上了这个边陲之地。

苏东坡被贬官到海南，豪情万丈地写道：“他年谁作舆地志，海南万里真吾乡。”

作为见证了这些历史人物故事的海口，也在近代成为中西方文化交融的中心城市。

晚清时期，大批海南人开始远渡南洋谋生。

几十年后，叶落归根的华侨又给海南带来新的建设发展。因为交通和贸易的便利，海口成为华侨投资的首选之地。

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海南的不同发展阶段

民国时期，海口各地相继出现了由南洋华侨投资兴建的橡胶园、矿山场，市内还围绕“五坊”（振龙坊、振兴坊、龙文坊、居仁坊、人和坊）及各国领事馆，盖起了具有西洋风情的骑楼。随着大批洋行、药铺、饭庄等开业，城市格局也在此时变得清晰起来。

到1939年日本入侵海南前，海口已经拥有了包括35个行业在内的572家商铺，成为一个个见证海口城市文化的历史符号。

各类南洋风格的建筑和现代文明，又与海口原有的天后宫、西天庙、武胜庙、冼太夫人庙……等历史文化遗迹交相辉映，尽显这座海滨城市的开放包容气质。

不过，近代时期的海口依然只是一个港口小镇，直至1926年，海口市由琼山县析出设置市政厅，才改称海口市。

新中国成立后，沿用海口市（县级）建置，海口及整个海南依然归属广东省管辖，全市GDP仅1000万元。

随后很长一段时间，由于海南没有得到开发，海口经济依然是以商业、手工业为主，工业体系发展十分缓慢。

海口发展的真正转机是在1986年。

1986年8月，随着改革开放的深入，国务院决定将海南行政区从广东省划出，赋予海南行政区相当于省一级的经济管理权限，实行计划单列，海口升格为地级市。

此时的海南，人均国民生产总值仅为744元，约为全国平均893元的83%，全岛约有1/6的人口处于贫困线以下。

1988年4月13日，七届全国人大一次会议通过了设立海南省和建立海南经济特区的决定，千百年封闭落后的海南岛终于迎来了大开放大发展的春天，海南历史也从此进入了一个新时期。

那一年，也是无数创业者“闯海”的一年。

由于被当时沿海特区经济飞速发展影响，海南作为中国最大的经济特区，立即吸引了大批有志青年来到海南“淘金”，号称“十万人才闯海南”。

他们中，多是80年代的大学生和体制内选择“下海”的干部，希望在这块远离大陆的热土能大展拳脚。

南下的“闯海人”坐着数日的火车、大巴、轮船颠簸之后，首先落脚的就是海口秀英港码头。

迎接他们的，是绚烂的海边落日和婆娑椰树，以及一个亟待发展的经济特区。

此时，海南全省工农业生产总值不到广东省的一半，整个海口还是一座人口数量不到23万、总面积不足30平方公里的海滨小城，偌大的城市连个红绿灯都看不到。

吸引这么多人来到海南，是因为海南成立特区后，中央给了海南超乎想象的政策优惠，涉及投资、外贸、外汇、人员、金融等各个层面。

其中最吸引人的就是海南所有土地实行有偿使用制度，土地使用权可以有偿出让或转让。

于是，大批闻风而至的创业者一边借着优惠政策开公司，谈项目，一边又积极投身房地产开发事业。

人们相信，海南有着丰富的自然资源，又有国家的优惠政策，相比于逼仄的深圳，整个海南岛都变成了特区，未来发展必定不可限量。

这样的乐观情绪，使得海南立即掀起了一股房地产开发的狂潮，也刺激了海南的房价攀升。

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疯狂的海南房地产热潮时期

根据《中国房地产市场年鉴》统计：1988年，海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年，还维持在1500元/平方米。

可到1992年，海南商品房平均价格居然猛涨至5000元/平方米，1993年更是达到7500元/平方米，某些高端楼盘均价甚至直接超过万元/平方米。

要知道，当时全国老百姓的平均工资是1500元-2000元左右，收入水平最高的上海也刚刚过2000元。

正是在这股房地产热潮中，走出了冯仑、潘石屹、易小迪、郭广昌等房地产大佬。凭借在海南挣下的“第一桶金”，各自又成为了不同领域的风云人物。

随着海南房地产开发热潮不断发酵，除了少数人意识到危机全身而退，大部分人依然陶醉在发财梦中。

1992年，潘石屹偶然查询资料发现，整个海口报建面积，除以所有人口，人均50多平方米，居然是当时北京的七倍。

他立刻意识到海南的房地产生意有问题，随时都有崩盘可能，赶紧喊着冯仑等“万通六君子”撤离海南。

果然，海南的房地产泡沫很快破裂，破产、躲债甚至自尽的人数不胜数，街道上留下了一栋栋斑驳的烂尾楼。

最终能像冯仑、潘石屹全身而退的人是少数，大多数“闯海人”都是在猝不及防中输掉了一切。

1998年，海南统计，仅工、农、中、建四家国有商业银行占压在海南空置房、半拉子工程和闲置土地上的资金有430多亿元（加上社会资金，积压总量达800多亿元），房地产信贷不良率高达80%并居高不下，全省房地产信贷陷入困境。

根据统计，那时海南房地产积压量竟占全国的十分之一，房地产泡沫破灭后，伴随而来的是海南经济长达数年的“死寂”。

遍布全省的“烂尾楼”，也让海口、三亚等主要城市“伤痕累累”。

作为烂尾楼的“重灾区”，海口市也吃足了苦头。

大批银行周转资金被压死，民间资金被套牢，大量房地产企业撤离海南。

与此同时，海口市全省闲置用地猛增到上万公顷，大量建设用地被圈占闲置荒芜，计划上马的新项目却找不到土地开发，形成了尖锐矛盾。

海口和海南各地一样，这时期的社会生产面临资金、债务、土地资源三大桎梏，社会生产力的发展受到严重约束。

为此，海南专门成立了海南省处置积压房地产工作小组办公室，专门出台政策来处置海口等地无人问津的烂尾楼。

花了近20年时间，海口才慢慢消化掉那些无人问津的烂尾楼。

2008年1月，伴随海口市滨海大道上的天邑大厦主体结构封顶，这栋昔日“烂尾楼”，以198米的建筑高度成为当时的城市“地标”，也标志着海南房地产泡沫遗留的“烂尾楼”基本消失。

虽然房地产热给海口带来了无言的阵痛，但海口始终贯彻的“以开发促开发”的方针政策，在旅游业却取得了不错的成绩。

借助“我爱五指山”这首歌的广为流传，海口围绕五指山建设作为城市旅游亮点，大力发展旅游业，不仅增强了城市的形象，也使海口成为了海南旅游的热门目的地之一，再次吸引更多的人才创业与投资。

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靠现代服务业迎来巨变的海口

五指山见证了海口曾经的沧桑巨变，也见证了城市的变迁与繁荣。

很长一段时间内，相比其他经济发展迅速的省会城市，海口经济并不出众，但胜在生态环境一流。

海口空气质量常年位居全国重点区域和74个城市之首，绿化覆盖率43.5%，被世界卫生组织选定为中国第一个“世界健康城市”试点地。

凭借特色海岛旅游和优良的气候环境，海口随后先后获得“中国魅力城市”、“中国最具幸福感城市”、“中国优秀旅游城市”、“国家环境保护模范城市”、“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“国家历史文化名城”、“全国双拥模范城市”、“全国城市环境综合整治优秀城市”、“全国旅游标准化示范城市”等荣誉称号。

可作为一座省会城市，仅靠环境优异很难真正提升经济发展。

海口的发展“瓶颈”就是城市面积太小，早期只有230多平方公里，一直是全国面积最小的城市之一。

因此，扩大海口市域，突破海口城市发展中的土地“瓶颈”，成为海南发展经济的首要任务，优先考虑的便是近在咫尺的琼山市。

海口与琼山市相隔不远，历史上就是琼北地区常说的处于政治、文化和经济中心的“府海地区”。

新世纪到来后，府城镇作为琼山市的市府所在地，与海口市连成一片，构成“一城两市”的格局。

2002年，海口市经过长期规划，将琼山市区划进行调整，正式纳入海口市的管辖范围，成为新海口市。

调整后的海口市城市面积迅速扩展为2300多平方公里，不仅增强了省会中心城市的辐射能力和集聚带动作用，也使得海口经济发展得到了助力。

2010年，随着海南国际旅游岛建设上升为国家战略，走出地产泡沫后的海口也随即成为国内旅游业改革创新的试验区，以及国际经济合作和文化交流的重要平台。

2014年，依靠旅游业、现代服务业、高新技术产业和热带特色高效农业四大支柱产业，城市面积扩大后，海口经济首次突破千亿。

现代服务业中，海口的会展业是最大亮色。

为了将旅游业带来的溢出效应扩大，海口从2002年海口会展中心落成，就开始了会展业规划，但当时全年仅举办了8个展会，展览面积共计3万多平方米。

经过十年的宣传与发展，随着海南国际会展中心落成，2013年海口市的展览和规模性会议已达到200场以上。其中，包括第十届中国国际物流节、第四届基因产业大会、中国国际动漫产业博览会等重要会展活动，带来了超百亿的收入。

而在高新技术产业领域，海口通过引进和培育，逐渐形成了包括生物医药与医疗器械、高端食品加工、节能环保产业、先进制造业等在内的多元化新兴产业体系，其中还有近10家国家级专精特新“小巨人”企业。

2018年，为加速海南的旅游产业，国务院再次发布《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》，提出“鼓励发展沙滩运动、水上运动、赛马运动等项目，支持打造国家体育旅游示范区”。

正是这份《指导意见》中，提到海南全岛将建设成“自由贸易试验区”。

显然，国家对于海南的定位已经不仅仅限于“国际旅游岛”了，一幅更宏伟的蓝图开始悄悄在海南绘制，而且来得比想象的更快。

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海南自贸港建设

2020年《海南自由贸易港建设总体方案》正式出台。

同年6月3日，海南自由贸易港11个重点园区同步举行挂牌仪式。

2021年6月10日，《海南自由贸易港法》颁布。

从自贸区到自贸港，一个字的差别，背后深意却大不同。自贸试验区的功能定位主要是改革开放“试验田”，参考国内其他自贸区案例，旨在形成可复制可推广的经验做法。

自贸港的意义不只是可复制可推广，而是强调对标国际最高标准，其开放领域更广，开放程度也更高。

这意味着，海南自贸港未来不仅是中国改革开放未来的“探路者”，还让海口成为最为重要的开放高地。

按照《海南自由贸易港建设总体方案》部署，海南需要在2024年底前完成封关各项准备工作。

有人可能好奇，建设自贸港既然是开放的举动，海南为何还要封关？

其实，“封关”是一个海关术语，并非字面理解的把整个海南岛都封闭起来，不再往来。

所谓“封”，主要是对税收和贸易政策的调整，可以理解为大考前的集中培训。

具体来说，海南封关后，将成为一个由海关监管的特殊区域，实施特殊的海关监管政策。

对普通人来说，海南封不封关，影响并不大，日常往来，依然是凭身份证自由进出，而且还可以较低价格购买到国际商品。

但对于企业来说，尤其是那些做外贸的企业和机构，还是有着重大影响，但都是朝着更为便利的方向发展。

海南封关后，以“既准入又准营”为基本特征的服务贸易，实行“一线放开、二线管住、岛内自由”的货物进出境管理制度，从而实现境外货物在海南自由贸易港进出自由便利、投资自由便利、跨境资金流动自由便利、人员进出自由便利、运输来往自由便利、数据安全有序流动自由便利的“六大自由便利”。

说白了，海南自贸港最大好处就是税少了。

比如海南封关后，海南的税收制度将以简税制（五税合一）、零关税、低税率为核心，尽可能方便来海南投资的企业和个人。

所谓简税制，是指海南将增值税、消费税、车辆购置税、城市维护建设税及教育费附加等税费简并为消费税，仅在货物和服务零售环节征收销售税。

零关税是海南只对进口征税商品实行目录管理，目录之外的货物进入海南，将免征进口关税。

特别提醒一下，想通过税收优惠来倒腾免税商品就别想了，海南封关后这方面肯定查得很严。

为方便境内外投资，海南自贸港还将实施市场准入承诺即入制，放宽市场准入和外商投资准入，严格落实“非禁即入”，全面推行“极简审批”投资制度。

此外，岛内还推行低税率，即注册在海南自由贸易港并实质性运营的企业（负面清单行业除外），减按15%税率征收。对比内地25%的企业所得税，海南封关实在很“香”。

一句话总结，封关后的海南，不仅让内地多一个对外投资的连接点，让内地企业在贸易中转站的选择上又多一个选项，还让来海南创业和投资的企业与个人“搞钱”更方便。

最引人瞩目的，还是海南自贸港将实施的跨境资金流动自由便利政策。

按照已公布的政策，海南将金融业对外开放政策在海南自由贸易港率先实施，建设海南金融对外开放的基础平台，将以国内现有本外币账户和自由贸易账户为基础，构建多功能自由贸易账户体系（即FT账户）。

这意味着海南自由贸易港账户体系将有可能完全开放资本账户，不受外汇管制，你能开设哪种货币的账户由银行来决定，投资者可以自由进行外汇买卖、投资和资金转移，很有些香港国际金融中心的味道了。

香港最大的特色，就是自由贸易政策和国际化的货币交易体系。

因此，很多人猜想，海南封关之后，税收和贸易政策都会向自由贸易港方向靠拢，岛内政策扶持力度，也会比内地其他地方更大，海南会不会由此成为下一个“香港”？

作为省会的海口，又能否搭上这趟顺风车，为城市发展注入新活力，推动经济高质量发展？

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海口观澜，潮翻浪涌

事实上，海南作为一个省，想成为新的国际金融中心，靠税收和自由贸易政策并不够，还需要产业的支撑。

可惜的是，正在建设自贸港的海南整体经济依然发展缓慢。

2024年1-6月，海南地区生产总值为3605.56亿元，按不变价格计算，同比增长3.1%，增速位列31个省区市中的第28位，仅在山西、黑龙江和青海之前。

这与海南年初制定的8%增长目标还有一定距离，而且上半年增速不佳，下半年压力还会更大。

海南的经济增速乏力，主要是三大产业增速都不及预期，更低于全国平均水平。

其中，第一产业增加值793.51亿元，同比增长3.4%，略低于全国3.5%的平均增速；第二产业增加值649.44亿元，增长5.3%，低于全国5.8%的平均增速；第三产业增加值2162.61亿元，增长2.4%，低于全国4.6%的平均增速。

而作为引领海南经济增长的主引擎的第三产业，对于全省经济的增长至关重要。

遗憾的是，2024年1-6月，海南第三产业增加值2162.61亿元，增长2.4%，远低于全国4.6%的平均增速，在31个省区市中，海南的第三产业增速也处在底部，仅排在西藏、山西、青海之前。

海南第三产业，又以旅游消费为主导，2024年1-6月，全省社会消费品零售总额1128.36亿元，同比下降6.2%，不及全国3.7%的平均水平。

可以说，自贸港等政策红利，虽然给海南带来一定积极影响，但由于第二产业始终未有突破性发展，第三产业又面临增长瓶颈，海南封关之后，距离“国际金融中心”地位还有相当长的距离。

不过，对于海口来说，海南自贸港建设，确实是难得的发展机遇。

自贸港政策出台后，随着海口持续优化营商环境，吸引了阿里巴巴、字节跳动、大唐集团等知名总部企业相继落地，为海口推动总部经济发展打下了坚实基础。

目前，海口认定总部企业已达到31家，占全省总量的69%。

其次是海口围绕《海南自由贸易港建设总体方案》，通过会展与旅游业结合，已形成了“旅游+文艺演艺+体育赛事+免税购物+休闲消费”发展新模式，成为城市现代服务业的新动能。

2023年7月1日，海南离岛免税购物新政开始实施后，离岛旅客每年每人免税购物额度提高至10万元，取消单件商品8000元免税限额，大幅减少限制单次购买数量的商品种类，离岛免税商品种类由38类增至45类，免税购物政策已成为海南旅游产业的一张“金名片”。

产业会展不仅可以撬动整条产业链的共生共长，还可以实现会展+产业园区、会展+旅游的多线获益。

依托原有的会展演出经济，除了近期举办的“侃爷”世界巡回试听会，近年来海口先后举办了周杰伦、张学友、谭咏麟、王力宏、华晨宇、湖南卫视海口跨年演唱会等20场演唱会，并相继引进《猫》《敦煌·慈悲颂》等精品文艺演出。

不仅如此，海口还通过举办环海南岛国际大帆船赛、环海南岛国际公路自行车赛、海口马拉松等大型体育赛事、首届国际消费博览会、中国（海南）国际入境旅游营销大会、中国绿公司年会、世界新能源汽车大会……

一系列环环相扣的文旅及演出活动，不仅提升了海口的城市形象，还使得吃、住、行、游、购、娱全要素推动全市各项产业的快速发展。

根据海口市旅游局数据统计，2024年1-8月，海口市累计接待游客总数1788.7万人次，同比增长6.5%，游客总花费290.92亿元，同比增长9.2%。

与此同时，海口外向型经济也在蓬勃发展。近年来，海口市实际利用外资年均增长94%，新设外资企业年均增长70%。

海口还通过积极培育壮大高新技术产业，围绕海口高新区狮子岭产业园、云龙产业园、美安生态科技新城建设，不断推动高端制造、生物医药、人工智能、大数据、数字贸易等技术创新与产业应用。

目前，海口高新技术企业总数超680家，实现创建国家重点实验室零的突破，136项科技成果荣获省级科技奖励….

在自贸港政策推动下，海口“朋友圈”也从最初的“海澄文”一体化（即海口、澄迈、文昌组团）的“琼北综合经济圈”，扩大到了如今“海澄文定屯”的“海口经济圈”。

迎来新的历史机遇的海南，人来人往，涛声依旧。

而作为海南的历史重镇，海口观澜，这座传统与现代交融、厚重与活力并存的热带滨海旅游城市，正潮翻浪涌，书写着新篇章。