这是“地产屠龙”的第226篇原创文章
全文2332字，预计阅读时6分钟
01
过去这一周，楼市最大的一个热点就是央行出来表态：指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，看起来老韭菜关心的问题终于得到重视了，而且进入到了实质性推进解决阶段
在这调整的背后，实际上也反映出当下房地产市场一个重要的变化，那就是改善需求逐步成为未来楼市的主流趋势，而要让这些改善需求安心进场，势必要把他们过去这几年买房时候利率高位站岗的问题给解决掉，不能伤了这些有充足购买力，并且也非常想进行改善的老韭菜的心
从过去这几个月的数据来看，尽管市场整体表现依旧低迷，但最近几周的成交数据整体开始趋于稳定，市场需求也更加分化，刚需客户更加谨慎入场，改善客户逐步试探市场
刚需客户对价格比较敏感，但要求不会低更不会少，所以对开发商来说，想要从他们身上赚到更多的利润，从投入产出比的角度来看，不一定是桩划算的买卖
在这样的市场行情下，真正能扛起大旗来的还得是改善客户，不管是从需求的满足角度，还是经济的承受角度来说，他们都更有实力
事实上，在市场下滑的这段时间以来，不管是贵阳，还是全国其他城市，改善类产品相比刚需产品的销售情况都更好一些，从“价格拼市场”开始向“产品赢市场”转变
上周贵阳楼市另外一个重要事件，那就是差不多停滞了半年多的主城区商住土拍，在7月31号成功重启，不再是平台公司唱独角戏，市场化房企开始拿地，这对整个市场来说都是比较积极的信号，8月10号人大附板块新地块也将出让，按照目前了解到的信息，应该是恩祥集团会拿下这个地块，具体信息后续会以土拍海报形式推送出来
福建盼盼食品集团拿下观山湖高铁北站地块，一路之隔紧挨着远洋红星观山天铂项目，地理位置可以说是观山湖区很核心的地段了，从地块属性来说，商业用地占比仅有3%，几乎可以看作是纯住宅地块了
整个地块容积率2.5，总建筑面积约为31.8万平米，楼面价3200元/平米，远洋红星观山天铂住宅地块的楼面价达到了4400元/平米，一路之隔每平米整整多了1200块的腾挪空间，而且远洋红星观山天铂还有很大体量的商业需要开发，这样比下来盼盼地块的优势就更明显了
根据出让条件，盼盼地块竞得人需在GS-1-03-06地块内按照相关规划指标建设一所24班小学以及12班初中九年一贯制义务教育设施，学校问题的配置解决对购房者来说非常重要的
从整个观山东大片区的发展来看，作为金融城板块的发展外延，未来林城东路延伸段将会进一步打通老城区和观山湖的快速连接，极大地提升观山东板块的交通价值
北面有中海映山湖、龙湖天曜，以及小龙滩地块、高新区金融城地块，以及周边的远洋红星观山天铂、北大资源梦想城，以及再南面一点的福建商会地块，观山东受到的市场关注程度越来越高
综合看下来，观山东板块到观山湖核心金融城的距离优势更加明显，一旦区域内这些地块全部都开发起来了，未来观山东的发展潜力还是有很大想象空间的
02
继续来看下过去这一周市场成交数据的情况，感谢贵州省房地产业协会全程数据提供支持，每周数据统计时间以上周五到本周四为一个周期
上周商品房总的成交情况会比较特殊一些，排在榜单前两位的项目看起来都是大单成交，不能列入常规的市场现象来评估
统计周期：2023年7月28日-2023年8月3日
数据来源：贵州省房地产业协会
CCDI项目，也就是位于龙洞堡的中国文化（出版广电）大数据产业项目，七套房源，面积接近15000平米，总销过亿，这种销售大单，是很难通过常规的营销能带来业绩成交的
第二名的碧桂园西南上城项目，以差不多4500元/平米的均价，成交了227套房源，总面积接近12000平米，按照套均面积折算下来，应该是公寓类产品的打包成交
除此之外，还有美的国宾府99套，接近5500平米，3951元/平米的成交均价，对于这一类现象，已经不能用常规思维来理解这样的市场了
所以仅仅从这样一周的成交情况就可以看出来，贵阳商办类产品的销售难度是很大的，想靠常规营销手法来解决带动项目销售真心不容易，低价打包大单可能才是终极归属
在下面这张纯住宅成交数据统计里面，铁建城重回榜单第一的位置，碧桂园十里晴川以4132万总销售金额紧随其后
前十名的楼盘基本都是平时提得比较多的那几个楼盘，很少能见到新面孔，11-20名里面倒是时不时会有新项目上榜，就像上周的中铁青岩健康小镇，康养项目能卖到13000元/平米的均价，还真是不简单
统计周期：2023年7月28日-2023年8月3日
数据来源：贵州省房地产业协会
看完上周的成交榜单数据，再来纵向看一下之前两周的历史数据，一个是总的商品房成交数据，一个是住宅成交数据
统计周期：2023年7月14日-2023年8月3日
数据来源：贵州省房地产业协会
统计周期：2023年7月14日-2023年8月3日
数据来源：贵州省房地产业协会
把过去这三周成交榜单数据对比分析后，发现几个显著的现象
除了有新项目入市的特殊情况，铁建城作为流量大盘霸榜的市场地位是比较稳固的
住宅榜单的门槛最近这几周稳步提升，第一名的业绩从3000万到4000万，再很快接近5000万
TOP10的名单里面，2000万以上业绩占比从三个增长到八个，再到上周的九个
从这几周成交数据的变化来看，市场确实在温和性地趋于稳定，下半年上市销售的新项目会比上半年多一些，通常都会带动一些销量，政策环境也会更加宽松，总体市场趋于稳定变好也就有了更多的希望
有希望，总比没有希望好
