在合肥的九区当中，庐阳区因为发展饱和，是除了政务区以外，在售楼盘最少的区域，这两年成功出让的地块也以大杨镇板块和北部新中心居多。

其中北部新中心是为了填补合肥北部城区缺少适当距离二级中心的空白，在2021年提出的概念，范围东至庐阳区与新站区界线、南至北二环路、西至庐阳经开区界线以及四里河、北至庐阳区与长丰县界线所围合形成的区域，总面积25.35平方公里，不过规划方案一直没有对外公布。

近年供应了4宗居住用地，除了核心区内停滞的佳源阅庐璟园外，其他分别是2022年供应北二环旁的伟星玖樾台、阜阳北路和汲桥路交口的新锦成拾光云锦，以及2023年供应的中煤安厦云庐书苑，今天我们一起来看看这个项目。

云庐书苑的位置是在庐阳区的蒙城北路以西、京福铁路以北，万科徽创学林雅苑南侧，是中煤安厦在今年5月的土拍中竞得，面积不大，仅有26.34亩，容积率1.8。

对于这个房企，大多人都比较陌生，安厦地产是中煤矿山建设朱团有限责任公司全资子公司，属于国企，开发楼盘主要在宿州和淮北，合肥主要有颐园世家、西城山水居，云庐书苑是第三个项目。

这个位置的交通暂时有所不便，从下图可以看到，这个小片区被铁路环绕，相对孤立，通行主要依托蒙城北路，但是项目北侧的淮北路右转蒙城北路，机动车并不能通行，需要绕行调头，后期如果能打通，前往主城区会更方便。

不过好消息是淮北路下穿电厂专用线立交桥工程已经开工，在连接清源路后，往西去能够快速抵达北二环，云庐书苑和附近小区的交通局限性大幅减少。

另外，云庐书苑距离地铁5号线菱湖公园站大概1.1公里，8号线灵璧路站大概2公里左右。

其实看到这里，对这个项目大概就有了个比较直观的判断，从大的地理位置上看，这个片区有蒙城北路、北二环、阜阳北路等多条主干道，也有地铁5号线和8号线，但是小位置一般，地铁距离也较远，又被铁路线环绕，出行并不算便利。

小板块内商业也比较匮乏，项目附近主要是北侧住宅小区有少量沿街门面，想要更多选择只有往东过了蒙城北路到荣城花园，或者从蒙城北路往南。

另外环境方面存在明显劣势，除了北侧有个湖泊外，项目南侧的高架是铁路线，下图也可以看到有高铁正在通行，还是有一定噪音影响的，且楼层越高，影响越大。

而项目紧邻的铁路线，查了一下资料，是皖能电厂专用线，建于上世纪五六十年代，该专用线承载了电厂用煤运输需求，网上也有隔壁小区相关的投诉，另外距离热电厂比较近，三个大烟囱可能也会让购房者心里产生一定影响。

但每个项目都有自己的价值点，云庐书苑也不例外，这个项目主要优势之一是十二年教育都在家门口，东侧是庐阳中学淮北路校区，六安路小学淮北路校区也就在东北向，上下学非常方便，这两所学校建成时间不长，教学质量还需要时间观察。

而在产品方面，受制于地块面积，只规划了3栋高层，有公建化立面、3.1米层高、高约4.6米，宽约37米的酒店式礼仪归家大门、3000㎡多功能中央大花园等设计。

户型上要偏刚需一些，主打104和115平两种，约2.1万左右，精装交付，装修材料有美的中央空调、志邦橱柜、摩恩卫浴、西门子智能密码锁、三玻两腔中置百叶玻璃等，也引入了万科物业。

在周边二手房价格上，最直接的竞品是北侧的次新房万科徽创学林雅苑，引用贝系数据，最近的高层成交价在1.8万。

整体上看云庐书苑这个项目，主要的优势在于十二年教育都在家门口，虽然教育质量还需时间检测，但也都是知名教育集团，但其他的配套，尤其环境上是存在明显劣势的，后期更新的希望也很小。还有产品在当前市场下，亮点比较少，也没有品牌支撑。

可以预见，接下来的去化难度和压力还是非常大的，最大的竞品可能就是万科徽创学林雅苑二手房，综合位置、产品、品牌，学林雅苑都要占优，云庐书苑想要突围，只有以时间换空间，或者以价换量了。

以上就是云庐书苑的基本情况，每个楼盘都有自己的优缺点，适合自己就是最好的，仅供参考！