司法警官地块遭8家房企疯抢！或省实验加持！激战6小时！中海11亿溢价87%胜出！

上图：金水主城四大天王级地块据说，在研判司法警官学院地块的时候，有房企投资部负责人拿其和豫发豫园一期地块做比较，反而认为司法警官地块禀赋偏弱。事实上，绝非如此。目前，能有资格和司法警官地块条件对标的只有3块地，即：豫发豫园三期、世玠二期、天奕东风渠北地块。这4块地，堪称金水主城“四大天王”级宝地。 世玠二期胜在地块大，司法警官胜在小片区禀赋优异，豫发豫园三期胜在景观资源优秀，天奕二期胜在区位+河景资源。所以，这4块地各有千秋，没有谁更胜一头，能比这4块地更牛逼的应该是农大实验田了。实验田分南北二个地块，如下图。上图：农大实验田看看上图，便知南地块的位置有多好。说实话，未来金水区除非有“高校的老校区”变性，否则基本没有地块比农大实验田更牛逼的位置了。今天，不说农大实验田，说说四大天王，其中之一的“司法警官学院老校区”今天率先出让了。【1】

宝藏级地块

感谢关注《楼八地产研究所》。‍我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。上面说了，做为“四大天王”之一的司法警官学院地块的优势在于“小片区条件优异”，那么我们就来看看有多优异。如下图：

上图：司法警官学院地块地块基本指标：占地31757㎡，约48亩，容积率2.5，限高80米，起拍总价5.8亿，起拍楼面价7315元/㎡。‍‍‍‍东侧：曾经的地王，李玮珉大师在郑州的第一个全维度操盘作品，当然，也是目前金水区最抗跌楼盘之一，目前二手房房价2.8万/㎡左右，没有学区房因素加持。北侧：据《楼八》听到的消息，这个规划为“中小学教育用地”的土地可能要建“河南省实验中学”校区了，但在官方未公布之前，咱不肯定，只是传闻。事实上，这个地区也很需要一个优质学校加持了，省实验中学的到来是大势所趋，也是水到渠成。‍‍西侧：地块东边是2个高校，分别是河南艺术职业学校和河南省工业学校，传统的教育片区。‍‍‍南侧：明河变暗沟，现在成了学莘公园，环境优美，鸟语花香。而公园的南侧，便是为郑州房地产行业贡献了最多人才的河南财经政法大学老校区了。你看！西！第一个大师级豪宅项目。北！传闻省实验。东！2所高校。南！公园+郑州地产人黄埔军校，这种“四至条件”带来了小片区极其优质的天然属性，是世玠、天奕二期，以及豫园三期也要羡慕的。‍‍

上图：2025年2月8日的司法警官地块

《楼八》今天文章的标题是“金水区近10年最好的土地”，一点都不夸张，虽然金水区的豪宅作品不少，但地块在“规模、容积率、四至条件”这3个维度看，都不如司法警官，从纯条件上看，地块属性比较好的有以下五个：

1，22年前天下城

2、20年前御龙城

3、15年前怡丰新都汇

4、18年前思达蓝堡湾

5、10年前东润泰和&中海锦苑但，这些地块都是10年前的故事了，产品都相对落后了，所以，说这块地是金水区近10年最好的地块，毫无争议。如果一句话概括这个地块，可以用“没有缺点”的“五好土地”：地块规模好，容积率好，四至好，配套好，学校好。事实上，这块地就是为豪宅而来，它的弊端不利刚需。

上图：司法警官地块地铁配套第1，地块距离7号线的陈寨站和东风路站都在500米距离以上，距离8号线的文化路站和丰庆路站也在500以上，东南、西南和东北三个地铁口，但它恰恰就在中间的位置，有点恶心，如上图青色标志。第2，地块目前的学区是轻工业学院附中，质量很一般，不过，学区因素很快可能会随着省实验中学的到来而改善。‍‍‍也只有豪宅客户不太注重这些，当然是不太注重，并不是说不注重。‍‍‍【2】

高溢价出让

今天，这块土地终于出让了。今天早上，起得比较早，9点就到办公室了，坐在电脑前面，感觉自己像要收购5000万股749的刘青云。地块的的起拍总价5.8亿，此次有华润，中海，招商蛇口，越秀，正弘，海义，河南屹立，鹤壁大山等8家房企参与争夺，创近5年记录。上图：摘地海报经过长时间的争夺，最终，中海以总价10.88亿摘走。‍从5.8亿到10.88亿，近5年史诗级大溢价。当然，这块地也配得上这么高的溢价，这样的溢价，这样的激烈程度，地块也可以说是2025当之无愧的“地王”级土地。《楼八》早就写文章说，这个块地的价值是2.5万/㎡（毛坯）起步，土地溢价80%以下都是闭眼赚钱，过100%也有机会。当时，大部分人留言都说《楼八》吹牛逼，现在看，时间真是个好东西。现在看，溢价87%，楼面价已经接近1.4万/㎡，那开发商的必须按照售价3.5万/㎡的标准打造产品了。真好。落地后的司法警官学院地块产品定位主流面积段一定不会小，保守160㎡起步，得房率也必定会过百分百，这样的话，客户实际得到的面积就相当于过去的200㎡起步了。售价上，毛坯2.5万/㎡起步一定是跑不掉的，即便有2.5万/㎡以下的房源，应该也不会太多。当然，这个项目的开发有二点是当务之急。第1，《楼八》希望开发商还是要发扬“一个负责任开发商”的社会责任，把信息学院路的沿街面好好整改一下，至少不会低于东润泰和的标准吧，东润泰和是把道路全部更换为了石材地面。第2，对于“省实验中学”校区的落地，开发商还是要抓紧落实，项目的溢价能力和流速，就看这个学校的落地速度了。以上二点是重点！是重点！是重点！司法警官地块的入市，再加上已经入市的豫发豫园，再加上华润新地块，郑州房地产的第一战场将南移：由“金水北”南下至“北三环沿线”。‍这将是郑州2万-3万单价段竞争最为激烈的地方。‍‍

上图：北三环楼市竞争格局统计显示，在北三环沿线地块中：

交付项目1个

在售项目2个

潜在项目（组团）5个

本次出让1个

潜在地块3个这其中：

3万/㎡左右地块有：豫园三期、司法警官

2.5-3万/㎡地块有：金水印三期、小铺、豫园二期

2-2.5万/㎡地块有：剩余所有可以说，未来3-5年，金水区，甚至整个郑州老城区的高端地产产品的竞争都将集中在这里。‍‍‍‍‍金水区的主流改善市场总价段继续上移。最后，说一点，虽然很激烈，但和4年的前的郑州土拍相比，就是小儿科了，那时候，郑州一块地，就有20家房企使用100多个马甲，动用1000亿资金参与，那真是个好时代。一起回忆一下曾经的美好：《1000亿资本涌向南三环！》，点击可看。【3】

最好的时代

今天同时出让的还有热电厂地块。热电厂的烟筒去年炸了，整个片区被规划为“热电厂城市更新项目”，电厂这个项目规模比较大，今天出让的是一期地块。来看一下详细信息。上图：挂牌的热电厂一期地块位于中原区工农路（天山路）东、热电厂西路南。地块占地面积36327㎡，土地用途为城镇住宅，规划容积率2.5，建筑限高80米，装配率不低于50%，起始总价45551万，起始楼面价5015元/㎡。

上图：摘地喜报

最终，豫城文臻（中原区城投）以底价45551万元摘走。再重复一遍《楼八》认为：在这个片区，这个位置，如果是单单一块地，这价格不算便宜，但，注意，这不是单单的一宗地，而是一个片区。主城区内的小片区开发的最大价值就是区域形象的整体更新，这是土地的最大价值。这也是热电厂“片区整体开发”的价值！它其实相当于在三环内做一个小规模的“滨河国际新城”或者“双湖科技城”！热电厂有这个条件，11宗地块里，2宗绿化地块，3宗文化产业地块，规模很大。但，郑州还是缺少高瞻远瞩的房企，当然，可能是缺少有信心，有实力的房企，最终大概率还是被知名房企代建。不过，这也算一种战略，比如华润，一期地块先不摘，让城投摘，华润代建试试水，试得劲了，赚钱了，我再摘接下来的二期，三期，如果不赚钱，我也不损失…… 总之，随着二宗重磅级土地的成功出让，郑州主城近几年最好的改善时代来了。‍‍‍第一、优质土地大量释放司法警官学院地块10年前《楼八》自己都亲自做个《可研报告》，当时还不是净地，各种新老校区建设的利益纠缠，很难算清一笔账，如今，这个地终于干干净净了，其实，仔细想想也挺好，拖了这么久，等来个好结果，真的是好饭不怕晚。‍‍‍‍‍‍地块中间的缺口是三栋多层，曾经有过拆除的方案，看来最终没有谈拢，不过这也是好事，保证了东润泰和东大门的视野开阔。 豫发豫园地块也是拖了8年的项目，如今敞敞亮亮入市了。还包括小铺等。这个片区自从8年前的中海锦苑和东润泰和2个地王之后，再也没有了新地块，如今可谓是井喷。‍‍‍第二、赶上了最好的产品时代郑州第四代住宅终于在2024年来了。‍‍‍‍‍‍其实，与其说是第四代，不如说是偷面积，通过偷面积实现了得房率95-110%的巨大飞跃，从此，房地产进入“无公摊”时代。‍‍‍‍‍这是行业的进步还是后退，姑且不说，但对于购房者来说，那是绝对的进步，毕竟得房率提升20个点，相当于房价打了个8折。 第三、赶上了最好的房地产时代我们终于迎来了“好好做产品”的房地产时代了，这就是最好的时代。‍‍‍我们开始珍惜每一个项目，开始认真对待每一次设计，开始尊重每一个户型的打磨，融创恒大碧桂园带来的“产品系”时代终于落幕了。‍房地产回到了它原本就该有的样子。‍‍结语‍‍‍‍‍‍‍

楼八的话

2016-2025年，中海锦苑、东润泰和之后，万科世玠土地出让，打开了郑州楼市的潘多拉魔盒，疯狂的时代不一定是最正确的时代.十年后，不知道郑州楼市的一个全新时代会不会再次在金水老城启幕，但如果启幕，一定是一个最好的房地产时代。感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。