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报告标题：二级市场行情延续震荡，交易热情环比回落——REITs周报（202500303-20250307）报告发布日期：2025年3月8日分析师：张 旭 执业证书编号：S0930516010001分析师：秦方好 执业证书编号：S0930524080001联系人：李爱娅（光大非银研究员）
摘要
1、二级市场
价格走势：2025年3月3日-2025年3月7日（以下简称“本周”），我国已上市公募REITs的二级价格整体呈现上升的走势：加权REITs指数收于131.12，本周回报率为1.15%。
与其他主流大类资产相比，回报率由高至低排序分别为：可转债>A股>黄金>REITs>纯债>美股>原油。
从项目属性来看，本周产权类REITs和特许经营权类REITs均呈现震荡上涨趋势，特许经营权类REITs的涨幅更大。
从底层资产类型来看，本周园区类REITs涨幅最大。本周回报率排名前三的底层资产类型分别为园区类、能源类和水利设施类。
从单只REIT层面来看，本周公募REITs涨跌互现，有47只REITs上涨，有16只REITs下跌。涨跌幅方面，涨幅排名前三的分别是华夏金隅智造工场REIT、工银蒙能清洁能源REIT和华夏深国际REIT。
成交规模及换手率：从底层资类型产来看，本周公募REITs成交规模较上周有所下滑，市政设施类REITs区间日均换手率领先其他。已上市的63只REITs周内总成交额为36.6亿元，周内区间日均换手率均值为1.23%。
从单只REIT层面来看，本周单只REIT成交规模和换手率方面表现持续分化。周内成交量前三的是中金厦门安居REIT/博时蛇口产园REIT/华夏北京保障房REIT；周内成交额前三的是华夏中国交建REIT/中金厦门安居REIT/华夏北京保障房REIT。
主力净流入：本周主力净流入总额为5528万元，市场交易热情较上周有所回落。周内主力净流入额前三的底层资产类型是仓储物流类/能源基础设施类/园区基础设施类；从单只REIT来看，周内主力净流入额前三的REITs是华夏金隅智造工场REIT/工银河北高速REIT/中金普洛斯REIT。
大宗交易：本周大宗交易总额环比上周显著增加35.6%。本周周内有5个大宗交易日，大宗交易总成交额为27044万元，星期五（2025年3月7日）大宗交易成交额是周内单日最高，为13359万元；单只REIT来看，周内大宗交易成交额前三的是博时津开产园REIT嘉实物美消费REIT/国泰君安城投宽庭保租房REIT。
2、一级市场
本周无REITs产品新上市。
本周无REITs产品的项目状态得到更新。
3、 风险提示
1） 警惕REITs二级市场价格波动风险；2） 警惕政策不及预期风险；3）由于统计口径不同，本篇报告计算结果可能与其他口径计算结果存在差异。1、二级市场
1.1 价格走势1.1.1 大类资产层面2025年3月3日-2025年3月7日（以下简称“本周”），我国已上市公募REITs的二级价格整体呈现上升的走势：中证REITs（收盘）和中证REITs全收益指数分别收于849.53和1045.48，本周回报率分别为1.14%和1.19%；加权REITs指数收于131.12，本周回报率为1.15%。
与其他主流大类资产相比，我国公募REITs于本周表现中等：美股回报率为-3.45%、A股回报率为2.42%、可转债回报率为3.68%、纯债回报率为-0.31%、黄金回报率为1.83%、原油回报率为-5.02%（在本篇报告中，若无特别标明，“回报率”即为“本周回报率”，下同）。回报率由高至低排序分别为：可转债>A股>黄金>REITs>纯债>美股>原油。（本周回报率计算公式为：(本周最后一个交易日的收盘价/上周最后一个交易日的收盘价)-1，下同）。
1.1.2 底层资产层面
从项目属性来看，本周产权类REITs和特许经营权类REITs均呈现震荡上涨趋势，特许经营权类REITs的涨幅更大：产权类REITs加权指数收于142.07，回报率为1.07%；特许经营权类REITs加权指数收于113.84，回报率为1.25%。
从底层资产类型来看，本周园区类REITs涨幅最大。本周回报率排名前三的底层资产类型分别为园区类、能源类和水利设施类，其加权指数分别收于123.16、148.43和120.37，回报率分别达2.38%、2.3%和1.88%。
1.1.3 单只REIT层面
本周公募REITs涨跌互现，有47只REITs上涨，有16只REITs下跌。涨跌幅方面，涨幅排名前三的分别是华夏金隅智造工场REIT、工银蒙能清洁能源REIT和华夏深国际REIT，涨幅分别为7.81%、6.67%和5.53%；跌幅排名前三的分别为嘉实物美消费REIT、华夏金茂商业REIT和华夏华润商业REIT，跌幅分别为-5.4%、-4.58%和-3.18%。年化波动率方面，波动率排名前三的分别是嘉实中国电建清洁能源REIT、红土创新深圳安居REIT和中金山东高速REIT，年化波动率分别为35.97%、29.77%和28.93%。
1.2 成交规模及换手率
1.2.1 底层资产层面
本周公募REITs成交规模较上周有所下滑，市政设施类REITs区间日均换手率领先其他。截至本周，已上市的63只REITs周内总成交额为36.65亿元，周内区间日均换手率均值为1.23%，成交规模较上周有所下滑。成交额方面，周内成交额前三的REITs类是交通基础设施类/园区基础设施类/保障性租赁住房类，成交额分别为9.8/8.5/5.4亿元；换手率方面，周内区间日均换手率前三的REITs类是市政设施类/保障性租赁住房类/水利设施类，分别为2.0%/1.6%/1.4%。
1.2.2 单只REIT层面
本周单只REIT成交规模和换手率方面表现持续分化。成交量方面，周内成交量前三的是中金厦门安居REIT/博时蛇口产园REIT/华夏北京保障房REIT，分别为0.40/0.39/0.37亿份；成交额方面，周内成交额前三的是华夏中国交建REIT/中金厦门安居REIT/华夏北京保障房REIT，分别为1.88/1.51/1.44亿元；换手率方面，周内换手率前三的是华夏金隅智造工场REIT/工银蒙能清洁能源REIT/国泰君安临港创新产业园REIT，分别为25.23%/16.00%/15.65%。
1.3 主力净流入及大宗交易情况
1.3.1 主力净流入情况
本周主力净流入总额为5528万元，市场交易热情较上周有所回落。主力资金净流入层面，从不同底层资产REITs来看，周内主力净流入额前三的底层资产类型是仓储物流类/能源基础设施类/园区基础设施类，净流入额分别为2287/1941/1288万元；从单只REIT来看，周内主力净流入额前三的REITs是华夏金隅智造工场REIT/工银河北高速REIT/中金普洛斯REIT，净流入额分别为1428/1200/1080万元，连续流入天数分别为2/5/5天。
1.3.2 大宗交易情况
本周大宗交易总额环比上周显著增加35.6%。本周周内有5个大宗交易日，大宗交易总成交额为27044万元，星期五（2025年3月7日）大宗交易成交额是周内单日最高，为13359万元；单只REIT来看，周内大宗交易成交额前三的是博时津开产园REIT/嘉实物美消费REIT/国泰君安城投宽庭保租房REIT，成交额分别为10587/2956/2918万元，对应平均折溢价率分别为0.36%/-0.60%/-0.26%。
2、一级市场
2.1 已上市项目截至2025年3月7日，我国公募REITs产品数量达63只，合计发行规模达 1683.74亿元。从底层资产类型来看，截至2025年3月7日，交通基础设施类发行规模最大，共发行687.71亿元，园区基础设施类REITs发行规模次之，为270.62亿元。
本周无REITs产品新上市。
2.2 待上市项目
根据上交所及深交所项目动态披露，共有20只REITs目前处于待上市状态，其中15只为首发REITs，另外5只为待扩募REITs。
本周，无REITs产品的项目状态得到更新。
3、风险提示
1）警惕REITs二级市场价格波动风险；2）警惕政策不及预期风险；3）由于统计口径不同，本篇报告计算结果可能与其他口径计算结果存在差异。