3月14日，杭州市取消全市范围内即日起购买二手住房，不再审核购房人资格。增值税免征年限统一调整为2年。等同于谁都可以想买就买，想买多少就买多少。相比四大一线城市的局部解除限购，杭州的力度无疑是最大的。至于效果如何，还需要仔细观察。但是，这至少引发了关于房地产市场发展前景的深入思考。

一、官方态度、行业动态和关键数据第一，住房和城乡建设部的一个郑重表态

3月9日，在全国两会上，住房和城乡建设部部长倪虹表示，当前，房地产的难点是资金。

特别强调，对严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化的原则，该破产的破产，该重组的重组。对于有损害群众利益行为的，坚决依法查处，让他们付出应有的代价。

对于构建房地产发展新模式，如何破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康的治本之策。提出三点构建思路：

理念上要始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善“市场+保障”的住房供应体系，政府保障基本住房需求、市场满足多层次多样化住房需求，建立租购并举的住房制度，努力让人民群众住上好房子。

机制上要建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，以人定房、以房定地、以房定钱。抓手就是指导各地编制好住房发展规划。

具体实施上，规划建设保障性住房，推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造。下力气建设好房子。引导建筑师精心设计好户型，鼓励企业研发好产品、好材料、好设备，能够多行业跨界协同，合力建造绿色、低碳、智能、安全的好房子，让群众能够住得健康、用得安全方便。在新模式下，房地产企业看到，今后拼的是高质量，拼的是新科技，拼的是好服务。

第二，行业内的两项最新动态一是中国证监会向恒大地产发出行政处罚及市场禁入事先告知书

3月18日的公告核心内容是：证监会查明，该公司2019年、2020年两年虚增收入达到5641亿元，证监会将对恒大地产、许家印、夏海钧、潘大荣、潘翰翎、柯鹏、甄立涛、钱程予以罚款和市场禁入等行政处罚。

恒大地产、许家印等人涉嫌违法的事实主要有三项:

恒大地产披露的2019年、2020年年度报告存在虚假记载，恒大地产通过提前确认收入方式财务造假，导致2019年恒大地产虚增收入2139.89亿元，占当期营业收入的50.14%，对应虚增成本1732.67亿元，虚增利润407.22亿元，占当期利润总额的63.31%；2020年恒大地产虚增收入3501.57亿元，占当期营业收入的78.54%，对应虚增成本2988.68亿元，虚增利润512.89亿元，占当期利润总额的86.88%。恒大地产公开发行公司债涉嫌欺诈发行。恒大地产于2020年发行的4笔债券，总额为126亿元的债券以及于2021年4月27日发行规模总额为82亿元的债券，由于在发行过程中公告的发行文件中分别引用了存在虚假记载的2019年、2020年年度报告的相关数据，涉嫌欺诈发行。恒大地产未按规定及时披露相关信息，包括：恒大地产未按期披露2021年年度报告、2022年中期报告及2022年年度报告、未按规定披露重大诉讼仲裁的情况、未按规定披露未能清偿到期债务的情况。

证监会指出：许家印决策并组织实施财务造假，手段特别恶劣，情节特别严重，夏海钧组织安排编制虚假财务报告，手段特别恶劣，情节特别严重，根据相关规定，证监会拟对许家印、夏海钧采取终身证券市场禁入措施。

证监会拟决定：1.责令恒大地产改正，给予警告，并处以417500万元的罚款；2.对许家印给予警告，并处以4700万元的罚款；3.对夏海钧给予警告，并处以1500万元的罚款；4.对潘大荣、潘翰翎给予警告，并分别处以900万元的罚款；5.对柯鹏给予警告，并处以300万元的罚款；6.对甄立涛处以200万元的罚款；7.对钱程给予警告，并处以20万元的罚款。

二是万科销售加速下滑，面临资本市场信用危机

继去年11月穆迪下调万科的主体信用和债务评级之后，今年3月11日，穆迪又宣布撤销万科的Baa3（投资级别的最低评级）发行人评级，授予Ba1的公司家族评级。同时下调万科发行的高级无抵押债务评级至Ba2，并把万科所有评级列入进一步下调观察名单。

在去年10月，惠誉将万科企业的长期外币发行人违约评级(IDR)和高级无抵押评级以及万科企业全资子公司万科香港的未偿高级票据的评级，从“BBB+”下调至“BBB”。

根据据克而瑞数据显示，2024年1-2月，万科累计销售额为334.5亿元，同比下降41.65%，比2022年同期下降48.22%，比2021年同期下降70.78%。

第三，房地产市场的五组数据

一是房地产开发投资数据

1—2月份，全国房地产开发投资11842亿元，同比下降9.0%（按可比口径计算）；其中，住宅投资8823亿元，下降9.7%。

房地产开发企业房屋施工面积666902万平方米，同比下降11.0%。其中房屋新开工面积9429万平方米，下降29.7%。其中，住宅新开工面积6796万平方米，下降30.6%。房屋竣工面积10395万平方米，下降20.2%。其中，住宅竣工面积7694万平方米，下降20.2%。

房地产开发投资增速 来源 国家统计局

二是新建商品房销售和待售数据

1—2月份，新建商品房销售面积11369万平方米，同比下降20.5%，其中住宅销售面积下降24.8%。新建商品房销售额10566亿元，下降29.3%，其中住宅销售额下降32.7%。2月末，商品房待售面积75969万平方米，同比增长15.9%。其中，住宅待售面积增长23.8%。

三是房地产开发企业到位资金数据

1—2月份，房地产开发企业到位资金16193亿元，同比下降24.1%。其中，国内贷款3144亿元，下降10.3%；利用外资5亿元，增长7.4%；自筹资金5374亿元，下降15.2%；定金及预收款4630亿元，下降34.8%；个人按揭贷款2214亿元，下降36.6%。

房地产开发企业到位资金增速 来源 国家统计局

四是百强房企销售额同比下降超过50%

根据克而瑞研究中心的数据，2024年1—2月，百强房企销售总额为4762.4亿元，同比下降51.6%。2月份，销售额同比下跌了61.9%，环比下降了22.2%。销售面积同比下降60.3%，环比下降12.2%。单月业绩连续创出近年新低。中指研究院数据显示，1—2月销售额超百亿房企14家，较去年同期减少12家；超50亿房企8家，较去年同期减少18家。

2024年1-2月中国房地产企业销售业绩排行榜

中指研究院公布了2024年1-2月中国房地产企业销售业绩排行榜，前20名房企销售金额2959.1亿元，相比去年同期的5892.8亿元，同比下滑近49.8％，接近腰斩。其中碧桂园销售金额同比下滑最大，达到78.3％。

五是70个大中城市商品住宅销售价格连续9个月下跌

今年1月17日国家统计局发布的数据：2023年，70个大中城市二手房价环比全部下跌。自2023年到今年2月，全国70个城市首次出现2014年10月份以来全部下跌，二手房全部降价。新房二手房价格同比跌幅扩大，供求关系逆转，以价换量明显。自去年6月份开始，全国70个大中城市中的各线城市商品住宅销售价格连续9个月下跌。70个城市二手住宅价格指数连续10个月下跌。

2021年至2024年2月TOP100房企累计销售额均值及增速情况 来源：中指研究院

2月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月持平。一线城市二手住宅销售价格同比下降6.3%，降幅比上月扩大1.4个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降5.3%、6.0%、7.5%和6.1%。二、三线城市二手住宅销售价格同比均下降5.1%，降幅比上月分别扩大0.7和0.6个百分点。

二、实事求是分析当前房地产市场陷入困境的真正原因

2023年，就房地产市场来讲，绝对是各种政策手段和利好举措频出的一年。认房不认贷、降低首付比例和利率、延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策、降低二手房买卖中介费用等一系列政策措施先后落地，但是，房地产市场最真实的数据与预期落差巨大，甚至加速衰退。数据足以证明不可为非要为，其结果必然事倍功半甚至无功而返。

第一，正视客观数据反映的问题，依靠房地产拉动经济已经捉襟见肘

实际上，2021年全国房地产市场的下行压力迅速加大。

2021年，全国商品房销售面积和销售金额分别为17.94亿平方米和18.19万亿元，累计同比增长1.90％和4.8％，增速较上年分别下降3.9和0.7个百分点。

全国房地产土地购置面积21590.00万平方米，同比下降15.50％，创2002年以来最低水平；

全国房地产新开工面积为198895.00万平方米，同比下降11.40％；房地产施工面积为975387.00万平方米，同比增长5.20％，其中住宅施工面积690319万平方米，增长5.3%。

房屋新开工面积198895万平方米，下降11.4%；其中住宅新开工面积146379万平方米，下降10.9%。这是近六年来新开工房屋面积首次出现下滑。也是近四年首次出现住宅新开工面积小于住宅新房销售面积的情况。

房屋竣工面积101412万平方米，增长11.2%；其中住宅竣工面积73016万平方米，增长10.8%。只能说明这表明在融资端收紧情况下，房企在通过加速竣工回款来补充现金流。

2021年中国房地产开发企业土地购置面积达到了近十年新低，为21590万平方米，比上年减少了3946万平方米，同比下降15.5%。

2021年商品房待售面积51023万平方米，比上年末增加1173万平方米，其中商品住宅待售面积22761万平方米，增加381万平方米。

2022年，商品房销售面积13.6亿平方米，同比下降24.3%，商品房销售额13.3万亿，同比下降26.7%；其中住宅销售面积下降26.8%，住宅销售额下降28.3%。全国房地产开发企业土地购置面积10052万平方米，同比下降53.4%；土地成交价款9166亿元，同比下降48.4%。2022年末，商品房待售面积56366万平方米，比上年增长10.5%。其中，住宅待售面积增长18.4%。全年开发投资下降了10%。

2023年，全国房地产开发投资额110913亿元，比上年下降9.6%，若与高点2021年相比，下降22%。从绝对量来看，开发投资规模已经连续两年高位下滑，回到2018年水平。

全国房屋新开工面积9.54亿平方米，同比下降20.4%；其中住宅新开工面积约6.93亿平方米，同比下降20.9%。这是自2010年以来，住宅新开工面积第二年低于10亿平方米。

全国房屋竣工面积为99831万平米，增长17.0%。其中，住宅竣工面积为72433万平米，增长17.2%。

全国商品房待售面积67295万平方米，比上年增长19.0%。其中，住宅待售面积增长22.2%。

全国商品房销售面积为111735万平米，相比上年下降8.5%。其中，住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额为116622亿元，下降6.5%。其中，住宅销售额下降6.0%。

新建商品房销售额增速 来源 国家统计局

由此可见，房地产市场已从根本上向买方偏移，房价加速回归理性。要想把这个已经对GDP形成巨大拉动副作用的产业转而成为对经济正向贡献的产业，难上加难。恒大的教训更是对这一市场形成巨大打击。

第二，放宽商品房限购更加凸显市场消费后劲乏力

当前，全国房地产市场针对过热时期出台的从严从紧调控政策进行调整。

准确地说，2023年特别是下半年以来，刺激房地产的政策接连不断，包括认房不认贷在一线城市落地，推进降首付、降利率、调整普宅标准、放松限购范围、延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策、降低二手房买卖中介费用等一系列政策措施。但是，房地产市场最真实的数据显然与预期落差巨大。

而一线城市的放松限购，意味着刺激房地产市场所有举措走到尽头。

1月27日至2月7日的12天之内，四大一线城市广州、上海、深圳、北京先后出台放松住房限购楼市新政。

今年，动作最大的无疑就是杭州。

3月14日，杭州官宣取消全市范围内二手房的限购条件。这是继去年10月“杭六条”之后，又一次重大的政策调整。去年10月，杭州将住房限购范围从9区缩减为主城四区：上城区、拱墅区、西湖区、滨江区，对于杭州本市户籍家庭限购2套，外地家庭限购1套。除了主城四区的新房仍保留限购外，其余房子等于完全放开。

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年1-2月杭州新建商品住宅、二手住宅分别成交5894套、6875套，较去年同期分别下跌64.5%、21.4%。

当前二手住宅挂牌量已近14万套，库存压力巨大。而且2024年，杭州二手房市场仍将面临约7万套的交付房源入市，挂牌房源储备规模巨大，将进一步加大二手房库存压力。二月由于春节长假二手房成交仅2000套左右。3月二手房市场有明显的复苏，但新增挂牌量也在同步激增。

丛林还是陷阱

就价格而言，中指研究院数据显示，自2023年6月以来杭州二手房价格已持续下跌9个月，市场以价换量成常态。今年2月，杭州二手房样本均价为34721元/平方米，同环比呈下跌态势。根据机构监测数据，年后杭州二手房新增挂牌量持续走高，周挂牌量3000套左右。

被喻为第五城的杭州，上有四个一线，下面六十多家二线，其政策效应自然被其他城市关注。 ​就连浙报传媒地产研究院院长丁建刚都认为，杭州全面放开二手房限购，短期挂牌量激增，政策目标非常清晰，直指目前积压如山的二手房，疏通市场最终端。

但四大中心城区（西湖、拱墅、上城、滨江）新房仍然限购。看似留了一手，但是，作用估计恰恰相反，市场就在等待限购的四区何时松绑。

再说其他一线城市的放开限售情况

一是广州在1月27日放开建筑面积120平方米以上住房限购；

二是上海宣布自1月31日起，放松单身限购；

三是北京于2月6日调整限购政策，放宽了通州区的住房“双限购”。调整后，在通州区落户或就业的家庭，如需购买通州区商品住房，符合北京市限购条件即可，取消了在通州落户或纳税、社保满三年的限制。

四是深圳2月7日出台楼市新政，深圳市户籍居民家庭限购2套住房，本市户籍成年单身人士限购1套住房；取消落户年限以及缴纳个人所得税、社会保险年限要求。非深圳市户籍居民家庭及成年单身人士能提供购房之日前3年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的，限购1套住房。

因为，一线城市就是中国楼市的最强“风向标”。目的无非是通过放松一线城市住房限购的需求端，期望能够与保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造“三大工程”建设形成共振效应，带动二线乃至全国商品房市场需求。因为在此之前，全国已经有多数二三线城市退出限购政策。

但是，大规模的刺激政策集中释放，无法达到事半功倍的效果。我们必须深刻认知，房地产市场由卖方市场转向买方市场的这一根本变化。

第三，高房价不仅抑制了人口增长，而且对房产市场形成反噬

过去十余年间，随着我国房地产市场的繁荣，房企每年的住宅新开工面积自2005年的5.5亿平方米一路上升，到2010年时已翻倍至12.9亿平方米，期间虽曾有短暂下滑，但该指标一直保持在10亿平方米以上的水平，并在2019年创下16.7亿平方米的高峰。自2021年开始明显下降，2022年则继续大幅下探，跌幅超39%至8.8亿平方米，回落至2008年的水平。2023年同比继续下跌超过20%。

房地产最直观的消费动能就是人口增长。但是，恰恰是连续十多年的炒作上去的高房价导致了我国人口生育高峰直接断崖式衰减。

2016年，全面二孩政策落地。当年新生儿1786万，成为至今的最高点，人口出生率达到13.57‰后逐年下降。根据国家统计局公布的数字，2019至2023年，出生人口分别为1465万、1200万、1062万、956万、902万。2023年8月的医药创新和科技前沿论坛给出的数据，我国新生儿人口数量近5年内下滑约40%。

2022年，我国全年出生人数是新中国成立以来出生人口首次跌破千万大关，仅为2016年的53%。

2023年出生人口902万人，人口自然增长率为-1.48‰。人口总数相比去年减少208万人。人口自然增长率连续两年为负。

出生人口连续下降

同时，我们不能无视地方国资平台抛售房产和每年法拍房数量的极速扩大带来的影响。其揭示的结果是，无论地方政府还是民间，资金都呈现出紧张状态。

2023年9月29日的《中国房地产报》报道，9月份，在全国大规模救助楼市的大背景下，一周时间内，北京、济南、广州相继曝出地方国资平台大举出售房产现象。

9月28日，广州某国资集团计划出售400套房准现房，总价值5亿元。北京国资平台和济南国资平台都在计划打包出售房源。尤其是济南市属国资平台公司济南城市发展集团，计划出售其持有的1341套现房，总价值约28亿元，这也是济南楼市近年来最大规模的一次国资甩卖。按照济南新房和二手房的月度成交量8000套左右计算，抛售的1341套房产占比接近20%。

再看看法拍房数量的急剧增长。中指研究院发布的报告显示，截至2023年12月，全国法拍市场挂拍各类法拍房源79.6万套，相比2022年的58.3万套增长了36.7%，法拍房市场供给端升持续增量。房地产市场已从根本上向买方偏移，房价加速回归理性。

第四，土地财政拉动经济难以持续

伴随土地财政不断强化，近15年来，土地相关收入规模持续攀升，已成为地方财政主要构成。从土地财政依赖度看，伴随土地财政不断强化，地方政府对土地财政的依赖度日益上升，仅考虑土地出让收入的土地财政依赖度持续超过30%，2020年达到高点44%；若考虑土地相关税收后，土地财政依赖度上升至50%左右，不可否认，过去几十年，土地财政在推动城镇化进程、补充地方财力、推动基础设施建设方面发挥了重要作用。但是无须讳言，土地财政的畸形发展衍生出产业结构、资源分配、贫富分配、金融风险等一系列问题，尤其是土地抵押融资、城投极速扩张、地方政府隐性债务飙升等尤为突出。在房地产遭遇显性下行压力之下，高度依赖土地财政的地方财政陷入困局。

对土地财政的依赖程度

具体分析，2023年，国有土地使用权出让收入5.8亿元，同比下降13.2%；2022年出让收入6.7万亿元；2021年为8.7万亿元。连续三年断崖式下跌。土地财政的不断弱化自然不断加剧地方财政的脆弱性。而展望未来，鉴于城镇化速度明显放缓、潜在置业人口不断下降的实际状况，土地财政必然处于下降通道之中。

深刻认识土地财政的弊端和困局极为关键。绝不可否认，地方政府过度依赖土地财政，不断从政策端竭力推高土地出让价，连续使劲的后果是城市房地产价格居高不下，城乡发展严重失调。因此带来的严重负面效应恰恰反映在地方财政整体平衡能力不断下降。

准确地税，房地产行业深度调整下的土地财政难以为继，全社会亟待求解具备增强全社会消费能力扩张的关键引擎。

三、振兴股市是提高普通家庭收入，有效激活房地产市场的关键抉择

房地产开发的主要目标群体应该是广大居民，对房产的最大需求也来自于普通居民。全球任何一个地域涌现出来的成熟繁荣的房地产市场，其共同的特性是，持之以恒地面向需求最为旺盛的普通百姓阶层开发产品。如果开发商仅仅着眼于局部的富裕或暴发阶层，也只能取得局部的一时成功。房地产市场的核心要素自然是百姓具备的真实购买力，最终不取决于房子的豪华、地段的优越、宣传攻势的猛烈以及房价的高不可攀。

如何解析房地产困境

作为房地产行业，当前的关键举措应当是开发适合普通大众的宜居产品，全力化解恒大危机等引发的房企债务化解，确保项目保交付真正落地。一味期望国家从政策端资金端托底既不现实，也不符合当前中国经济行稳致远的基本要求。

因此，截止目前所出台的刺激房地产市场的新政，无论是将首套或者二套住房个人住房贷款最低首付款比例下调，还是房贷利率、贷款年限以及普宅标准等优化调整，都无法从根本上解决具有刚性需求的最大群体入不敷出的实质性问题。

仅仅从房价来讲，以深圳为例。接近35%的房源为总价300万元以下，70%的房源为500万元以下。都能够获得有效去化，新房和二手住房基本都是如此。这充分说明如果无法实现住房需求与支付能力匹配，当前房地产市场困局就几乎无解。

2022年，我国“十四五”规划提出的“常住人口城镇化率提高到65%”的目标提前实现，达到65.2%。2023年末，我国城镇常住人口达93267万人，比2022年增加1196万人。常住人口城镇化率为66.16%，比2022年提高0.94个百分点。如果中国城镇人口从1978年的17245万人算起，到2023年增长76022万人，增量超过整个欧洲人口总和。1978年人口城镇化率为17.92%，2022年为65.2%，40多年提升超48.3个百分点，是欧美发达国家同阶段城镇化率跃升速度的2倍以上。可以说基本达到预期目的。再希望于城镇化带动收入效应、示范效应、集聚效应和结构效应，进而推动居民消费的动能势必不断弱化。

必须承认，连续三年房地产市场的核心数据接连下降，已经充分说明整个房地产产业链的周期效应呈现很强的弱势特征。尽管存在19个超大特大城市的城中村改造等工程推动，但对于整体房地产行业带动效应不大。 权威数据很清楚地透视出当前中国房房产市场的困境，短期很难摆脱诸多困扰因素。

如何抉择新的经济增长引擎，关键一环还是扩大消费。靠呼吁和动员消费本身就缺乏依据。有钱消费才是唯一不可或缺的前提。这就更加凸显出振兴中国股市的极端重要性。

即使按照股票市场市值/GDP比率来分析当前A股的估值水平，显然已经到了折中折的地步。如果说美国股市市值与GDP币值是正常的话，那么我国的股票市值与GDP币值就显得极不匹配。因为，美股市值已经达到GDP的180%，而我国仅为67.8%，相差巨大。

振兴股市自然能够带动楼市

如果把推动超级牛市作为提升中国经济发展动能空间的关键手段来抓，真正彻底解放长期套牢沉淀锁定的将近50万亿资本，不仅仅是更加广泛拓展我国已经形成的世界上人口规模最大的中等收入群体，而且也必然带动房地产市场不同档次的刚性需求迈上新的台阶。

振兴中国股市，不仅能够为2.2亿中小投资者激活财富增值效应，更能够为人口增长等后续消费动能的扩张带来翻天覆地的巨大变化。其中最大受益者自然是当前陷入困境的房地产市场。