最后的“遮羞布”拿掉以后，国内楼市和房价，就能有更多想象力？

2025年春天，南京楼市扔下一颗震撼弹——3月31日，政府宣布取消执行8年的限售政策，二手房挂牌量一天之内暴增3000多套，房价却跌得让人心惊肉跳！放眼全国，楼市同样凉意阵阵：二手房“割肉”甩卖，高层住宅沦为“贫民窟”，降首付、送补贴的救市政策像打强心针，扎下去却没啥动静。

马云当年那句“房子便宜如大葱”像是预言，越来越像真事儿了。老百姓攥着钱袋子犯愁：这房子还敢买吗？限购这块楼市的最后“遮羞布”还能撑几天？2025年的楼市，到底要往哪儿走？

3月31日，南京楼市迎来重磅新政——“房七条”横空出世，最抓眼球的就是全面取消商品房限售政策。2017年，南京为防炒房祭出限售令，买房得拿证3年后才能卖，这招管了8年。

如今政策一松，市场立马炸了锅！据二手房平台数据，新政发布24小时内，南京新增挂牌房源3051套，暴涨322.6%；降价房源3237套，涨幅109.8%；涨价的房源却只有251套，看房的人更是骤降57.5%。这场景，就像水库开闸泄洪，房源哗啦啦涌出来，买家却躲得远远的，生怕被“踩踏”。

南京不是个例。2024年以来，全国超30个城市陆续取消限售，广州、深圳、重庆都跟上了。2025年3月，全国出台56条楼市利好政策，降首付、发补贴、优公积金，样样都来，可市场反应冷得像冰窖。

南京新政本想让二手房活起来，带点消费，顺便稳住房价，谁知供需一失衡，房价反倒往下栽。卖家急得像热锅上的蚂蚁，降价几十万也卖不动；买家稳坐钓鱼台，越降价越觉得还能再等等。这场博弈，卖家明显撑不住。

更扎心的是居民的处境。过去买房，多少人掏空“六个钱包”，背上高额房贷，杠杆率高得吓人——中国居民债务与可支配收入比超过150%，美国才100%不到。

2022年有人花120万咬牙买的房，现在80万都没人接盘，资产缩水，月供还得还到60岁，日子过得像嚼蜡。这波抛售潮，暴露了高位接盘者的心酸：房子不再是聚宝盆，成了吞金兽，压得人喘不过气。

楼市为啥凉得这么快？核心原因是刚需没了。过去，城市化浪潮下，农村人往城里跑，生娃热火朝天，房子供不应求。如今，风向变了。

看看数据：83%的中国家庭已经有房，住房短缺早成过去式。人口老龄化来势汹汹，年轻人要么不婚不育，要么就生一个，住房需求像断了线的风筝，蹭蹭往下掉。90后背着房贷喘不过气，00后连婚都不想结，谁还敢轻易跳进买房的大坑？

收入跟不上房价，更是雪上加霜。大城市房子一平米动辄上万，虽然首付比例降了，贷款利率也调低了，可房子总价还是座大山，普通家庭的工资哪扛得住？

一个三口之家，月入一万多，月供六七千，日子得抠着过，哪还有钱旅游、吃大餐？有人算过账，供房到60岁，等于半辈子给银行打工，生活质量直线下降。这种压力下，买房计划只能一拖再拖，市场交易量自然萎缩得厉害。

最要命的，是居民对楼市的信心崩了。过去，房子是“稳赚不赔”的香饽饽，买了就能升值。现在，政策猛救市，降利率、发补贴，甚至“零首付+送车位”，却像给病危患者打强心针，暴露了市场的虚弱。

银行里，提前还贷的队伍排到明年，宁可付违约金也要甩掉房贷这块大石头。老百姓的心态变了：降价越狠，越觉得还能再跌；政策越猛，越觉得楼市不行。信心比黄金值钱，可当所有人都认定房价要跌，这预期就成了自我实现的魔咒。

2025年的楼市，像一幅两极分化的画卷。一边是大城市核心地段的房子，依然被当成“硬通货”。南京取消限售后，核心区域房源虽然抛售多，但价格跌幅有限；京沪深更是稳如泰山，学区房即便跌了15%，依然有人抢。

另一边，三四线城市和偏远区域的房子，彻底凉透。开发商推的新盘，围挡上写着“售罄”，实际杂草比人高；30层以上的高层住宅更惨，电梯三天两头坏，物业费贵得离谱，消防隐患让人睡不着，拆又拆不起，价格跌穿地板，愣是没人接盘。这些“老破高”正变成“贫民窟”，买房人眼睁睁看着资产变负数。

政策这边，也有点黔驴技穷的意思。2020年以来，政府铁腕调控，遏制炒房，房价涨势被摁住，楼市渐渐回归“房住不炒”的初衷。

可问题没那么简单。烂尾楼一堆，业主维权喊破喉咙；公摊面积坑人，100平的房子实际用70平；交房时墙皮掉渣、漏水渗水，开发商还欠着一屁股债。

这些老大难问题不解决，老百姓哪敢放心买房？取消限售、降首付看似利好，实际却像打开了潘多拉魔盒，抛售潮一波接一波，市场乱成一锅粥。

未来，楼市往哪走？一线城市的限购，这块最后的“遮羞布”，迟早得扯下来。南京已经带头，广州、深圳、重庆跟上，京沪深还能独善其身多久？

预测，2025年下半年楼市可能触底，2027年房价或微涨2%；标普更悲观，说如果政策不够硬，房价还得跌20-25%。

但无论涨跌，楼市格局已经变了：核心城市“曼哈顿化”，房子保值但不暴涨；中小城市“鹤岗化”，空置房多到像鬼城。

马云说的没错，房子得回归住的功能，靠炒房发财的日子一去不返。未来，经济得靠科技、靠创新，房地产不再是顶梁柱。

参考资料：

70城房价数据出炉！最新解读→——澎湃新闻

南京“房七条”落地，房价会怎么变？释放什么信号？——闽南网