近日，有位投资人在京都买下来了一条街，声称要做民宿。
据了解，投资人买下的大多是“町屋”，这些房子大多具有百年左右的历史，基础设施非常的差劲，有些甚至好几个房子共用一间厕所。此外，由于房子大多是木结构，想要重新铺设燃气管道以及暖气管道的线路的话，工程量非常的大，而且还要考虑到防震问题。
论起抗震防震，混凝土结构的屋子肯定要比木结构的屋子要好很多，所以很多日本人更倾向于购买混凝土的屋子而不是选择木结构的屋子。木屋子就只能给游客居住，因为外国游客的防震意识较弱，意识不到地震的危险。
价格一定是由供给和需求来决定的，供给大于需求自然价格就低；反之价格就高。为什么京都老房子的价格低，很大的原因就是因为日本人根本不愿意住进这样的房子里。出于做民宿的考虑，购买这样的一些低价房产也能够理解。
日本于2017年颁布相关法律，规定民宿经营者必须获得政府许可以及登记注册，其中一条就是必须经得邻居同意。一旦邻居进行投诉，民宿经营者则必须停止经营。日本房屋的隔音较差，经常出现邻居投诉外国游客吵闹的情况，导致了许多不快。所以，在日本经营民宿，最好就是“一户建”，即独栋小楼。这位投资者购买的町屋是一户建里价格最低的房型。
此外，日本政府还规定，一套民宿一年最多经营180天，且各地政府有权缩减其经营时间。但其实这条规定并没有太大的影响，一般民宿的入住率也就17%，而热门国家热门地区的入住率也才勉强20%左右。所以很多中介为了揽客，按5%的入住率计算，即在日本政府允许范围内每一日都有住客，而这个可能性微乎其微。
很多人会觉得，京都地方小游客多，做民宿一定非常赚钱。这是一个错觉。即使在樱花开放的三月，旅游旺季期间去查询京都的酒店，仍有相当多的酒店可供选择。此外，京都周边的交通十分发达，例如住在滋贺市，到京都也不过半小时车程。所以要是指望大家住满酒店转而住民宿，这有点不大可能。且翻修老房子的成本比盖新房子的成本还要高，这就是为什么很多日本人从不购买京都老房子的原因。
除此之外还有问题，就是当经营者本人不在日本国内时，需要聘请专门的公司来对民宿进行日常的维护和管理。每次客人走后，都要及时进行打扫和清理，而日本人工打扫房间大概是300人民币一小时。也就是说，客人入住所缴纳的房费，其中很大一部分要用于房间清理上，更别说还要和管理公司瓜分收入。
在旅游旺季，酒店虽然会提升价格，但相应的民宿也会提升价格。这么一来，民宿就没有了相应的优势。如果民宿走薄利多销的路线，也是显然不可能。民宿房子所容纳的客人有限，且还受到经营时间的限制，一年出租的时间也有限，想要通过降低房价来提高入住率也显然不现实。
而民宿的本质是共享经济，而并非投资行为。共享经济是让你已经付出的固定成本产生新的价值，而如果本来就是自住的房子拿来做民宿，也只是会获得额外的收入，而不会产生大量的成本。但如果是通过购买房产来做民宿，那么无论是购房成本也好，还是日后的修缮打扫也好，都是一笔巨大的开支，所有的投资回报只能依赖游客入住这一单一的手段，风险极高。
而且，假如民宿做不下去，想要转手卖掉房子也是很困难的事情。一是日本人购房意愿不强，且民宿集中在旅游景区附近，并不是一般日本民众居住的首选之地，卖房可能需要等很长时间才能卖出；二是日本买卖房屋的税很高，税费可能比民宿的收入还要高，更加得不偿失。
想要在日本投资做民宿可以，但一定要再三考虑清楚，不要因为头脑发热就一时冲动买下了一些看似价格很低的房子，这样只会产生更多的不必要的支出和风险。
