近日，保利发展、中海地产两家央企同时发行境内公司债，被视为房地产行业融资环境明显改善的积极信号。
我们知道，央企在融资方面具备很大的优势，因此在不久前的这场流动性危机中，基本上未受波及。
不过，也是有一些央企，选择了处置项目公司来回笼现金。
比如中国金茂。
不久前，中国金茂发布公告称，出售青岛方嘉置业有限公司（以下简称方嘉置业）90%股权，作价24.28亿元。
之所以要出售方嘉置业90%股权，其中一个重要原因或为改善公司业绩。
前三季度数据显示，中国金茂实现营业收入368.75亿元，同比增长112.14%，归母净利润为19.44亿元，同比减少23.64%。
而此次交易，可以使得中国金茂收获（税前）利润4.59亿元，这将有效改善公司全年业绩。
除此之外，中国金茂或许还有其他考量。
项目公司受让自控股股东公开信息显示，此次被转让股权的项目公司方嘉置业，实际是中国金茂从控股股东手中接盘而来。
2019年10月25日，武汉化资通过招拍挂市场，以17.73亿元的价格，拿下中欧国际城5宗地块。
这5宗地块，被注入武汉化资旗下3家全资附属项目公司，其中，青岛方旭置业有限公司（以下简称方旭置业）持有G-2019-013地块，青岛方靖置业有限公司（以下简称方靖置业）持有青岛金茂智慧新城C8地块，而方嘉置业收获最多，共得到B4、B6以及D11这3宗地块。
2020年3月，中国金茂旗下子公司与中化资产订立股权转让协议，以68.5亿元的代价向中化资产收购武汉化资100%的股权。
据悉，中化资产为中化集团的全资附属公司，而中化集团为中国金茂的间接控股股东。
随着股权转让完成，中国金茂成为了武汉化资的控股股东，自然获得了中欧国际城5宗地块的开发权。
而通过与控股股东的这笔交易，中国金茂获得总建面约73.11万方的权益土储。
开发重心转移既然是从控股股东手里接过来的地块，自然在价格上会有相应的优势，中国金茂应该做的，就是加快开发力度。
但是，就在去年11月，中国金茂以4007.72万元挂牌了方靖置业100%股权及500万元债权。今年3月，其又以3428.09万元挂牌了方旭置业100%股权。
如今，中国金茂又将方嘉置业90%的股权给出售了。
要知道，青岛是中国金茂重仓的区域之一，中欧国际城所在的高新区更是中国金茂深耕的板块之一，周边由其开发的商业项目鳞次栉比。
有分析认为，中国金茂这是要在青岛转化开发重心。
在青岛西海岸新区，中国金茂打造有总投资150亿元的中国金茂科技小镇；今年9月在青岛第二轮集中拍中，中国金茂拿下8宗地块，其中5宗位于李沧区。
细想来，中国金茂这么做也是有道理的，毕竟项目开发是要占用大量资金的。那么，钱最好用在“刀刃”上。而不再优先开发之列的地块，搁置着也要花钱，还不如及时出售，回笼的资金还能用于其他项目的开发。
早在2019年10月28日，中国金茂就将青岛茂景置业100%的股权，以5.75亿元的价格出售，该公司主要资产是青岛智慧新城项目C4地块，同样是中欧国际城的地块之一。
股权转让是否有其他目的？不过，就此次出售方嘉置业一事而言，有所不同。
中国金茂只出售方嘉置业90%的股权，不像之前全盘转让其他项目企业。
而就此次股权转让的受让方——青特置业而言，这笔交易的代价并不小。
资料显示，截至今年8月31日，方嘉置业总资产为31.23亿元，负债总计9.37亿元，净资产为21.86亿元。
若按此计算，方嘉置业90%的股权对应价格为19.674亿元，青特置业以24.28亿元的价格接手，溢价率达到了23.41%。
其次，根据合作协议，由于地块B4已动工开发，中国金茂将负责继续开发并操盘，并对该地块独立承担风险及享有收益；而其他两宗地块，将由青特置业方和中国金茂，按照9：1的比例分担风险及享有收益。
也就是说，青特置业即便是拿下方嘉置业90%的股权，仍然无法获得B4地块的相应开发权限。
最后，根据合作协议，青特置业还需在方嘉置业的股权变更后，向中国金茂的指定实体提供一笔1.53亿元、为期一年的无息借款。
在“三道红线”政策下，无息借款绝对是香饽饽。
也就是说，这笔交易中，青特置业承担了不少“条件”，而中国金茂不仅回笼超24亿元的现金，增加利润4.59亿元，更获得1.53亿元的无息借款，妥妥的大赢家。
但是，青特置业又不是搞慈善的，这笔交易是否存在后续的安排？
比如，在该项目开发过程中，由于中国金茂只持有10%的股权，因此该项目出表，期间产生的债务不计入公司的财务报表；待项目完成后，中国金茂则按照约定条件回购股权，享受最终的成果。
这种现象普遍存在于房地产行业中，其目的就是隐匿真实负债。
而就中国金茂而言，其一直存有“明股实债”的嫌疑，因此这种隐匿真实负债水平的安排，也不是没有可能。
毕竟，作为央企，中国金茂虽然在融资方面优势明显，但是盈利要求和负债达标是中国金茂也不容忽视的考验。
而这两个考验，通过此次出售方嘉置业的股权，一箭双雕。
至于这种情况是否属实，我们只待项目开发完成后，看看中国金茂是否回购即可。
