近两年，全国各地富裕家庭的二代在上海大量购置房产，其投资逻辑建立在房价持续上涨或房产作为优质资产的预期之上。然而，这种预期一旦破灭，超量供给涌入市场，将对新房市场以及过去十年至十五年间上海核心区域的老豪宅造成巨大冲击，加速其贬值。
与此同时，年轻一代对购房的观念正在发生转变，“买房刚需”的理念逐渐淡化，租房成为越来越多人的选择，这种心态与曾经“远离股市”的观点类似。
"看见"与"相信": 房地产市场的心理博弈那么，什么因素可能促使这些年轻人重新将购房视为刚需？也许就像人们看到排队长龙便会加入，认为受欢迎的东西一定好一样，从众心理在房地产市场同样存在。当“大通胀”的讨论升温，恐慌情绪蔓延，“再不买房就来不及了”的焦虑感逐渐扩散，观望者的心态可能会发生转变。
许多人经历过房地产市场的数轮波动，这种波动未来仍可能重演。拥有优质房产，将资产比例降低至50%甚至更低无疑是一种理想状态。
长期租房，也许有一天会改变想法。
市场波动与投资策略
未来半年至一年内，全国房地产市场大规模上涨的可能性较小，可以选择暂时观望，但应每季度关注市场变化。尽管国家调控政策的目标是房价温和上涨，每年5%左右，但现实中，房地产市场与股票市场一样波动剧烈。
因此，房地产这一大类资产值得持续关注，并根据市场变化调整投资观念和持仓。
婚恋观念的变迁与房产的未来角色房产在婚恋市场中的作用也在发生变化。过去，拥有房产是实力的象征，如今可能反而成为负担。
一些人认为婚前有房且背负贷款的男性较为自私，这反映出婚恋观念正在发生有趣的转变。从自行车到彩色电视机，再到各种家电，房子未来或许也会逐渐淡出婚恋中的重要因素。
目前，多数人对房产市场仍持观望态度。
从房产争夺战到理性思考
以往离婚时，人们争相保住房产；如今，却想方设法把房子留给对方。这种转变引人深思：当下的婚恋市场，“香饽饽”究竟是什么？抛开房产不谈，要么拥有全款房，要么无房一身轻。
婚后共同购房可以接受，但若一方婚前有贷款房产，则会引发新的问题。
房产的价值与市场波动房产的重要性毋庸置疑，其稳定性使其难以被轻易否定。尽管当前房价下行趋势未见止息，没有理由购入持续贬值的资产。
但若趋势反转，则需重新评估策略。房地产市场存在周期性波动：曾经出现过无人问津和一房难求两种极端情况。
这种剧烈波动实属正常现象。
在与朋友探讨时，我们强调关注异常值。而关注异常值的前提是对正常值进行持续观察。
例如，如果经常见到某人，就能判断他今日心情欠佳；若只有一面之缘，则可能误认为他总是脾气暴躁。关注房地产市场不应沉迷于小红书等平台的每日信息轰炸，那些都是干扰信息。
重要的是建立长期观察周期，并以较低频率进行判断。无需每日或每周查看市场，每月偶尔浏览小程序或贝壳网，快速了解整体趋势和关注区域的变化，花费10到20秒即可。
购房策略：真实需求与长期观察
对于普通人而言，了解房地产基本概念并定期查看市场数据就足够了。不必理会抖音上所谓的经济学家和房产大V的观点，这些信息往往毫无价值。
楼市涨跌不像股市那般剧烈，波动相对平缓，一旦趋势转变，通常会持续较长时间。
购房标准应以真实需求为导向。例如，在北京，理想的住所是舒适的，或许是小两居（客厅宽敞）甚至大一居，以保证充足的公共空间。
小区绿化良好、环境安静，交通不必过于便利，只需进城不超过半小时即可。对楼龄没有特别要求，但老房子通常居住体验欠佳。
上海的情况类似，数据显示近郊房价率先企稳。
适应市场变化，保持开放心态
面对房市的变幻莫测，我们应保持开放心态。例如，老城区改造（如北京胡同）对年轻人的吸引力与日俱增，但购房又是另一回事。
总之，关键在于根据实际需求做出判断，并保持长期观察和调整，不被短期市场波动和噪音信息所左右。
从腾退改造看城市更新趋势
旧房改造由于空间限制，提升空间有限，对购房者吸引力不足。然而，从居住角度来看，其吸引力巨大。
北京正在进行的腾退和拆迁工作，以及对停车位、管线和厕所等设施的优化，在成都、杭州等城市也得到了响应。杭州的原拆原建案例和厦门的新政策，都反映出老城区升级改造的趋势。
这一系列举措无疑将提升老城区的吸引力。
超大都市的发展逻辑：从东京、伦敦到上海城市为什么要推动这些改造？上海的房地产政策发展历程或许能提供一些线索。上海的城市规划策略，早期借鉴了东京的副中心模式，在市区边缘设立了四个副中心。
近十年来，上海的城市发展则更多地以伦敦为参考对象，特别是围绕黄浦江两岸进行的城市更新项目，与伦敦泰晤士河两岸的改造有着异曲同工之妙。上海2035规划中提升黄浦江两岸城市等级的战略，与伦敦以CAZ（中央商务区和中央活动区）概念为核心的发展模式相呼应。
如同巴黎和伦敦一样，上海的房地产发展主线也逐渐转向城市更新。上海东岸一村二村拆迁投票率高达99.6%，显示出政策推进的顺利和居民的接受度。
置业指南：吃透城市规划的“饼”
对于普通购房者而言，区域选择至关重要。除了关注板块本身，更要关注政府的规划重点，例如地铁和商场建设。
北京和上海的2035城市规划，会细化到具体的区甚至板块。购房者在做决策时，务必仔细研究这些基础文件。
购房如同城市画饼，购房者则是吃饼的人。 新盘售楼处巨大的沙盘上，除了小区位置，还会展示众多配套设施。
其中，轨交的可信度最高，其次是学校和商业，而产业和写字楼的可信度最低，尤其是在城市中外环区域，写字楼的盈利能力和人气聚集效应都值得考量，例如上海中外环区域规划的写字楼是否能成功招商并运营，仍存在疑问。北京昌平区域过去几年房价的滞涨甚至下跌，也印证了“画饼”和“吃饼”之间的差距。
