今天分享一下黄奇帆对房地产的一些看法和分析。

黄奇帆是原重庆市市长、副市长，从2001年到2016年都在重庆担任要职，深度参与了当地的城市建设和经济发展，包括房地产相关的规划、政策制定与实施等工作。

在他任职重庆的期间，重庆的GDP没有依赖房地产，在其他城市房价暴涨的时候，重庆的房价一直处于比较友好的低位，但是GDP增速却名列前茅。

他对房地产的领域有深入的见解和丰富的经验，被称为房地产的专家，理论实践经验丰富，甚至可以说做到了知行合一。

他的一些观点、做法，十分独到、深刻和超前，有些甚至成为了楼市的“预言”，比如去年说房价普遍跌30%，政府就要救市，而且要打折收商品房做保障房。以下是他近年的一些看法。

中国的房价，其实最近两年还没有开展大跌，走的是有行无市，从2021年到2022年，房价和交易量开始减少了，比如2020年交易量是18亿平米，到了2021年就降到了15亿平米多一点，去年已经降到了14亿平米，今年（2023年）数据还没有出来，估计会降到13亿平米，那么这个交易量会降到12平米会守住一个平衡，就不会降到5，6，7，8亿平米的，为什么呢？

因为整个中国的房产建成的在使用中的房子现在有500多亿平米，理论上50年折旧，也就是说每年折旧五十分之一（百分之二），500亿平米的2%就是10亿平米，然后再加上总有结构性的需求调整，有个2亿平米，所以，12亿平米的需求是会坚实的底部，会守住的。

所以，在这个角度，从18亿平米到今年预计就会变成13亿平米或者更低，那么到了明年，到了12亿平米守住就稳住了，所以这个从建筑，投资量的角度，市场平衡点估计在12亿平米，不要担心到10亿平米，5亿平米。

那么交易量这么低了，为什么价格不低呢？因为房产商也不想跌价，地方ZF也不想跌价，银行也不愿意自己抵押物跌价，那老百姓买了房子的也不想跌价，如果我买的房子是10万每平米，结果现在同样的地段房子变成8万，7万，那老百姓去年，前年买的就会吵起来，在这个角度呢，大家都不想跌，哪怕没有交易，有行无市，所以前两年其实没有出现大规模的跌价。

那么跌价是谁打破的呢？就是法拍房，因为当大量的交易停顿，房产商资金还不了，那么老百姓也会起诉他，他的债权人也会起诉他，银行也会起诉他，起诉以后就变成法律纠纷—法拍，法拍无非就是把房产商已经有的土地和房产拍卖，那么法拍房实际上在2000年的时候，全国只有20万套一年，到了2010年的时候就到了50万套，2020年已经超过150万套，今年（2023年）数据还没有出来，我相信有可能到400万套。

你想这400万套法拍房，一套平均100平米就是4亿平米，已经等于全社会一年十几亿交易量的30%，法拍房只要超过20%，拍卖的房价就成了一个区域的房价，如果只有法拍房的量只是全城市交易的1%~5%，那法拍房是法拍房，市场房还是市场房，但它超过20%以后（法拍房是以卖掉为主，价格都是打7折，6折），市场房的价格是螺旋形的往下跌，所以，这件事关键是看法拍房的数量，法拍房数量多了，这个地区房价一定跌。

今年深圳局部出现一些楼盘跌了30%，上海也有局部楼盘跌了30%，但是你不能说上海整体房价跌了30%，只是部分房价，但是，到了明年（2024年），如果法拍房多了，出现了整个城市的均价跌了30%的时候，我认为地方政府就该出手了（实际上一线城市平均房价已经跌了30%），如果均价跌了30%普遍性出现，这时候要么不法拍，一法拍就可能跌40%，50%，这个时候不是一个楼盘，而是整体上都打对折，这个时候政府应该出手，在打7折，6折，5折的时候，比如拿出5万亿就把这个房子收了，各个城市打6折，5折相当于跌到了2015年了，这个时候你把它收了，政府不会亏的，放个5年，10年，收回来就是做公租房，做房改房，人才房，廉租房。

本来一个国家ZF就该对居民至少保障30%的公租房或者保障房，香港780万人，还有480万住在政府的保障房里面，只是他的保障房太可可怜，只保障了人均4平米，我们说保障房至少保障人均15平米，香港保障太低了，但不管怎么说，香港400万人住在保障房里，新家坡是70%住在保障房里，我们现在是5%住在保障房里，商品房彻头彻尾覆盖到位，变成大家都买商品房，正好趁这个机会把打了6、7折的库存商品房买过来，一旦你买过来，房产商收到了这笔钱，他也不能自己发财套利，他一定是还银行，还上游施工欠款，还各种建筑材料款、

在这个意义上，如果5万亿进去，房产商再去还5万亿，还3个5万亿，就15万亿的债务互相抵消了，所以，这个时候政府要救市的，我绝对相信明年的适合的时候，当出现了一个城市比较大规模的打了7折，6折的法拍房，政府肯定应该救市了，这个救市不存在道德问题，政府拿到了房子就是作为保障房，可能这一场事情过了以后，中国政府城市保障房就超过20%了，那不是好事吗？

你也不用再去造房子来增加房屋的供给，正好把过剩的房屋平摊掉，另外房产商也会平衡这笔债务，然后整个社会的债务也在这个过程中得到释放，这个是明年一定会出现的。

那么这个时间只要这么一刹车刹住，还有个社会好处，老百姓的按揭贷款的首付一般是百分之二三十，可能已经还了若干年，现在是大体上首付实打实支付可能是30%~40%，所以跌30%，老百姓还没有出现整体负资产，如果跌到40%~50%真变负资产了，社会不稳定，银行跌到30%，坏账就不是2%，3%了，而是10%，15%了，那不得了的，也是整个金融的黑天鹅。

所以，这个时候一摊救市措施出来，一举几得。总的来说，这个是理性的逻辑，一定会发生。（可以说是神预言，已经发生了，比如今年的517新政以及本次924的救市）。

2023年，全国房地产开发投资110913亿元，同比下降9.6%，其中住宅投资83820亿元，下降9.3%；房地产开发企业到位资金127459亿元，同比下降13.6%。房价目前总体上仍保持相对稳定，未出现大幅下跌，但房地产市场潜藏的风险不容忽视。因此，要促进房地产市场平稳健康发展，就绝不能任由房地产泡沫自生自灭，而是要先立后破：

“立”，即多措并举稳住房地产市场，不使行业风险蔓延至金融等其他领域。目前我国房地产市场面临一个结构性矛盾：

一方面，大量房地产商因为过去高杠杆拿地，当资金链断裂后，出现了一定规模的库存积压，部分楼盘甚至成了烂尾楼，一些头部房企也面临生存压力，导致风险外溢。

另一方面，2022年底我国农民工超2.95亿人，2022年新毕业大学生1076万人，住房的需求仍然较大，根据相关规划，政府需要大规模建设保障房、人才公寓。一座城市，保障房和人才公寓加起来的面积至少要达到全部住房面积的20%。

“破”，即推动房地产发展模式变革，建立房住不炒的长效机制。近年来，由于种种原因，在房价快速上涨的过程中，房地产企业形成了高杠杆拿地、高杠杆经营、通过预售等方式快速变现的商业模式，俨然成了“类金融机构”，一旦房价到顶，行业风险就大规模暴露。

对此，中央提出建立房地产发展新模式。个人理解这一新模式可考虑包含以下几方面内容：

一是控制房地产企业自身的杠杆率，原则上房地产企业的资产负债率不得超过70%。

二是房地产企业不能“背着银行炒地皮”，即确保拿地资金是自有资金，不能是银行贷款等。

三是改革现行按揭和预售制度，将现有“按揭后即月供”的做法改为“不交楼、不月供”，以压实银行监管责任。

四是在对房地产市场有效托底的基础上，放开现行各种限购政策。用这些措施逐步建立房住不炒的长效机制。

黄奇帆表示，根据有关智库统计，中国城市居民的房地产债务占家庭收入比重达到137.9%，高于美国的90%，也高于英国、法国、德国的130%。同时，城市居民家庭平均每年用于还本付息的部分相当于收入的15%，美国是7.8%，欧洲一般在8%-9%。所以，由于房地产消费带来的高负债，使得中国家庭用于每年生活消费的支出会受到很大的约束。“目前，房地产正在进行深度的结构性的调整，一定要争取房地产软着陆，避免硬着陆。”黄奇帆表示，一方面，要对现在城市中还存在的城中村、危旧房、棚屋区，进一步进行结构性、局部性的改造；另一方面，要利用现在房价的低迷时期，政府拿出一部分资金，把卖不掉的商品房作为保障房买下来。黄奇帆认为，今后要让至少30%的城市居民住在保障房、公租房或者人才房，让相对低收入的、刚刚工作的、农村进城市落户就业的群体能住在保障房里，免受房地产按揭贷款、租金压力等各方面的约束。这些保障房的支出、租金只占保障房住户大约1/6的年收入，从而减少居民面临的房地产按揭贷款、租金压力等各方面消费约束。