一周之前，发了一篇民宿投资攻略。评论区里全是各种论战，而评论区外的私信则收到了所谓不少“同行”的警告。大意是：哥们，你说话可得注意分寸啊。都在东京，抬头不见低头见的，你这砸人饭碗，容易结仇哟。
嘿，这事儿闹得。先别说我从来和骗子们不是同行，我这东西敢发就不怕人来找。
里面要是有数据错误，您批评我受着了。要是单纯砸您那不干净的碗了，那您真是吃不上四个菜，怨不得我。旁边的合伙人调侃到：老萧，你连人饭碗都砸了，干脆把他们家厨房也掀了呗。
咱来一期日本房产投资的利于坑。这玩意我保证在中文互联网还没人说清楚。毕竟东京有将近一成的华人都是从事房产相关业务，这帮人是肯定不会说的。简中互联网那帮肯说的，不是炒十几年前的冷饭，就是人在北上CBD各种小编云测评。
琢磨了下，也对。皇帝穿没穿衣服这事儿总要有人第一个发声，那为什么不能是我呢？
我是老萧，今天来聊聊日本房产的利于坑。我敢保证，如果你有志于日本或海外房产投资，这将是你在市面上能看到最干货的内容，没有之一，欢迎打脸。
#1
日本房产类型
先回答一个市面上大家最好奇，也是目前关于房产咨询最多的问题，即：日本房产能不能买？
直接上结论：能买，但前提是你对日本房产真的懂。
如果你就是看过几篇广告宣传语，什么年化收益10点起步，北上广深卖掉厕所即可成为东京房东的宣传语就茫然入场，那我的建议是劝退三连：别来，别买，别沾边。
要解释这个问题，我们先把日本房产种类和购房者情况做个区分：
房产种类从目的上来说大家一般分为投资和自住。关于自住的内容，请移步之前的视频《日本房事迷思详解》，里面有关于日本自住房持有成本，防震等级，后期修缮，贷款利率，租售比等全部问题的详细解读。
我们这期主要来聊聊日本投资房或者叫东京投资房，在投资人士眼里，日本只有两个城市：东京和其他。大阪都得往后稍稍。所以我们这篇所有的情况都从东京出发，后续不再说明。
1 小户型投资
而投资房根据根据资金量通常分为三种。通常为一居户型1K或1dk，面积不超过25㎡。
东京都内这种房产根据地理位置通常价格从1000万日元到5000万日元不等。折合人民币50-250万。这也是所有国内中介，和华人中介所说北上一个厕所可以东京收租的房型。
这部分房子主要面向群体为该地理位置的学生和上班族。扣掉所有成本后，租售比通常4-8%之间，这也是最受日本当地投资客青睐的一种房产，因为户型小，租金低，所以断续期极少，并且所有国家的学生和社畜都是最佳的客户对象，既没惹事的能力，还有一颗求安稳的心。所以欠租，跑路，损坏房屋之类的事儿几乎忽略不计。
优点：
租售比较高，投入资金量小。
缺点：
1、因为日本房产公开的原因，这种物件一放出来，可能会秒没。这方面业内人士应该都知道，速度之快可以赶上双11秒杀；
2、老旧物件难得获得银行贷款，得有全资的准备；
3、可容纳资金量小。如果你有几亿日元的投资量，这种房子完全容纳不下。
2 整栋楼投资
这里可以分为居民楼，商用楼，或商住两用楼。投资金额通常2亿日元到20亿日元不等。折合人民币1000万到1亿。
有些人看到这肯定会喷，什么？东京的一整栋大楼最多才1亿人民币吗？你忽悠谁呢？银座新宿那大楼才这么点钱？别急，咱把口水往回咽一咽。这里说整栋楼通常只是矮层建筑，通常楼层不会超过8层，而超过这个数字的整栋楼叫特殊物件或者公寓塔楼。
整栋投资的回报率基本维持3-5%之间，极少数能做到6%个点以上。这点不如小户型投资。因为这里有个抛不开的成本，就是整栋楼投资几乎必须要引入第三方的房产管理机构。他们来负责整栋楼的维护，招租，续租，租户管理等等问题。所以对于小户型投资，自己就能搞定的情况下，这里你得额外分钱出去，投资回报比自然要降低点。
您要非杠说，嘿，我就喜欢当广州包租公，享受拿着一串钥匙挨家挨户收房租的快乐。不好意思，日本真没有。日本对于租户的保护令人发指，房子一旦出租，就算人把你房子砸了，你也得租约到期再让人赔。私闯民宅可是犯罪哟。
对的，即便房子产权是你，但出租期间，你也决不能未经租户允许擅自入内。如果你强行开门，租户报警，警察100%把你带走。这点好坏见仁见智。在日本来说租售同权从来不是一句口号，而是落到方方面面的强制政策。你租房了，就等于有学区房，就能享受当地政策的政策。没有人才积分，户籍落地的说法。
话分两头，我来东京这十来年，自己手底下加上客户的资产也在打理一些楼，就没见过哪个日本人敢玩拖欠房租的。
日本这信用社会，你但凡弄个什么租期违约，除非是打算一辈子不和银行打交道了，要不然后续你的信用卡申请，贷款申请，甚至储蓄卡转账限制。分分钟告诉你什么叫社会性死亡。
在基于对租客保护和日本社会的规则对房东的保护下，这种模式我能接受。诸位觉得如何，留给评论区。
优点：
1、投资金额基本能满足市面9成以上的投资客
2、因为有管理公司操持，买下来的算是真正意义上实现躺赚，4-6%的净回报，在全球哪里来说都不算低了。当然，您非要杠说：东京药丸，富士山爆发，东京狗都不住，我都懒得贴什么东京连涨十年的地价，就跟郭德纲说的：一包工头说火箭上天得用3.0，V12发动机，那工程师但凡争一句，都算他输。
3、根据该楼的新旧程度，几乎都可以实现贷款，比例从3-7成不等。如果用公司法人账户购买，还可以达到合法避税的手段，这里面门道太大，几乎可以单开一期。我挖个坑，以后有空来填。先说结论：如果要买这种楼，请务必，务必，务必用公司法人来购买。
缺点：
1、虽然日本房产都是全网公开，但如果好的整栋楼，通常会和独家中介签约。所以普通人几乎很难看到优质资源。你要一定想省钱，不想掏那中介费，那只能看到路边货。这就是典型贪小便宜吃不亏的模式。而不少华人公司就瞄准了这一点，他去公开物件里帮你淘宝，最后大赚一笔。赚啥，我帮你把所谓中介公司的底裤脱下来给你看看。
你琢磨下，一个物件公开多时无人问津，那卖家是不是要给出更大的折扣，但这折扣又不能是直接降价，毕竟房产这事儿是典型的越降价越卖不出去。所以卖家通常会给中介更多的返点，从业内常规1.5%-3%最高可以给到10%，但这钱最后谁买单，肯定是聪明又不吃亏的那些“精明省钱小能手”买单嘛。
2、优秀的管理公司难选，一家好的管理公司就跟一个好管家一样，您啥也不用动，躺好就完了。而一家坑的管理公司，他连招租都不定，买了一栋楼二三十户，常年也就一半的入住率，最后一算账，发现赚的钱还不够银行贷款利息。
３特殊物件投资
所谓特殊物件也是日本房产中最有意思，也是利润最高，坑最多的一环。
这是目前所有房产人士绝对都三缄其口的内容。特殊物件通常是指大型酒店，温泉旅馆，度假别墅，土地，商铺，山头等超大面积物件。
这里有意思的地方在于，这东西是绝对的非标品，通常来说你得拥有极强的日本人脉资源和商务对接能力后，找到物件持有人，进行商洽。并且在商洽过程中，你要确保物件主人不会和第三方在进行洽谈，所以给物件锁定保证金。
通常来说是物价价格的3%-5%。比如一个20亿大型酒店，那么光是锁定保证金就要接近1000万日元。保证期间通常是3-12个月。在这保证期间，这物件属于独家中介所有。并绝对不能再向外公开。
接下来，中介们在保证期间内寻找买主，最终成交价则是三方协商，通常为买主价格的80%-120%都是合理区间。看到这利润了吗，一个20亿日元，折合1亿人民币的物件，有40%的操作空间。
为什么会这样，因为这种物件不管是买卖双方在市场上都是绝对的少数人群。在茫茫人海中两者直接对接的可能性几乎为0，卖主可能会降价售卖，买主可能会溢价收购。中间所有的交易环节均为中介来完成。这里不要说谁坑谁，但凡读过基础经济学就知道：所有的非强迫性达成的交易，在成交的那一刻，一定是买卖双方都觉得这是对自己有利的。
这里面卖方顺利出手，买方愉快购入，中介则需要极强的人脉资源和实力展示才能同时找到买卖双方，并且预先自己垫资拿到物件锁定资格。
优点：
1、这类物件通常已经超脱单纯的房产投资话题，所以利润可能会超乎预期，在合适的价格和经营模式下可能会做到20%以上的年化回报；
2、能满足大豪客的置业甚至商业并购需求。
缺点：
1、物件极度稀缺，且行业鱼龙混杂。遇到有实力且有良心的中介不比相亲容易；
2、对于所有参与者来说都有极大的风险，买主可能遇人不淑，错过合适的收购对象。卖主可能遇人不淑，遇到乱加价的中介。中介可能碰到买卖双方都不靠谱的主儿，自己白白垫钱拿到锁定期，最后砸手里；
3、对三方要求极高，资金能力，商务能力，信任成本，两两之间需要有着极强的信任基础。任何多疑的一方，都可能导致最后造成三输的局面。
#２
日本房产投资人群
好了，到这里投资物件的分类就聊完了。看眼进度条，才刚刚走到一半呢，接下来，咱们来聊聊不同身份的人群，怎么来面对东京投资房。我将人群分为三大类：日本定居人士，日本投资人士，买房移民者。
1 日本定居人士
对于这部分人群来说，我的建议是，自住房根据自身情况一定要买。如果你拿到永驻或者归化身份，那么你的首套房将享受0首付，0.5%的超低贷款利息，这本质是对于你纳税多年，政府给与的一次性大额福利补贴。
这种大金额的低息贷款对于个人来说，是一生只有一次的机会。
而即便你没有拿到日本永驻或永居，只要你有日本长期签证，对于买房来说，我的建议一样是，尽量买。目前华人在东京能申请到住房贷款通常是年薪的6-10倍。利率在1.8-3%之间。这个利率水平日本人可能会皱眉，但对于华人来说。这利息是以个人名义敢想的？中国目前最低的房贷利率应该在4%左右。
好了，吹点到此结束。接下来是避坑时间，或者叫劝退时间。以下几点没搞懂，你还是先老实租房吧。毕竟买房这事儿对于很多人来说，将是人生最大的一笔支出，怎么慎重都不为过。
1、地段
房产投资三要素：地段，地段，还是地段。如果你刚刚来到东京对于什么叫核心三区，都心六区，城南城北都分不清，那还是等等。
在东京，不同的城区，不同的街道之间气质天差地别。以我们公司所在早稻田为例，因为紧邻早稻田大学这座日本私立双壁，整体气质偏年轻且静谧。算是典型的居住区。到了晚上九点后，街道都会很安静。而仅仅一站距离，两公里开外坐拥山手线，西武新宿，东西线的高田马场就是完全另一个气质了。那里拥有着大量的语言学校和各国留学生，遍地的华人店，街道上永远有呼朋结伴的年轻学子，你随意走进一家店，就算全程中文，店家大概也能听懂，无他，那是中国人实在太多了。
所以对于刚来的华人，如果有志买房，我的建议您至少在东京待够半年，核心区域都去过，有志买房的区域更是重点考察过。
2、关键数据
周边房价行情多少，同类型建筑密度，管理费，修缮费行情多少。如果是投资，平均断租率多少，续租率多少，复租时间几个月，想定回报率和实际回报率会差多少，成交活跃度，租房市场行情等等都需要做对比了解。
看到这儿嫌麻烦了？那我多嘴一句：有人双11为了各种优惠满减可以熬个通宵做攻略，就为了省个几百。而买房这事儿，影响的收益动则上百万乃至千万。到这会儿反而不愿意琢磨了。果真是：人类的悲欢并不相同。
3、资金合法性与税
以一套新宿区常规70㎡的两居室为例，这样一套房子通常价格在5000万日元到1亿日元之间，折合人民币250万到500万。
这样一笔大的资金买卖，你得证明这个收入是你合法所得。是工资收入，还是股票收入，还是公司盈利收入。这些收入你都纳税了吗。这些收入是在日本本土产生还是海外产生的呢？这些东西你都需要和靠谱的税理士沟通，别觉得带入传统思维，以为只有超高净值人士才需要接触税理士。
在日本来说，基本所有大额资产的购入大家都会找税理士来沟通。
如果资金合法性解决完了，那下一步就是就要解决税的问题。买房有税，持有有税，该房出租收益也有税。如果有后续继承的需求还会有高额的遗产与赠与税。这些问题倒不是我闭门自珍，如果在这里来说，可能涉及到审核，就不展开了。
4、靠谱中介
目前日本的房产物件大部分都是公开的，最大的几个比如suumo、at home、homes。有房产牌照的公司则会拿到内部网站reins的账号。
所以中介在报价的时候请先在这几个公开网站上查下，是不是人家用最低级骗术，在公开网站上拿个价格，就转手高价卖给你。如果是内部房源，那请中介出示房源信息，并进行验证。这个环节请放心大胆的询问，所有正规有牌照的公司都不会拒绝。换言之，如果连这个基本要求都拒绝，基本就可以断言这中介9成不靠谱了。
这里面中介坑的多都可以再开一期了。这期内容所限，不展开了。
日本定居人士的投资建议说完了，我们接下来聊聊日本投资人士。
２日本投资人士
这种人士通常资产在8位数人民币起步，信奉全球资产配置。如果选择来日本投资，则会选择上述所说的整栋楼投资或者特殊物件投资。
通常做法是，在日本成立一家贸易或者房产公司以公司名义进行投资。至于为什么是贸易，这里涉及到避税操作不展开。接下来就是在公司成立之初，认缴高额的注册资本金。因为日本一个公司成立的基础资本金是500万日元折合人民币25万。这样的资本金你说要买一个小几千万人民币的楼，你觉得银行能给贷款吗。所以这里的注册资本金建议至少是你初始投资物件整体金额的3成。什么意思，如果想买个2亿日元的楼。那我建议你的注册资本金就要到6000万。这钱不是死的，而是存在你公司账户，然后通过这个公账去进行投资，最后算作公司资产。
如果身家进一步扩大，那你完全可以考虑直接进行买地，然后分拆成小别墅或者做几栋一户建，因为土地私有制的原因，完全可以自己做小型开放商。
日本著名的大型房企甚至能提供从建造到出租销售的一条龙服务，这种玩法对大部分人士不可想象，但记住，这里是日本，这是姓资，有钱，一切皆有可能。并且这个钱，都不用到什么亿万富豪的地步，几千万人民币这事儿就是一个可操作的模式。
至于贷款情况，新来的人也可以在某些银行贷款直接买楼的。甚至当你房产数量很多，或者本身事业现金流很充足的情况下，银行人员会带着他们内部评估后认可的房产，主动跑到你这里，给你最优惠的价格和利率，求着你买，基本上只要自己付个首付就行。
3 买房移民者
直接说结论：日本不是欧洲，更不是希腊，没有黄金签证。
目前所谓的买房移民有且只有一个是靠谱。即开设自己的房产中介公司，取得相关执照，雇佣有宅建士资格的员工，然后管理你自己的房产，相当于你自己做了房产中介，自己管理自己的房子。但这种成本很高，你得有足够多少房产物件保证你的公司每年流水账户达标，另外你得取得房产牌照，最后你还得雇佣有宅建士资格的人。这个公司的投资成本至少在1亿日元以上，单年运营成本保守估计要2000万日元以上。折合人民币分别是500万和100万。
这里面也有个例外，即如果你的房产是挂靠在大型物件之下的，比如你的房产挂靠在某某大型酒店下。这个酒店能证明自己有长期稳定的运营记录。那么这个房产也可能作为你的事业稳定盈利，从而获得签证。
如果有其他情况，华人中介和你说买房就能移民日本，你直接把这篇内容甩他脸上，并说到：呸，说好的中国人不骗中国人呢？
#3
尾声
每个账号内容都会有其局限性，其内容质量和实用程度也会有低有高。
而在这两年创作的近百篇内容中，这篇内容应该能排进top5，如果诸位有幸看到这里，这篇内容能给你带来一些帮助，我很荣幸。山高水长，水深鱼大，咱们下期再见。
