《中华人民共和国民法典》第二编物权，第一分编通则，第二章　物权的设立、变更、转让和消灭，第一节　不动产登记，第二百零九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”。“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”。

本条是关于不动产物权登记效力的规定。

（续1）

二、绝对登记与相对登记

不动产登记是不动产物权的公示形式，在不同情形下有着不同的效力，当它决定不动产物权变动能否完成时，产生的是设权力，这种登记是绝对登记、强制登记，本条第一款但书之前的规定表明了这一点；当它没有设权力，只是展示已经完成的不动产物权变动时，这种登记是相对登记、自愿登记，本条第一款的但书规定和第二款表明了这一点。

（一）、绝对登记、强制登记原则

（1）基本内涵

根据本编规定，在依法律行为的建设用地使用权、居住权、不动产抵押权等不动产物权的变动，不动产登记起到决定作用，仅有法律行为而无登记只表明当事人之间有相应的债权债务关系，但物权无从变动。从理论上讲，只有法律行为与登记完全结合，才能构成理想的不动产物权变动。据此，无登记，即无物权变动可言，此即绝对登记、强制登记原则。

绝对登记、强制登记原则强调不动产登记对于不动产物权的表征作用，这意味着，未办理不动产登记，就无不动产物权，更无不动产物权变动，经由这一强制，不动产物权变动有了公开可见的平台。该原则除了本条的表达，还有《民法典》第二百一十四条，两相对比，除了后者将登记具体化为“记载于不动产登记簿”并无其他意义差别，出于精确性考虑，后者完全能替代前者。

绝对登记、强制登记原则的内涵即设权力，在此基础上，推定力得以衍生，因为不动产登记决定了不动产物权的存续，它当然是物权归属及内容的依据，法律推定登记的物权人及其名下物权有正当性。

不过，迈出的这一步还不到终点，登记以保护交易为重任，势必考虑社会公众对登记的信赖，以便确定登记错误时的物权归属，保护善意第三人的公信力由此而生。概括说来，决定物权存续的登记是推定力的出发点，推定力是公信力的出发点，绝对登记、强制登记原则因此融设权力、推定力与公信力于一身。

绝对登记、强制登记的效力由此涉足设权力、推定力与公信力，它们相互勾连、浑然一体。不过，这并不意味着它们必然共存亡，无法单独适用，而是强调只要是绝对登记、强制登记，就应同时具备这三重效力。它们其实各有适用领域，分工泾渭分明：设权力指向物权变动，是绝对登记、强制登记的基础效力；推定力被用以分配证明责任，属于与举证责任相关的程序规范；公信力保护善意第三人，体现了民法中的信赖保护思想。

（2）约束要素

绝对登记、强制登记的法律效力受制于以下要素。

第一，权力外观的自然需求。

在社会学意义上，自人类个体有了权利意识，人类群体有了分配规则，物权就必然存在，它是个体和社会发展的基石。但是，法律术语和规范机制意义上的物权却没有“草根”性，它是法律精英采用抽象手法从现实中总结出的简约概念和规则，虽然源于社会生活，但在法言法语的装饰下，已经不再是人们从生活中获得的直接知识，而是通过专业训练才能掌握的间接知识。

为了让普通大众能感知并亲近物权，这种抽象的纸上权利应回归社会母体，而达到该目的的技术手段就是让其具有能为世人辨别的有形外观。我们对这种手段很熟悉，如表明自己身份的证件、证明专利权的专利证书、标注自留地范围的界石等，都是具体的权利外观。

第二，物权与债权的二分。

绝对登记、强制登记之所以出现，法律技术上的根基是物权与债权的二分法，前者的绝对权特性导致任何第三人都有受其排斥的不测风险，为了使该风险的不合理程度降至最低，也为了填补第三人在信息上的弱势，抽象的物权应以可从外部认知的形式表现出来，债权则因相对权的特性而无公示理由。

换言之，债权是相对性的，只约束具有直接法律关系的当事人，与外人无关；物权具有绝对性，其明晰主体是物权人，背景则是“面目模糊”的社会公众，为了避免社会公众遭受被物权人排斥的风险，物权法就要强行规定物权外观。可以说，物权与债权的二分是绝对登记、强制登记的最根本约束要素，舍弃此二分，在不动产物权由意思表示引致变动的前提下，无需特定形式的意思表示将直接决定不动产物权的样态及归属，即便为了获取不动产物权的排他性而引入登记，也取决于当事人自由决定，法律无从强制安排，绝对登记、强制登记势必失去正当性。

第三，法定原则与特定原则。

法定原则与特定原则也是细化并强化物权与债权二分，前者要求物权的类型与内容由法律规定，后者要求物权的客体具有特定性，它们服务于绝对登记、强制登记。申言之，受制于自身的物理构制，不动产登记无法展示与承载可由当事人任意创设的形态无穷的物权，法定原则通过限定物权样态，弥补了公示手段的这种缺憾。同时，不动产登记以彰显物权为目的，但物权不可能凭空而生，必定存于客体之上，该公示形式也相应地依托于客体，特定原则在此方面着力，通过厘定客体范围为公示形式提供了明确依托。显然，法定原则与特定原则缺失任一，绝对登记、强制登记的效力均无法得到充足保障，它们因此也是约束要素。

第四，不动产登记制度的保障。

除了物权与债权的二分以及法定、特定二原则，绝对登记、强制登记欲具备设权力、推定力和公信力，还须有良法美制保障，我国也实行了不动产统一登记，《不动产登记暂行条例》及其实施细则等落实了特定原则和法定原则，详细规定了申请、审查等诸种登记程序事项等，并突出了登记簿的物的编制等重要制度，能应对实务需求，可为登记效力的实现提供良好的制度基础。而且，登记机构不仅审查书面材料，还可询问当事人乃至实地查看，这为登记准确性及其公信力提供了坚实基础。

当然，这并非说我们完全可安于不动产登记制度现状，只是说绝对登记、强制登记的效力已经有了主要制度支撑，如果将来我国的不动产登记法能延续如今的良好经验，并弥补若干漏缺，绝对登记、强制登记的法律效力就更有保障。

第五，交易基础的保障。

从交易基础入手确保不动产物权变动正当性，也是实现绝对登记、强制登记效力的重要约束要素，其切入点即要求诸如买卖合同等债权合同有法定形式，此即形式强制。如买卖不动产的合同的公证，以配合不动产所有权移转的物权行为，进而才可能完成登记审查。

土地买卖合同的公证，地役权设立合同等需书面形式，旨在警示当事人审慎行事，保障权利安全，并为登记提供确定基础。尽管我国法律不要求公证必须在不动产物权变动发挥作用，但原因行为以书面形式为常见，且通常是主管部门制作的格式合同，这在相当程度上确保交易正当性，有替代公证的功能，形式强制色彩非常鲜明。

第六，形式公开原则。

既然是不动产物权的公示形式，登记信息应方便人们获取与了解才有意义，否则，即便不动产物权及其变动有登记为记录平台，它也仅是登记机构用以管控不动产交易的治理工具，无法成为便于社会公众了解完整物权信息、便于不动产物权变动交易的市场要素，强制公示的功能将因此减色不少，故而，允许相关人员查询、复制登记资料等登记信息公开规范也是约束要素，这体现了所谓的形式公示原则。

不过，仅有形式公示似不足够，因为它只是在积极意义上为社会公众了解登记信息提供了途径，而社会公众完全能以没有积极查阅登记信息为由，在特定情况下做出利于自己、不利于登记权利人的抗辩，进而使形式公示原则落空。为了避免这一点，应在形式公示的基础上，强调无论社会公众是否知悉登记信息，均不可推翻地拟制其知悉。

（未完待续）