首先，问大家一个问题，一座城市里的钱是怎么来的？
是靠赚来的吗？
不是。
我们经常会听到一个词，叫做“引资”。
“xxx率队到某某城市进行招商引资……推动经济高质量发展”。
这里的“引资”，其实就带有“吸引资金”的意思。
也就是说，一座城市的钱，其实主要是靠吸引来的！
钱，就好像流水一样，你得需要去“引流”。
在东大，哪座城市“吸金”能力最强呢？
我们搞到了一份最新的“资金总量”20强城市名单，从这份榜单里面，大概就可以看出哪些城市最能“吸金”。
在开始之前，我们要搞清楚什么是城市资金总量？它跟咱们老百姓又有什么关系？
资金总量，说白了，就是金融机构本外币存款余额。
你可以简单理解为，城市资金总量=城市的所有存款。
它反映了这座城市钱包的“厚度”，金融机构本外币存款余额增长，则意味有大量的资金正在流入这座城市。
资金流入，也就意味着这座城市里的人赚钱机会变多了。
看到这里，你还会问城市资金总量对你有什么关系吗？
2024年前11个月，全国四大“金主”，毫无疑问依旧是北上广深四座一线城市。
最大金主是“帝都”北京；其次，是“魔都”上海。
紧随上海后面的，便是深圳了。
但是，深圳的城市资金总量，比上海弱了不少。
深圳资金总量≈上海资金总量的60%
而广州呢，则又比深圳弱了一些。
广州资金总量≈深圳的资金总量的66%
值得注意的是，除了福州资金总量同比负增长以外，其余各城市均保持正增长。
也就是说，大部分城市“吸金”的能力依旧很扎实，老百姓还是有钱赚的。
图源：网络
但是，判断这座城市有没有“赚钱效应”，不仅要看资金总量的大小，还要看这座城市资金总量的增幅。
怎么理解呢？简单举个栗子。
比如，你去年存款100万，今年102.1万，那么实际上，你今年只是比去年多赚了2.1万而已。
而隔壁老王去年存款50万，虽然比你少，但是呢，今年存款变成了54.2万，比去年多赚了4.2万。
掐指一算，老王赚得更多。说得扎心点，比你穷的老王，“赚钱效应”比你强。
而这种情况，也发生在杭州和宁波这两座城市。
敲黑板，宁波，“搞钱”能力比杭州强！
01
2024年前11个月，杭州的“钱袋子”（资金总量）整个浙江省里最高的，但是一看增速，才2.1%。
而宁波“钱袋子”大概是杭州的一半，但是，宁波“吸金”速度却高达8.4%，
两者一除，8.4%÷2.1%=4
宁波吸金速度，是杭州的4倍。
这样比较，大家可能还是没有什么感觉。
让我说得更直白点，
2024年前11月，杭州流入的资金总量同比增加了1649.26亿，宁波同比增加了2852.21亿。
两者相减，宁波吸金的增量，比杭州多了约1200个“小目标”。
图源：网络
好了，杭州、宁波的城市“钱袋子”是涨了，那老百姓的“钱袋子”涨了吗？
2024年前三季度，杭州的人均可支配收入达到了61485元，增速仅4%，全省倒数第一。
显然，随着杭州的资金总量增速放缓，人均可支配收入也跟着放缓了。
而排在全省第二的宁波，人均可支配收入达到了59579元，距离突破6万，就差临门一脚了。
但吊诡的是，宁波的人均可支配收入增速和杭州一样，竟然也是全省倒数。
为什么会这样？
图源：网络
这也许与城市的产业结构有关。
2023年，杭州二产占比28%，三产占比70%。而宁波呢，二产占比46%，三产占比52%。
一般而言，三产占比越大，员工的收入能力也会越强。
所以，宁波的二产占比高，也就意味着这座城市人以从事二产居多，那么居民的整体收入水平就会弱一点。
道理很简单，也很扎心，在东大，如果你选择在工厂打螺丝，那么你的工资往往比写字楼的白领、金领低很多。
这也是为什么宁波城市资金总量大幅度增加了，而人均可支配收入增幅却没能跟上的原因。
但是，看一个人的钱包大小，是只看收入吗？
那你就错了！
决定一个人钱包大小的，是“收入能力+借钱能力”。
宁波统计局数据显示，
2019年，全市居民存款余额7566.9亿元，居民贷款余额7513.2亿元，贷存比0.99；
2020年，全市居民存款余额8611.1亿元，居民贷款余额9331.5亿元，贷存比1.08；
2021年，全市居民存款余额9470.4亿元，居民贷款余额11011.5亿元，贷存比1.16；
2022年，全市居民存款余额11842亿元，居民贷款余额11538亿元，贷存比0.97；
2023年，全市居民存款余额14375.9亿元，居民贷款余额12338.4亿元，贷存比0.86；
大家看到没有？宁波居民的贷存比，自2021年高位之后，就一直在降降降。
2023年，宁波居民贷存比更是创了近五年最低，也就意味着宁波老百姓“杠杆安全垫”变厚了，借钱能力变强了。
如果按照国际通行的杠杆率计算公式，
居民杠杆率=居民贷款余额÷GDP
那么，宁波的居民杠杆率走势，是这样子的。
看到没有，除了2019年以外，大部分时期，宁波居民的杠杆率维持在74%上下浮动。
而2023年，杭州的居民杠杆率是多少？
杭州居民贷款余额：26020.6899亿元；杭州全市GDP：20059亿元
那么，杭州居民杠杆率=26020.6899÷20059≈129%
由此可见，宁波老百姓的杠杆率（74%），远远低于杭州（129%）水平！
众所周知，老百姓加杠杆，其实大部分都是加到房子里面了。
没错！房子，是“借来的”，借助“六个钱包+银行贷款”，撬动百万甚至千万的房产。
在上一轮楼市行情里，杭州又被称为“炒房第一城”。
所以，这就很好理解，为什么杭州居民杠杆率现在还这么高。
2024年前11月，杭州人均可支配收入增速全省倒数第一。
杭州赚钱效应比以前弱了，因此，杭州楼市的泡沫，目前还难言挤干净。
而如今，宁波的杠杆率相对而言则比较低，恰恰反映了宁波老百姓加杠杆的空间，还相当灵活。
那是不是意味着，在当下时点，就可以在宁波买房子了呢？
02
在开始之前，
我想问大家一个很简单的问题。
价格是由什么决定的？
答案是，价值！
商品价格，都是围绕着商品价值上下浮动的。
当价格高于价值，那么就会出现价格泡沫。
影响价值最大的因素是什么？
答案是，预期。
在东大，ZF就是最牛的预期管理大师，通过“有形的手”操控着供需关系，实现对房地产市场的调节。
怎么操控的呢？
当市场过热，就增加土地供应，一边涨价卖房，一边涨价卖地；
当市场遇冷，就收紧土地供应，同时在需求端“打鸡血”（刺激政策），制造供不应求，推动土地价格上涨。
所以，在东大，你会看到了一个让人匪夷所思的经济现象！无论市场遇冷，还是过热，都会出现“地王”项目。
“利用地价，拉动房价上涨预期”！
也正因此，你看到了在过去20多年，中国房价有90%以上的时间都在涨涨涨。
数据来源：国家统计局
那么，现在宁波房地产市场，也走上了“收紧供应，刺激需求，推动涨价”的道路。
中指数据显示，从2019年开始，宁波的涉宅用地供应就开始“踩刹车”。
2019年，宅地成交建面约1984万方；到了2024年，宅地成交建面仅461万方，较2019年大幅缩水了76%。
数据来源：中指数据库
随着宅地供应的减少，宁波新房的成交量自然也在下降。
虽然量是跌了，但是价却涨了！2023年新房价格还创下了近5年来的新高。
也就是说，宁波新房的量和价，早就分离了。
价格，不跟随成交量递减原则，这就是操盘大师最厉害的地方。
让我说得直白点，房价总是要涨的！
数据来源：中指数据库
但是请注意，并不是所有房子的价格都会涨！
此前房价过高的区域，仍在挤泡沫。
正常情况下，宁波非核心区的新房价格应该会下跌，但是诡异的是，宁海、慈溪价格竟然罕见地出现了上涨。
数据来源：中指数据库
再看成交结构，2024年宁波新房总价100万成交的套数同比大幅增加了1492套。
换句话说，宁波低总价的刚需新房卖得相当好！
另外，宁波高总价的“豪宅”房源成交量也不弱！
2024年，宁波千万级豪宅比去年只是少卖了42套而已。
比较受伤的，是处于150-400万总价段之间的房源，而这部分房源的需求，主要来源于改善群体！
所以，可以预见，未来的宁波楼市将逐渐形成一个“漏斗形”市场。
刚需和豪宅成交火热，中间改善承压！
数据来源：中指数据库
但是，相比新房，宁波二手房上涨行情则强烈得多了。
2024年所有月份，宁波的二手房成交量都超过新房，特别是在6月份和12月份。
而且从走势上看，两者还具有趋同性。
二手房成交上行，新房成交同步上行；二手房下跌，新房也会跟着下跌。
图源：网络
从这里，我们得到了一个关键信息，宁波二手房引导着新房的走势，因此二手房市场可以看作是新房市场的“先行指标”。
2024年，宁波二手房挂牌量已经开始大幅削减。
也就意味着二手房业主开始“惜售”了，其带来的影响就是二手房涨价预期增强了。
图源：网络
2024年，宁波六区中，有5区的二手房成交量出现激增。
高新区同比增长24%、北仑区同比增长23%，江北区同比增长11%。
图源：网络
二手房行情一旦确立，那么新房市场也会跟随着二手房往上走。
所以，我们可以肯定，2025年宁波新房“小阳春”行情，会继续向上猛攻。
03
最后简单说几句，
“钱，是引来的”
2024年，广东成为了我国首个经济总量突破14万亿的省份。
广东GDP规模，已经连续36年占据全国首位了。
为什么广东这么能打？很大原因是广东最早实行对外开放。
开放，则意味着大量的国际资本得以涌入，在经济全球化带动下，广东经济狂飙了30多年。
这再次证明了，“钱，是吸引来的”！
此时此刻，金钱的“引流游戏”，也在宁波这座城市上演。
2024年前11月，宁波城市资金总量（金融机构本外币存款）暴增，大量的资金也在涌入这座城市。
宁波“吸金”能力变强，意味着老百姓赚钱的机会也就更多了。
那么问题来了，为什么资金会选择宁波？
支持我的家人们，文末点赞超过500个，下期为您详细分析，为什么是宁波。
如果点赞不够，我就不写了。
