近日，全国最牛县级市昆山的两家开发商大幅降价卖房，被当地住建局叫停：要求立即整改，暂时关闭网签，并已将其不良行为记入诚信档案。

一时间，争议声四起！

商品不好卖降价回收资金是很正常的市场行为，一方面可以让利给消费者，另一方面避免了资金链断裂的风险。

一家便宜两家着，为什么住建局不让降价呢？

让我们看看事情的来龙去脉！

昆山长泰置业有限公司开发的尚滨花园三期有最后一批房源，共300余套。

之前的备案价为1.8-1.9万元，五一期间推出大优惠，每套房源优惠30万左右，最高可达32万；折算下来均价约1.4万/平方米，相当于73折至78折左右。

昆山嘉宝网尚置业有限公司开发的梦之悦花园，原销售单价约2.1-2.2万元/平方米，优惠后只要1.6-1.8万元/平方米，差不多也是75折。

如果加上五一期间的其他优惠，最低可达7折。

开发商有没有权利降价销售？

1993年版的《反不正当竞争法》规定了低价倾销构成不正当竞争的条款，但2017年对《反不正当竞争法》修订时，删除了低价倾销不正当竞争条款。

目前，有关低价倾销的行为由《反垄断法》第22条调整：

禁止具有市场支配地位的经营者从事下列滥用市场支配地位的行为：（一）以不公平的高价销售商品或者以不公平的低价购买商品；（二）没有正当理由，以低于成本的价格销售商品。

什么是市场支配地位？

从市场份额的角度看，占有50%以上通常被认为具有市场支配地位。

2022年，百强房企市场份额为47.5%，比上一年还下降了2.4个百分点。

100家最大房企的市场份额还不到一半，因此我国房地产行业并没有形成垄断，不适用《反垄断法》。

《价格法》第14条也对低价倾销行为进行了规定：

在依法降价处理鲜活商品、季节性商品、积压商品等商品外，为了排挤竞争对手或者独占市场，以低于成本的价格倾销，扰乱正常的生产经营秩序，损害国家利益或者其他经营者的合法权益。

房企卖房肯定不是处理鲜活商品、季节性商品，尾货可以视为“积压商品”。

只要不是低于成本价销售，也是合法的，可视为正常的市场竞争行为。不过，“低于成本”很难界定，一套或者一栋尾货出于回笼资金的目的可能低于成本销售，但整个楼盘前期并没有“低于成本”，怎么处理？

至于“扰乱正常的生产经营秩序，损害国家利益或者其他经营者的合法权益”，谁主张谁举证。

以上三项必须同时具备，才会被认定为“低价倾销”。

就昆山这两个楼盘的案例，应该不适用这一条款。

商品房是否实行政府指导价或者政府定价？

《价格法》第3条规定：

大多数商品和服务价格实行市场调节价，极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价。

实行政府指导价或者政府定价主要包括：交通运输、教育、医疗、物业服务、环境保护、文化旅游、养老服务、殡葬服务、重要专业服务等。

在各地政府的清单里，并没有商品房，因此商品房实行市场调节价。

既然实行市场调节价，那么商品房备案价格的法律依据是什么？

2010年，国家发改委发展改革委关于发布了《商品房销售明码标价规定》的通知，第8、9条规定：

商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。

对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。

当时出台这一规定的背景是房地产市场过热，处于强势地位的开发商在商品房销售中存在标价混乱、信息不透明、价格欺诈等问题。

本意是限制随意涨价，没想到多年后却成了限跌令。

备案价是开发商新销售商品房的最高价格，如果涨价必须再次备案，说明涨价原因，幅度原则上不超过此前备案价格的5%。

不过最近几年有所变化，深圳、中山等地规定：新建商品住房实际销售价格可在备案价上下浮动15%。

房子不好卖，备案价就成了限跌令，最多可打85折。

昆山的情况怎么样？

根据2016年《昆山市人民政府关于印发<昆山市加强房地产市场管理实施意见>的通知》第八条规定：备案价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内调高幅度不宜超过12%。

这是向上调整，但昆山没有对向下调整幅度做出具体规定。

当地律师认为：原则上不能超过备案价格的5%；低于备案价15%，可能不被网签。

据此推断，昆山的打折极限可能也是85折。

不管“限跌令”合不合理，开发商肯定是知道优惠幅度超过15%有不能网签的风险。

但它们打了一个时间差，利用五一假期“顶风作案”。住建局假期不办公，发现时已经是5月4日以后，因此文件的落款时间是5月5日。

事发时，尚滨花园已经卖了150多套，购楼者大部分是交了首付，少数交了全款。

这时不给网签，怎么办？

不能网签是开发商的责任，也不构成不可抗力，购房者理论上可以要求退款并且赔偿。

但这几年发生了不少烂尾楼、一房两卖等现象，开发商的信誉被玩坏了！

购房者心有余悸，担心缺钱的开发商将购房款挪用到其他项目，签了退房协议也不一定就能顺利拿到钱。

为了避免潜在损失，他们只能按缩水后的优惠政策购买，只有3~5万元。

这样一来，开发商既卖掉了房子，又没有付出很大幅度的优惠。

你要是真想让利给消费者，至少先在可控范围内打85折，然后再去住建部门申请更改备案价，而不是先斩后奏套牢购房者。

从某种程度上讲，住建局挺无辜的，替开发商背了锅。

今后，购房者一定要打醒十二分精神，查清楚实际备案价格再付款签合同！