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对于中国购房者来说，预售制和公摊面积制，大概是当前最深恶痛绝的两个“恶制度”了。

这两个制度的设计都是偏向开发商也损害购房者的。

预售制从一开始就和烂尾联系在一起，只是此前中国房地产市场一直高速发展，偶有烂尾楼盘也很快会被新的开发商接盘，但一碰到下行周期，预售制之恶便显现出来了。

根据易居研究院发布的《2023年全国烂尾楼研究报告》显示，2023年上半年，一二线城市的烂尾率约为5%，而三四线城市则约为4%。全国范围内，楼盘烂尾率约为3.85%。有媒体照此计算，全国的烂尾楼面积大约是2.31亿平米。按照每套房子100平方米计算，那就是231万套烂尾楼。

231万套烂尾房，就是231万个家庭，这些年中国家庭为买一套房掏空六个钱包的事，放在当前的背景下，都是一个个悲惨绝伦的故事。

我的一个堂弟，在南昌买了一套万科的房子，花了一百多万，烂尾了。各种维权、上访，花了三年多时间最近才听说要交房。

这几年，有多少个家是因为预售制被迫烂尾的？

预售制下，开发商先拿地，拿了地再卖房，卖了房再建房或一边卖房一边建房，开发商初始资金降低，行业准入门槛下降，房产泡沫充斥市场，购房者对自己实际能拿到的房子充满极大的不确定性，最后到手的房子也大多与销售时宣传不一样，房不对版损害消费者利益……问题实在是太多了。

这么多问题，为啥一直存在？为什么不改？因为它有千般万般不好，那也只是对购房者的不好，对开发商那就是极其友好。而在房屋开发这个链条里面，开发商与购房者从来都不是对等的，优先保护的是开发商的利益。

很多的不公平被放置在“市场经济”这个幌子之下，就有了所谓的“存在即合理”。

前几年房地产还爆火时，很多热门楼盘要“茶水费”，说白了就是不计入销售价的额外费用，这种明目张胆的抢劫行为也被供需关系这个市场经济的幌子所保护——开发商收那些不开票的茶水费，真的合理吗？

另一个恶制度就是公摊面积制。

最近，河北张家口和湖南衡阳发布消息，鼓励实行“现房销售”，逐步推进“取消公摊”。

“取消公摊”并不是真的把公摊面积砍掉，而是改变房屋销售的计价方式，按套内建筑面积计价销售。而此前，我们都是按照“套内面积+公摊面积”一起计算房价的。

说起来也是黑色幽默，公摊制度和新房预售制都源自中国香港，上世纪90年代引入内地。但香港已于2013年废除了公摊制度，全世界也只有中国内地还有这个坑购房者的制度。

公摊面积之所以被唾弃，实在是这个制度太坏了。

第一坏是偷面积。我们实行公摊面积制度，但是并没有统一的标准，公摊多少完全看开发商心情。一般来说，公摊建筑面积包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。但是购房者并不知道自己的公摊面积到底是怎么算来的，也不知道具体都包含哪些公共建筑空间。

这就给了开发商很多的操作空间，有小区甚至连独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，作为人防工程的地下室都计入到公摊面积中，而根据相关规定，这些不得计入公摊面积。

由于公摊面积不透明的计入方式和含糊的合同条款，导致房源的得房率较低。曾有媒体报道，一些楼盘的公摊面积高达30%多，意味着购房者拿出100%的资金买房子，却只有不足70%的实际居住面积。甚至，前两年有“公摊刺客”，一套74平米的房子，最终的套内建筑面积，只有40平，公摊率达到46%，房价近一半，都付了公摊的钱。

在实际生活中，很多公摊面积收益并未归入全体住户所有，而是被开发商或者物业变相利用，购房者的利益被全面损害。

第二坏是公摊面积制被利用，进一步损害购房者利益。最典型的就是取暖公司和物业公司，也根据这个“漏洞”，肆意在购房者身上榨取利益。

国内的物业费和取暖费都是根据本购房合同中的面积计算的，也就是说，那部分公摊面积，物业公司、供暖公司也都在收你的费用，你想想，如果你的得房率只有70%，那么另外30%的费用都是被这些公司偷走的，你能想象公摊的车棚车库，也是你在交并未开启暖气的取暖费吗？

无论是预售制还是公摊面积制，这些都是讨论了多少年的事，为什么一直不改？原因很简单，购房者在既得利益者面前，实在是太渺小了。

取消预售制和公摊制难吗？一点都不难。现在一些地方在推，也没看激发什么动荡啊，而且老百姓极其欢迎，说明做这个事并没有难度，真正的难度是打破既得利益者的桎梏。

现在房地产行业仍处于寒冬时间，这个时候，应该共克时艰。

12月16日，国家统计局发布了上个月70个大中城市的房价情况，从二手房销售情况来看，环比数据依然大部分城市还在继续下跌，止跌的城市有12个，10月份止跌的城市有11个。

也就是说，现在这么多政策下来，其实房价都是在下行的，特别是二三四线城市依然在下跌，虽然跌速比前几个月有所放缓，但总体上下跌的势头并没有改变，对于那些早就没有刺激牌可打的二三四线城市，这并不是一个好消息，这个时候，需要从制度上动刀子，需要真正将房地产的民生属性展现出来，真正关切一下购房者的感受，购房者不需要你把他当上帝，只需要把他真正当人看就行了。

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No.6127 原创首发文章｜作者 梁云风

参考资料：中新经纬，《“取消公摊”，买房成本会下降？物业费、取暖费会少吗？》；明源地产研究院，《一大批烂尾楼，正陆续被盘活》。