在现代城市生活中，小区业主委员会（简称“业委会”）扮演着越来越重要的角色。它不仅代表着业主的利益，还负责监督物业管理公司，确保小区物业管理的正常运作和业主的合法权益。然而，许多业主对业委会的选举、职责和运行机制并不了解。本文通过详细介绍深圳市“业委会”的成立、任期、监督等相关内容，帮助大家更好地理解和参与小区管理。

深圳业委会的那些事儿

一、业委会概况

根据《民法典》的相关法规可知，业主有权设立“业主大会”，并选举产生“业委会”。“业委会”是业主大会的执行机构，负责执行业主大会的决定事项，履行法律法规规定的职责，并接受业主的监督。

业委会是业主大会的执行机构

“业委会”由“业主大会会议”选举产生。

因此，要成立“业委会”，需要召开“业主大会会议”。按照先后顺序，可将成立“业委会”的程序分为4个阶段，分别为：

成立业委会的四个阶段

①申请成立“首次业主大会会议筹备组”（以下简称“筹备组”）；

②成立“筹备组”；

③召开“首次业主大会会议”（选举产生“业委会”）；

④“业主大会”和“业委会”备案。

二、申请成立“筹备组”

（一）申请成立“筹备组”的法定条件

申请成立筹备组的法定条件

根据《深圳经济特区物业管理条例》的相关规定，申请成立“筹备组”需要满足如下任一条件：

1、物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达20%以上；

2、首套房屋出售并交付使用之日起已满1年；

（二）申请成立“筹备组”的方式

“业主联名”+“书面方式”向“街道办事处”申请。

申请成立筹备组的方式

※业主联名需要满足如下任一条件：

★“联名业主”人数占业主总人数20%以上；

★“联名业主”所持投票权数占全体业主所持投票权数20%以上。

三、成立“筹备组”

（一）“筹备组”成立时间

如果满足条件，“街道办事处”应当在收到业主联名申请后1个月内成立筹备组。

【注意】

除了“业主联名”申请成立“筹备组”，街道办事处还可以根据建设单位（开发商）的书面报告成立“筹备组”，也可以根据物业管理区域实际情况主动组织成立“筹备组”。

成立筹备组的三种情形

在满足成立“筹备组”的法定条件后（15日内），建设单位（开发商）应当书面报告物业所在地街道办事处，并提供物业出售和物业交付资料、物业测绘文件、已筹集的物业专项维修资金清册等相关资料。

“街道办事处”在收到建设单位（开发商）书面报告后1个月内成立“筹备组”。

（二）“筹备组”的组成

1、“筹备组”的人数：7至10名成员

筹备组的组成

2、“筹备组”人员构成

◆街道办事处代表-------------------------------------------1名；

◆社区党委或者物业管理区域基层党组织代表-----1名；

◆辖区公安派出所代表-------------------------------------1名；

◆社区居民委员会代表-------------------------------------1名

◆建设单位代表-----------------------------------------------1名

◆业主代表-----------------------------------------------------3至5名；

3、筹备组组长

筹备组组长由“街道办事处代表”担任。

【注意】

★建设单位未派员参加“筹备组”的，不影响“筹备组”的成立。

（三）“筹备组”的工作内容

1、确认并公示业主名单、业主人数和总投票权数；

2、确定首次业主大会会议召开时间、地点、方式和议题；

3、拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案；

4、确定首次业主大会会议表决规则；

5、确定业主委员会委员、候补委员候选人产生办法和名单；

6、制定首届业主委员会选举办法；

7、首次业主大会会议的其他准备工作。

筹备组的工作内容

上述事项应当在“首次业主大会会议”召开15日前予以公示。业主对公示内容有异议的，“筹备组”应当在“首次业主大会会议”召开之前研究处理并作出答复。

筹备组成员就筹备工作意见不一致的，由筹备组组长作出决定。筹备组发布的通知或者公告，应当加盖街道办事处公章。

※候选人的确定

候选人的确定

★业主委员会委员、候补委员候选人由筹备组进行资格审查与确定。

★十名以上业主联名可以向筹备组推荐候选人，物业所在地社区党委也可以向筹备组推荐候选人。

★同一业主只能推荐一名候选人。筹备组在确定候选人名单之前应当征得物业所在地社区党委同意。

★业主委员会委员实行差额选举，差额比例不得低于百分之二十。

四、召开“首次业主大会会议”

（一）“首次业主大会会议”的内容

“首次业主大会会议”的内容包括：

1、表决通过业主公约、业主大会议事规则、业主委员会议事规则；

2、选举产生业主委员会委员；

3、需要业主大会会议表决通过的其他事项。

首次业主大会会议的内容

（二）选举产生业委会

1、业主投票权数、业主人数和业主总人数确定方式

①“业主投票权数”按照业主专有部分建筑面积计算，每平方米计算为一票，不足一平方米的按照四舍五入计算；

②“业主人数”按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算；建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付，或者同一业主拥有两个以上专有部分的，均按照一人计算；

③“业主总人数”，按照第②项业主人数的总和计算。

业主投票权数、业主人数、业主总人数的确定方式

【注意】

★一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，所代表的“业主人数”为一人。

2、投票方式

业主大会会议表决采用记名投票的方式进行。

一个专有部分拥有一个表决票（或者选举票），每张表决票（或者选举票）上应当标明该专有部分的投票权数。

业主大会会议表决采用记名投票方式

【注意】

★业主可以“自行投票”，也可以委托他人投票。委托他人投票的，应当出具书面委托书，载明委托事项和“投票权数”。一个受托人最多可以接受三名业主的委托进行投票。

3、选举产生业委会成员的相关规定

“首次业主大会会议”的“与会业主人数”和“与会业主所持投票权”数符合法律规定比例的，“首次业主大会会议”方为有效。“首次业主大会会议”作出决定，应当符合法律规定的“与会业主人数”比例和“与会业主所持投票权数”比例。

选举产生业委会成员的相关规定

（1）与会业主人数要求

与会业主人数需满足“投票权数（专有部分面积）和人数双过三分之二”，“首次业主大会会议”方为有效。即“业主大会会议”应当由“投票权数”（专有部分面积）占比三分之二以上的业主且“人数”占比三分之二以上的业主参与表决。

与会业主人数要求

（2）有效决议要求

支持票需满足“投票权数（面积）和人数双过半”，决议方为有效。即需要经“与会业主总投票权数”（专有部分面积）过半数的业主且“与会业主人数”过半数的业主同意。

有效决议要求

【注意】

★“与会”，指收到业主或其委托人的表决票或选票。

★“与会业主总投票权数”，指与会的业主所持投票权数的累计之和。

4、深圳市业委会成员当选规则（特殊）

为了保证业委会能够有效成立，《深圳经济特区物业管理条例》调整了业委会委员的选举程序和当选条件。

深圳市业委会成员当选规则（特殊）

☆与会业主人数仍需满足“投票权数（专有部分面积）和人数双过三分之二。☆

业委会委员的选举采用两轮投票的方式进行选举。

首轮选举按照“投票权数（面积）和人数双过半”的规则进行筛选，如果首轮选举未能足额选出的，再继续第二轮投票，参加第二轮选举的候选人按照该轮选举的得票顺序当选，无需获得“双过半”。

【注意】

★得票顺序按照所得“投票权数”占参会“业主总投票权数”的比例，与所得“投票人数”占参会“业主人数”的比例之和的大小确定，两者之和相等的，所得“投票权数”较多者排名靠前，所得投票权数相等的，抽签确定排名顺序。

五、“业主大会”和“业委会”备案

“首次业主大会会议”召开并选举产生“业委会”之日起15日内，由“业委会”向物业所在地区住建部门办理备案。

业主大会和业委会的备案

※备案时应提交以下材料：

①业委会备案登记表；

②业主公约；

③业主大会、业委会议事规则；

④选举和表决结果统计表；

⑤业委会组成人员基本情况及委员分工情况。

住建部门受理备案材料后，经审查符合条件的，应当在10个工作日内颁发“备案通知书”并发放“统一社会信用代码证书”。“业主大会”取得“备案通知书”后，由“业委会”依法申请刻制业主大会、业委会相关印章。

【注意】

★“业主大会”取得“统一社会信用代码证书”，这相当于有了“身份证”。“业主大会”可以凭这张“身份证”到合作银行开设“业主共有资金账户”。通过物业管理信息平台，对“业主共有资金账户”的信息实时公开，业主可以随时监督。这就让业主真正拥有主动权、实现当家作主。

六、业委会的组成、任期和监督

（一）业委会的组成

业主委员会由5至17名委员组成，组成人数为单数，具体人数根据该物业管理区域的实际情况确定。候补委员人数按照不超过委员人数确定。候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。

业委会的组成

业委会设主任1名，由业主委员会从委员中选举产生。

业委会可以聘请“执行秘书”和“财务人员”，负责处理业委会“日常事务”和“财务工作”。“执行秘书”、“财务人员”的工作职责及薪酬标准由“业主大会”确定。

（二）业委会任期

业委会每届任期5年，委员任期与业主委员会任期相同。

业委会任期

业委会任期届满6个月前，街道办事处应当成立由业主代表和街道办事处、社区党委或者物业管理区域基层党组织、辖区公安派出所、社区居民委员会派员组成的业主委员会换届小组（以下简称换届小组）。

业委会监督

（三）业委会监督

1、民主&公开

业主可以查阅业主大会、业委会、监事会所有会议资料，并有权就物业管理事项向业委会、监事会或者监事提出询问，业委会、监事会或者监事应当及时予以答复。

民主&公开

业委会应当定期将工作情况通报全体业主，并每半年公示业委会委员、候补委员、监事缴纳物业专项维修资金、物业管理费、停车费情况以及停车位使用情况。

“业主共有资金账户”开户单位应当定期与数据共享银行核对业主共有资金账目，并按季度公示下列情况：

①业主共有资金缴存及结余情况；

②发生列支的项目、费用和分摊情况；

③业主拖欠物业管理费、物业专项维修资金和其他分摊费用的情况；

④其他有关业主共有资金使用和管理情况。

2、核查&审计

如果“业主大会”设立业主监事会或者监事，业主监事会或者监事应当按季度对业主共有资金收支情况进行核查并公示核查情况。

如果“业主大会”未设立业主监事会或者监事，“业主大会”可以委托专业机构对业主共有资金收支情况进行核查并公示核查情况。

核查&审计

业主对业主共有资金收支情况有异议的，经物业管理区域占业主总人数百分之二十以上的业主或者占全体业主所持投票权数百分之二十以上的业主联名，可以提议业主大会进行审计。提议经业主大会会议表决通过后，由业主大会委托会计师事务所进行审计并公示审计报告，审计费用从业主共有资金中列支。

业主对前款审计报告有异议的，经与前款相同比例的业主联名向物业所在地“街道办事处”提出书面要求后，由街道办事处组织另行进行审计。

实行业委会主任任期和离任经济责任审计，审计事项由业主大会决定，审计费用从业主共有资金中列支。

【注意】

业委会委员不领取劳动报酬。业主大会可以根据业委会委员的工作情况，决定给予其适当津贴。

七、结语

“业委会”作为小区业主的自治组织，在维护业主权益、监督物业管理公司、促进小区和谐等方面发挥着重要作用。通过本文的介绍，相信大家对业委会的选举、职责和运行机制有了更深入的了解。希望每位业主都能积极参与小区管理，共同建设一个和谐、美好的居住环境。

共建和谐、美好的居住环境

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原文出自：微信公众号【法律知否】