简单说就是你家院子跟建筑占地实际面积之比，如果你家院子很大，房子占地比比较小会显得非常开阔，但是如果同样的院子多盖了好几处房子，就会建筑密度很大。可能会影响到你居住的舒适度。

经常有朋友问我，跟别人一样的容积率但是感觉没有他们小区好呢？这就是牵扯到另一个问题，小区整体容积率与局部容积率。

现在开发商都喜欢以有洋房和多层来渲染本小区是改善型社区，注重品质。

容积率虽然都是开发商在拍地都规定好的，但是具体如何安排也有很大不同。开发商可以将局部低容积率来中和过高的容积率，也就是大家常说的高低配，以高层搭配洋房或者多层销售，这样一看整体容积率也不会很高。

比如说，你家小区容积率是2.0，洋房可能是1.0，但实际上局部容积率会到3.0，居住体验是肯定要打折扣的。有些高低配的社区，建筑密度较高，会导致楼间距被缩小，绿化景观也会受到影响。

容积率的过高，会增加小区的人口密度，小区楼间距通常会过近，小区采光通风也会受到影响。（超高层豪宅除外，比如汤臣一品）

但是，容积率过低，单价也会高，物业费建造成本等也会走高。

户型

如果说容积率和得房率的好坏就像王冠上面的珍珠大小，那么户型的好坏则直接决定了王冠的大小。户型才是构成你房价高低的基本盘，所以选对了户型就有了一个好的开始。

什么样的户型能够被称为好户型，一般主要从以下几个方面。

一是户型方正。

进深一般来说小一点好，开间则是大一点好。过长的进深会采光不好。我们常说的三开间朝南两开间朝南，指的就是户型的开间，大开间会增加采光面积。

方正的户型进深与开间之比较为合理，采光通风保温都能达到很好的平衡。

有朋友会说，我看有些同样一个小区，不是方正的户型比方正的每平米便宜两三千，但这不正说明方正户型的价值所在。

那些不规则户型空间利用率比较低，会出现采光死角。而方正户型空间利用率高，边边角角都能利用起来，装修起来也比较方便省心。

二是承重墙不多。有些户型承重墙偏多，后期装修改造空间较小，也会减少内空面积。

三是动静分区。客厅餐厅厨房等公共区域要与卧室书房区域分离，减少不必要的干扰，保证一定的私密性。

四是动线合理。所谓动线就是就是在户型内的人流线路，主要是三个流线，一是居住流线从入户门到卧室，二是家务流线从入户门到厨房，三是访客流线从入户门到客厅。

好的户型动线是合理的，三条线基本不会交叉和重叠。

五是阳台和飘窗不能过宽。过宽的阳台和飘窗会加大进深，减少光线照入，影响房间采光。

六是“四明”，明厅、明卧、明卫、明厨。明厅和明卧才能保证有一定的采光，这是最基础的要求，现在好的三房两房基本上都是三开间朝南。明厨则是通风和安全的原因，明卫才能保证卫生间通风和采光的需要。

南北通透性

南北通透是看户型最广为流传的指标了，我之所以单独拎出来说，是因为太重要了，而且很多人对它误解很深。

不少中介可能会告诉你，这个户型南北都有窗，这个就是南北通透。如果你真的信了他的话，等你搬进去吃苦的可能只会是你。

不是南北通透的户型，有可能会出现墙壁潮湿，房间阴暗的情况，尤其是在南方。如果出现这样的情况，后期想改动改善几乎不太可能。南北通透的户型，容易形成空气对流，自然风要比空调舒适节能。

总的来说，南北通透性好的户型至少要满足以下三个条件。

一是客厅直通南阳台，餐厅直通向北阳台。像那种客厅通向厨房，实现南北开窗通风的不能算是南北通透。因为厨房开窗通风效果有限，受限于使用功能日常通风不太方便。

二是房间南北对向分布，开门后有直通风。有信风水的朋友告诉我，南北通风，如果是直通会散财的在风水上不好。我告诉他通风好去去晦气，广聚财气。

三是户型开间要大一些，进深不宜过长。有些户型确实也是南北通透，但是进深狭长，中间采光较差，通透性也不会太好。

如果你的户型满足以上条件，也未必是真的南北通透。因为现在的不少楼盘位置不是正南正北这种，户型图标的都是正南正北，实际上位置上却并非如此。

有些楼盘整体偏向东南，有些整体偏向西北，位置变化会导致采光和通风都会发生很大的变化，实际情况如何最好实地探访一下。

得房率

在得房率这个问题上，历来也是开发商和中介宣传的重点，也是买房群众最关心的问题。得房率是指套内可供住户支配使用的建筑面积（不包括墙体、管道井等部分面积）与销售面积（建筑面积）的比例。

这个销售面积=套内面积+公摊面积。

一般情况下，套内面积=净使用面积+内墙+外墙+二分之一套内面积+二分之一阳台。

公摊是一栋楼所有公共面积算出一个整数，然后每一户面积按照比例再来分摊。需要公摊的通常包括大堂、公共门厅、走廊、过道、电梯前厅、楼梯间、管道井、水泵房、消防通道等等。

我一个刚买房的朋友跟我说，你说的不对啊。为什么我按照你给的计算方法跟楼盘销售算的不一样呢？我算的是75%的得房率，销售算的是80%的得房率，销售还一个劲的跟我说我算错了。

听他这么一说，我就知道他被开发商惯用的方法套路了。

为了提高得房率，他们热心的会把赠送的飘窗和非全封闭阳台赠送一半的面积、设备平台、露台等等也算进套内面积。这样一算分子大了，你的得房率能不涨吗？

不少朋友对公摊高得房率低有误解，认为开发商可以随意调整得房率。其实并非如此，得房率跟建筑高度有很大的关系。

按照《住宅设计规范》要求，11层到18层高之间，会多一部消防梯，排水设施、防火墙防火门等。18层到33层高之间，会需要两部消防梯，两个楼梯间前室如果共用还需要满足不低于6平方米的规定，如果楼梯间前室与消防梯前室共用需要满足不低于12平方米的规定。

所以总的来说，楼层越高公摊多也是正常的，有时候有些开发商会增加楼层总户数来稀释公摊面积，但总层高较高的，由于消防和住宅设计等需要，公摊一般情况下是较高的，得房率也会相对低一些。

一般来说，11层到18层高之间，正常得房率在78%到81%左右。18层到33层高之间，正常得房率在75%到78%左右。

其实得房率也并非越高越好，得房率往往跟小区的相关配套联系在一起。如果得房率过高，高层房屋公摊配套，很有可能会缩水，公共楼梯太窄你会觉得压抑有种蜗居的感觉，大堂太小你会觉得不够气派。

所以得房率的高低，要根据实际情况和需求来。

找适合自己需求的房子

说了这么多新房要看的指标，看完你可能会更糊涂了，满足以上好房条件的房子不多啊，满足了价格可能又会很贵超出了预算。

预算不足好房子不多，是不是就选不到相对满意的房子了，当然不是。

我们对好房子的要求和需求是很多的。可能你能选的房子，就上面的指标来说，会有长有短，有的得房率高但户型可能不是南北通透的，有的容积率低但是户型可能稍微差点意思。这个时候我们需要的就是关注需求这个木桶里，哪些短板是你不能忍受的，哪些地方是你比较看重的。

这样一来剔除掉不能忍受的，找到看重的，你的需求会清晰明朗很多，或许能帮助你减轻选择困难症，找到属于自己适合自己的好房。

以上我所说选好房的标准也仅仅是从产品本身的几个方面，房产产品好坏跟开发商的建造工艺，建筑用料、产品设计、楼盘位置等等有关。

从宏观来说，是不是好房，可能要看这个城市楼市现阶段发展状况，有没有调控限购啊，这座城市的楼市周期现在处于哪个阶段。

从地理区位上分析，是靠近上海，还是靠近苏州，从城市规划来看是属于新区中心还是边缘待开发地带。从交通状况来说，附近是有地铁还是高铁，还是路网通达。

要分析和研究的点简直不要太多，每一个方面都可以写成几篇硕士论文的长度。

为什么你和你朋友买的相邻的两个小区，在二手房市场挂牌成交价会差很多？

为什么同一个小区别人挂牌一个月就成交了，自己挂牌一百多天还是鲜有问津？

或许可以从你当初选房的时候，有没有慎重，有没有认真选房做功课，来找找原因。

房地产媒体有很多，但愿意讲干货尊重常识，真正帮助到买房人的可能不多。

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