你很难相信，有这样一座商业，在很多城市都有布局，但大多数最终都未能兑现宏图，反倒成为了人人诟病的城市伤疤。

它就是明发商业广场。

在网上搜索“明发商业广场”的词条，出来的结果几乎全都是下面这种，和“烂尾”“冷清”“倒闭”等等词汇挂钩。可以说，各地居民“苦明发商业广场久矣”！

南京也不例外，南站明发商业广场，开业十多年，早已是一副破败光景。

其规划打造42万㎡的超大规模体验式shopping mall，如今却成了城市核心地段上难以抹掉的一块“伤疤”。这么多年业主控诉不断，也始终未见整改。

这不禁让人发问：明发商业广场到底何去何从？这块“疤”到底还要留多久？

要知道，南站商圈在南京商业中心体系规划中定位为“二级商圈”，明发商业广场的问题不解决，南站商圈未来恐怕也很难兑现这样的愿景。

01

业主疯狂投诉！

9大问题控诉明发商业广场！

如果把时间倒回10多年前，我相信没有人会不期待明发商业广场的兑现。

因为从各方面要素来看，彼时它都是一座站在流量中心的地标商业。

旁边紧挨着地铁1号线、3号线，距离南京南站枢纽也很近，周边还有雨花台区大量的产业集群以及住宅区。

而且在定位上，它打造的是集购物、休闲、餐饮、游乐、运动、旅游、文化等多种为一体的超大规模体验式shopping mall。

怎么看，这都是一副极好的“牌”。因此在当时，明发商业广场的商铺曾火爆到“一铺难求”的地步。

然而真相是残酷的，这副好牌，被彻彻底底打烂。（后来更多城市案例也证明，明发确实拥有这种“好牌烂打”的特殊能力）

这十多年下来，一系列问题不仅没解决，还愈演愈烈。最近，就有一批明发业主“冲”到领导留言板留言，控诉明发商业广场的多重问题！

对我们这些消费者来说，一座商业的凋敝或许会感到可惜，但对这些买了商铺的业主来说，付出的代价和面临的问题就严重得多了。

从投诉内容来看，业主们主要向明发商业广场提出了9大诉求：

①拆除违章建筑，消除安全隐患。明发火灾频繁，海盗船以及许多消防通道等处搭建了大量违建，严重影响消防安全。

②取消水电费和物业费捆绑缴纳。明发商业广场存在限制业主使用水电的情况，将物业费缴纳和水电费捆绑。

③修缮破损的建筑和设施。商场内部大量建筑破损，扶梯全部停止使用。

④上级主管部门应加快消防整改的步伐，确保商业广场的消防条件符合相关规定，使业主和商户能够顺利办理营业执照，正常开展经营活动。

⑤公开公共收益明细，保障业主的知情权和监督权。要求明发公开开业以来的业主公共收益，并归还业主15年来共1.3亿元的公共收益。

⑥降低物业费标准，遵循服务与收费相一致的原则。周边商业物业费最多2元/㎡/月，明发商业广场却收到8元/㎡/月，而且没有匹配相应的服务，几乎看不到明发的工作人员。

⑦责令明发集团补交维修基金，确保业主的合法权益不受侵害。维修基金没有交一分，严重影响普通业主使用维修基金。

⑧责令明发公司解释收费不开发票的问题。业主对收费不开发票的问题提出质疑，并要求税务部门介入核查是否存在偷税漏税行为，同时要求解释公摊费用不断增长的原因。

⑨明发公司合同到期后如有新物业进入必须得到广大业主许可方可进场。

目前，这些问题已经得到政府部门的答复——

经核查，经与明发商业广场管理方“明胜（南京）商业管理有限公司”确认：关于投诉人反映的问题，管理公司正按照区职能部门要求进行整改，后续问题投诉人可直接向管理公司反映。

那么，这些问题是否真的存在？明发商业广场是否又真的如上面所说将进行整改？

最近我们亲自去了一趟明发商业广场，一探究竟。

02

大量撤店！现场脏乱差！

明发商业广场或要撑不住了...

看到明发商业广场的第一眼，脑海里就瞬间浮现出四个字——“外卖圣地”。

商业外围停放着大量的电动车，来来往往都是美团的“黄”和饿了么的“蓝”，大家行色匆匆，没有停留。

相对来说，外围的底商还是稍微有些人气的，不仅有餐饮，还有美发、眼镜店、小超市等等。

中影国际影城的招牌一眼就能看到，一直以来也是明发商业广场为数不多的稍有人气的门店，不过不知道为何，目前在美团上看不到该影院的任何排片。

一进入到内部，破败感就扑面而来。

清一色的玻璃门，并且都大门紧闭，门上还贴上各种广告牛皮藓。

绝大部分店铺都闭店了，一些做外卖的商家也做不下去，门上贴着店铺出售或转让的通知。

从廊道一眼望过去，几乎看不到一个人。按理来说，中午应该是一个商场的人流小高峰。

走在内部，时不时会看到一些外卖店家，门头多半破烂，也根本不在乎门头的美观和环境，因为基本不会有人到店吃，都是外卖居多。

商业内部但凡能看到的扶梯，全部是停用状态，而且很明显长期无人清理和打扫。

从中庭向上望去，作为商业体的明发商业广场，竟然每层楼都有衣服和被子在晾晒。不少门店都被违规出租，有人居住。

这个视角更明显，低楼层或许还有一些店铺，高楼层全部是晾晒的衣物，都是群租房。原先的商场栏杆、扶梯扶手，都成了天然的“晾衣架”。

走道里堆放着杂物和垃圾桶，而旁边就是租出去住人的房间。

从部分开着门的房间来看，这里租出去的房子内部普遍简陋，像是临时搭建的一般。

在明发商业广场，这样的群租房很多，到处可见房屋出租的广告。

由于常年没有维护，年久失修，明发商业广场的建筑也存在诸多安全隐患。

栏杆锈迹斑驳，以及很明显长年累积的黄色污垢。

内部廊道，任何处只要一抬头，就能看到斑驳的楼顶，墙皮到处剥落。

外墙体也是饱经风霜，大面积出现损坏和掉落。

还在营业的永辉超市，成了明发商业广场最后的体面。

围绕着永辉超市，还有一些小店铺。

从周边居民处打探得知，虽然他们很少进去明发商业广场，但永辉超市还是经常来的，这边人气也不错，商品也比较齐全。

也只有踏入永辉超市那一刻，才会觉得明发商业广场终于有了正常商业的一丝模样。

03

明发之殇，何时能解？

一路逛下来，明发商业广场确实存在很多问题，它已经不是商业凋敝那么简单，真的开始成为一道“城市伤疤”。

于城市而言，它既不能发挥商业体的购物、休闲功能，也无法汇聚人气、推动发展，甚至对城市界面而言，它如今的样子都是全然副作用。

唯一的作用，可能就是给一些农民工和宁漂们，提供了低价的租房选择。当然，这还是建立在违规“商改住”的基础上。

归根到底，这些问题还是出在开发企业身上。

从最初开始，明发商业广场的规划就不统一，店铺大多是自主经营，这种商业的劣势就是很难形成招商的统一性和格调性，极容易成为“外卖聚集地”。

包括还有管理问题，大量“商改住”的行为在这里被默许，让商业一再败落。当然，还包括商场建筑的质量、维护等等，都是不合格的。

明发商业广场的问题，同时还关系着南站商圈的能否崛起。

在南京商业中心体系规划里，南站商圈为二级商圈，定位“高能级综合性商业功能区”，和元通、江北并列。

虽然说这三者目前商业都有一些问题，但元通正在崛起，江北则尚未兑现还有调整空间，唯有南站陷入了商业建成但不给力的困局。

而明发商业广场，注定是南站商圈“最大的一根刺”。

更叫人担忧的是，目前看来这个商业的现状是很难解决的。

如果真正解决，必然需要大规模地推翻重来，这个成本显然是巨大的。而对当下形势来说，如果有钱，大家可能更愿意做一个新商业，而不是接如此烂摊子，更何况现在的商业竞争本就激烈。

因此，在我看来，明发商业广场这些问题恐怕还要维持好长一段时间。

当然我们也期待它的改变，也不用太多，先从整改环境做起。