越来越多地方铁投集团，来抢酒店这块蛋糕了。

近日，乌鲁木齐经济技术开发区高铁枢纽综合投资集团举行了招商引资推介会，现场签约16个项目，涉及文化旅游、数字信息、跨境电商、仓储物流、酒店服务等领域，签约总额6.57亿元。

图片来源 | 乌鲁木齐高铁商圈

实际上，这并不是地方铁投首次在酒店板块有所动作。

近年来，武汉地铁、广州地铁、青岛地铁、天津地铁、中铁、上铁、沈铁、河南铁建等地方铁路、地铁等相关集团纷纷开始涉足酒店业。

号称“国内最赚钱地铁公司”的深圳地铁集团有限公司（以下简称“深铁集团”）前不久刚披露了2024年半年报。酒店业务所属的各类商业经营收入上半年同比增长16.34%。深铁酒店旗下开业一年以上酒店入住率超过七成。

越来越多“敢闯敢干”的地方铁投涌入酒店行业，但大多仍处于摸索阶段。

对地方铁投而言，是只做持有酒店资产的“地主”，还是亲自下场做酒店“管理者”，成为摆在这些区域型酒店“新军”面前的一道难以取舍的选择题。

你可能不知道，地方铁投才是隐形的“地主”。

中指研究院统计的数据显示，2022年九个月，权益拿地金额top100的企业中，就有8家地铁公司上榜，包括广州地铁、厦门轨道交通、深圳地铁、杭铁集团、沈阳地铁集团、合肥轨道交通集团、苏州轨交集团、南京地铁集团，拿地总金额为585亿元。

这几年地铁公司在土拍市场上大手笔拿地，已不是新鲜事，试图通过TOD综合商业开发、房地产等业务来反哺地铁运营，酒店正是TOD综合商业开发中的关键一项。

最近这几年，多家地方铁投在酒店板块不断落子。

今年12月底，武汉地铁首家自营酒店——街道口中航广场桔子水晶酒店预计将正式开业。

图片来源 | 武汉地铁资源经营

9月，天津轨道交通集团旗下和平智选假日酒店、滨海丽呈酒店亮相2024中国文化旅游产业博览会。

7月，书香酒店集团与上铁文旅传媒集团举行战略框架协议签约仪式，深入推进酒店、旅游、文创等项目合作。

6月，由青岛地铁集团与洲际集团联手打造的青铁崂山逸衡酒店盛大开业。

同月，广州地铁资源经营发展有限公司与洲际酒店集团正式签约仪式，标志着广州首家逸衡酒店正式进驻白云站TOD粤胜广场。

根据上述地方铁投集团在酒店业务上的动作，可以发现大多选择更倾向于自持资产与头部酒店集团或国际酒店品牌合作。

当然，也有地方铁投不再满足资产持有的角色，开始逐步发展自有品牌，建立品牌矩阵。

2022年，深铁集团发布全系6大品牌，分别是君璞（酒店）、君熙（服务式公寓）、星璞（西餐酒吧）、璞肴（中餐厅）、璞眠（智选用品）、璞悦会（会员体系）。

从酒店到餐饮到会员，深铁集团可以说建立了一个几乎能覆盖酒店全业务的全系品牌矩阵。

为什么地方铁投开始对酒店业务感兴趣？

首先，像地铁集团这样的本就是天然业主，拿地成本相对更低，手中持有一批位置不错的优质项目。

其次，酒店业务是当下为数不多能提供稳定现金流的业务。

有数据显示，地铁集团发债融资是常态，亏损也是常态。

国内29家地铁公司的2023年报，结果发现，包括北京、广州、深圳、成都在内的28个城市，一离开政府补贴，地铁公司都存在不同程度的亏损。

光靠卖地铁票很难赚钱，于是很多地铁公司会主动发展“副业”来增加收入。

能提供稳定现金流的酒店业务，自然是地铁集团们的重点关注对象。

他们在运营地铁的同时，还拓展轨道交通沿线商业、酒店、写字楼、广告传媒、通讯信息、文创拓展等相关业务。

就比如深圳地铁，打造了以“深铁置业大厦”“深铁金融科技大厦”为代表的甲级写字楼、以“北站枢纽”“锦荟广场”为代表的商业综合体和以“深铁塘朗城君璞酒店”为代表的自有品牌酒店和以“深铁皇冠假日酒店”为代表的国际品牌酒店等。

图片来源 | 携程（深铁皇冠假日酒店）

如此看，深圳地铁不像是一个纯粹的地铁公司，更像是一个投资公司。

通过观察发现，地方铁投集团的酒店业务发展早晚不一、纷繁复杂。

整体来看，各地方铁投集团酒店发展还不太成熟，大多数还处在探索阶段，刚迈出市场化、规模化、品牌化万里长征的第一步。

如何从从业主的重资产身份走向轻资产管理方，推出新品牌建立品牌矩阵以及从区域市场“走出去”，仍是各地方铁投当下亟待思考的难题。

对于地方铁投这样的传统“地方国企”来说，未来如何通过酒店业务做到华丽转身、重塑增长，并非易事，关键还在于“变”。

做长线、重经营的酒店逻辑，与地铁建设业务的一锤子买卖逻辑全然不同。

想要成功转型，还有许多难点要攻克。

是只做持有酒店资产的“地主”，还是亲自下场做酒店“管理者”，地方铁投亟需明确自己的定位。

是做财务投资，不参与日常酒店经营；还是做地主，盘活存量资产，只做业主，加盟其他酒店集团；还是亲自入局，推自有品牌，或者和区域酒店集团合作。

酒店业务的好坏，取决于产品、服务的质量和运营的水平。

地方铁投作为地方国企，普遍存在重资源轻管理、重投资轻运营的问题，经营能力和盈利能力偏弱。

部分地方铁投公司在内部缺乏专业人才与经验的时候，又不愿意在外面引进人才，不愿意围绕酒店业务调整组织架构，令酒店业务很难有发展壮大的土壤。

如果委托酒管公司，就应该放手把考核经营目标任务交给对方去达成，对酒店的一般经营性活动不予以干预，只做盘活存量资产的业主。

正如6月刚开业的崂山逸衡酒店，青岛地铁集团只是业主身份，酒店的日常运营则交给洲际集团。

图片来源 | 携程（青岛青铁崂山逸衡酒店）

如果不想靠过去的“经验”运营品牌，那就成立专业的酒管公司、让专业团队做专业的事相当必要。

今年1月，深圳深铁酒店管理有限公司正式揭牌，统筹管理深铁集团旗下酒店资产经营及酒店业务。

至此，深圳地铁在原有业主身份上，又添加了酒店管理者的身份，拥有了对酒店经营管理的话语权。

这对提升运营营收和加快形成自有品牌效益而言，至关重要。

如果仍“偏安一隅”，不能主动向全国市场突围或者在区域内变得更壮大，很有可能被头部酒店集团兼并甚至挤垮。

业内人士认为，对区域酒管而言，其走向全国的过程本质上是区位优势渐弱的过程，也是品牌区位适配度越来越高的过程，要直面跨区域带来的管理难题。

不同的地区有不同的市场需求和文化背景，这需要区域酒管具备灵活的管理策略和适应能力。

目前来看，这些正是地方铁投集团旗下酒店的短板。

中铁文旅集团结合贵州、四川地方文化，引进国际先进经验，打造了贵阳安纳塔拉度假酒店、地中海邻境·黑龙滩度假村、中铁春台康养度假酒店三家特色酒店。

今年暑期，公司旗下酒店实现营收达3600余万元。其中，贵阳安纳塔拉度假酒店和地中海邻境·黑龙滩度假村7、8两月出现高频满房，平均入住率达95%。

风浪中冲浪，变化中进化。

无论是自持物业做“地主”还是亲自下场做“管理者”，对于地方铁投集团来说，都需要走出自己的“舒适区”，摸索除符合自身发展的章法和逻辑，持续自我蝶变。

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统筹丨劳殿 编辑丨阿渲

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