新闻视频截图：房地产供应过剩

中国国家统计局原副局长贺铿在2023中国实体经济发展大会上表示，现在房地产供应过剩，14亿人可能住不完，他还建议房地产企业早日转型。作为原国家统计局原副局长，他应该对这些数据了如指掌啊，没有数据支撑，这些话说出来缺乏信服力，略感空洞。

笔者在国家统计局的官网上深挖数据，通过数据收集与整理，并计算出我国城镇居民的人均住房面积。如果算上农村的住房与人口，我国人均住房面积将更大。

全国人均住房面积到底是多少？北上广深的人均住房面积又是多少？中国是不是房产过剩呢？我们每个人是否都住有所居呢？特别是一线城市的打工者。未来几年，房价会跌吗？

全国人均住房面积到底是多少？

通过权威数据进行计算，得出全国城镇居民的人均居住面积为92㎡，户均住宅面积为241.48㎡。如果算上农村房屋面积，估计人均居住面积将大于100㎡。

《中国人口普查年鉴-2020》中显示，中国家庭户人均居住面积达到42平方米，平均每户居住面积达到111平方米。其中，城市家庭人均居住面积为36.5平方米。这一数据到底是如何计算出来的，文章并没有说，我对此数据表示怀疑。

那我们现在来重新计算一下，全国人均住房面积是多少。在计算之前我们先来捋一捋一些基础数据：

从住房来源结构看，全国城镇住房面积比大致如下，商品房：自建房：其它（原公房、保障房等）=4:3:3从房龄结构数据看，全国城镇住房的60%为2000年以后建造，97%为1978年以后建造。我国人口数量为14.12亿，其中城镇人口为9.21亿。

下图为2000年~2023年我国商品房的销售面积，数据来源为国家统计局官网：

表一：2000年~2023年我国商品房销售面积

下图为我通过数据计算出的城镇居民人均住宅面积：

表二：城镇居民人均居住面积

前三条数据来源自国家统计局官网，我们所有的计算采用保守计算，所以真实的人均住宅面积会比我计算出来的数据要大。我来说说我的计算过程，以全国城镇居民人均居住面积为例。

2000年至今，我国商品房销售面积为23985百万㎡，其中住宅商品楼的面积为20996百万㎡。（住宅商品楼不包含高档公寓、别墅、办公楼、商业楼等）

根据“商品房：自建房：其它=4:3:3”可计算出2000年至今我国城镇住宅面积如下：20996÷0.4=52490百万㎡全国城镇住房的60%为2000年以后建造，97%为1978年以后建造。由此可计算出1978年至今的城镇住宅面积：52490÷60%×97%=84859百万㎡我国城镇居民人口数量为920.71百万，城镇居民人均住宅面积为：84859÷920.71=92.17㎡第七次人口普查的结果是平均每户人口数量为2.62，于是我们可以计算出户均居住面积为：92.17×2.62=241.48㎡

国家统计局官网上的人口数量

国家统计局官网上的商品房销售面积

北上广深的人均住房面积

通过上述方法同样可以计算出四个一线城市的人均住宅面积，计算结果可查看上文中的“表二”。四个一线城市的人均住房面积如下：

北京：59㎡上海：71㎡广州：56㎡深圳：28㎡

计算出的这个结果让我感到意外，想到过深圳的人均居住面积会比较小，但是没想到比其他城市小那么多。

深圳的人均居住面积为28㎡，广州的人均居住面积为深圳的2倍，上海更是深圳的2.5倍。上海的人均居住面积高达71㎡，然而房价却很高。

相对于全国城镇居民的人均住房面积而言，这四个城市的人均居住面积还是比较低的，特别是深圳，人均居住面积仅有28㎡。

一线城市的人均居住面积，深圳最小，上海最大

中国是不是房产过剩？

数据说明一切，城镇居民的人均住房面积高达92㎡，户均居住面积更是高达241㎡，从这个数据来看，房产过剩已无疑。92㎡放在香港已经达到别墅，甚至是豪宅的标准了。

某专家在2022中国城市高质量发展智库论坛上曾说：住房空置率已达15%，有的省份达到25%甚至30%。从空置率来看，房产过剩也是肯定的了。即便是在北上广深这样的大城市，也不乏许多空置的房产。你随便上一个房产网站，看看某个城市正在出售的二手房产或正在放租的住房，你就知道房子有多富足了。

专家表示：中国的房地产市场存在一些结构性问题，如区域发展不平衡、房价差异等。同时，随着城市化进程的加速和人口流动的增加，房地产市场需求也在不断变化。因此，不能简单地说中国是否出现了房产过剩的问题，而是需要根据具体情况进行分析和判断。

至于是否是房产过剩，那就要看你是相信数据还是相信专家。

人均住房面积高，空置率高，房产过剩吗？

房产过剩≠每个人都住有所居

无论有多少套房子，也无法保障每个人都住有所居。

中国城镇居民约70%居住在自有住房，约20%租房，其他10%为借住、住单位宿舍等。我理解的住有所居是在自己工作的城市拥有自己的房子，而不是租房住，或者在乡下有一套老房子。因为只有这样，你才敢在工作的城市结婚生子。在中国，初婚率和生育率与房子息息相关。

《中国金融》曾对全国3万户家庭进行了一个调查，调查发现有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。如果算户均，肯定是每一户都有房子住。但是你要知道有很多人有5套房，10套房，100套房，……是他们拉高了平均值。真实情况是，很多在大城市打工的年轻人，动用全家之力也触摸不到大城市一套房的首付。

还好国家出台政策，对很多大城市实行了限购政策，假如不出台限购政策，很多有钱人手中会拥有大量的一线城市的大量住房，房价会被炒得更高。相信这也是即便在房产市场很不景气的当下，一线城市也不敢轻易松绑限购政策的原因。

未来几年，房价会跌吗？

不会，不仅不会跌，还将上涨，特别是大城市，房价继续上涨是大概率事件。房价的涨跌主要还得看城市对人才的吸引力。像人口仍在增长的一线城市和新一线城市的房价不仅不会下跌，而且还将上涨。中小城市以及乡镇的房价有可能会下跌，但是下跌概率不高。我做这个判断主要有以下三个原因。

第一、中国城镇化进程还有较大空间，到2030年城镇化率达71%时城镇人口将再增加约1.3亿。新增的这些人将在生活的城市买房。而大城市对人才的吸引力明显要高于中小城市。

第二、人均可支配收入在不断上涨。2000年，我国人均可支配收入为3721元，而2023年的人均可支配收入已经上升到36883元，上涨了近10倍，而且这24年来，每一年都在上涨，从没出现过下跌情况。

2000~2022年，人均可支配收入一直在涨

第三、房地产商的数量这两年正在加速减少，不少房地产商改行。国家统计局10月18日发布的数据显示，2023年前三季度，全国房地产开发投资为87269亿元，同比下降9.1%，降幅相比较上一个统计期有所加大。其中，住宅投资为66279亿元，下降8.4%。

未来几年，城镇人数会增加，居民人均可支配收入也会增加，而新增住房的增速在快速下降。而大城市的人口增速会更大，且居民人均可支配收入的增幅往往也更高，所以一线城市和新一线城市的房价会比较坚挺，未来几年还会继续上涨。中小城市的房价上涨的可能性会小一些，或者说，即使是上涨，涨幅也会小一些。

参考文章：

我国城镇居民家庭户均拥有住房1.5套，3成有两套房【新京报】

专家：房子14亿人住不完，不简单等于房产过剩【极目新闻】

中国住房存量报告：2021【泽平宏观】

2023年前三季度广东房地产市场分析报告【广东房协】