2024年过半，房地产虽有微光，但成色依然不足。一定程度上，或许下半年市场仍处于“深度调整”阶段。

从7月最新公布的数据来看：

总体来说，行业数据由于基数原因降幅略有收窄，但基本面仍在持续向下。再来看一些城市的微观表现。6月尤其是下旬，随着救市政策的持续发酵，一线城市房地产市场交易活跃度明显上升。如：6月北京二手房网签量接近1.5万套，深圳二手住宅备案创三年新高；上海一手房和二手房网签量分别突破1.4万套和2.6万套，且市中心多个高端项目开盘即售罄，二手房成交环比增加41.1%，同比增长102.8%。活跃态势延续到了7月初，但政策的热度延续时间并不长。如7月前两周，二手房方面北京成交冲高回落，单周环比降幅最高达43%；新房方面则受6月年中冲刺影响后各能级成交环比均大幅回落；到7月第三周，无论是新房还是二手房，成交环比均持续回落。以上海二手房为例，“527”新政三周过后，成交数据就出现了连跌，到7月数据已经来到小阳春时候水平。

所以，整体来看7月的房地产市场，517史诗级救市新政以及一线城市落地政策的实施，并没有带来全国房地产住宅市场的明显反弹。而且，全年最新累计来看，新房销售同比下跌约为三分之一、个人按揭贷款同比减少约四成、房企预收款和商品销售面积延续两位数以上的跌幅、二手房价格降幅则创历史新低。

显然，整个市场在预期转弱之后展现出明显的“信心不足”状态。

另一方面，随着房企半年度业绩的成绩单出炉，绝大部分房企亏损且部分房企严重亏损的现实，叠加上已“爆雷”房企延续不断的负面新闻，市场对房价的预期进一步偏空。这背后最重要的问题是，房企的经营困难问题并没有得到解决，危机依然存在。而购房者对本就经营困难的房地产开发商增添了更多担忧情绪，叠加“跌跌不休”的市场现状，选择观望也不足为奇。

所以，尽管这段时间少数城市因政策松动二手房出现过短暂的成交小高潮，但房地产政策全面和明显显效恐怕仍需要时间和耐心。

不得不提的还有7月的大会（具体可跳转查看：高层最新定调，房地产会去向何处？），但《决定》中针对房地产的几个方面措施，短期来看效果可能不大。其中最能及时生效的“允许有关城市取消或调减住房限购政策”指向性明显，但当前北京、上海等核心城市限购圈内的楼市并不需要进一步刺激，所以后续反馈可能一般。

另一个呼声很大的是存量住宅贷款利率调整问题。本月央行再次下调LPR利率，1年期LPR为3.35％，5年期以上LPR为3.85％，均较上一期下降10个基点。而且，按照市场预测，贷款利率还有进一步下降的可能（现有房贷利率已经降至历史最低水平，但与中性利率相比仍然偏高，2015年救市房贷利率显著低于中性利率，最终发挥了明显刺激效果）。

贷款利率进一步下降背后，大量存量住房贷款持有者被“背刺”的感觉十分明显，然而存量贷款利率再次下调的可能性目前看起来不大，而存款利率却进一步下降，两相对比，反而刺激了大家选择提前还款。

总结而言，7月房地产行业量价急跌的阶段正在过去，跌幅逐步收敛，房价进一步下跌空间也相对收敛。但市场情绪不高、信心不足，整体态势依旧底部徘徊，或许还要经历很长的一段盘整时间。