这两年,地产圈代建可是养肥了不少房企，瞧瞧那些头部房企,哪个不是卯足了劲儿往代建上凑,生怕在这个风口上落下。数据显示,2022年房企TOP30拿下的代建面积同比大涨39%,TOP100房企拿下的代建面积也同比增长了19%。

简单来说,代建就是甲方出地,乙方出力,乙方按照甲方的要求把项目建成,从中收取一定的"辛苦费",这个费用就叫代建费。这个"辛苦费"一般是按照项目总投资的一定比例收取,市场行情大概在3%-5%。利润率不算高,胜在投入小、回款快,对现金流的改善可以说是立竿见影。

那房企为啥突然集体对代建"感兴趣"了呢?原因其实显而易见。这两年楼市日子不好过,断供、烂尾、破产的消息不绝于耳。许多房企资金链吃紧,拿地积极性大减。与之形成鲜明对比的是,城投、国企却逆势加仓,2022年TOP100房企中,城投房企拿地面积占比高达60%。

既然拿了地,自然要尽快开工,可这些城投国企大多是开发经验不足,管理能力有限,想要快速去化,非借助那些有项目管理经验的房企不可。加上各地的保交楼、保租房任务艰巨,再不抓紧推进,指标都要黄了。在多重因素的驱动下,代建市场需求爆发式增长。

增量诱人,房企们自然是一拥而上。头部房企纷纷成立代建子公司,将代建业务上升到集团的战略高度来抓。许多此前不搞代建的房企也开始试水。据不完全统计,目前涉足代建业务的房企已超过100家。入局者太多,市场竞争必然更加激烈。以前代建费率能拿到5%已经算是很不错的水平,现在有的代建费率都被砍到3%以下,利润空间被进一步压缩。

为了提高项目承接率,一些实力雄厚的房企开始采取"自带干粮"的策略,与项目方合作,以参股的方式入局,承担更多项目风险,以获取更多的收益。有业内人士直言不讳地表示:"现在拿代建项目,光砸价格还不够,得拼实力,比的就是谁能给甲方多'输血'。"

从增量市场转向存量市场是大势所趋。在土地市场持续低迷的大背景下,新增代建项目必然受到影响。存量项目的争夺将变得更加白热化。同时随着各地政府财政压力加大,政府投资项目的占比将持续提升。而政府代建项目费率相对较低,一般在2%-3%左右,对房企的盈利能力是个不小的挑战。

面对市场新变局,房企要想在代建这个赛道上继续高歌猛进,关键要做到两点:一是加快转型升级,从单一的施工总包向全过程、全链条的专业化服务延伸;二是严控成本,提升运营效率,把费率"做薄",把利润"做厚"。惟有如此,才能在这场没有硝烟的战争中笑到最后。

代建,正成为越来越多房企的"救命稻草"。风物长宜放眼量,大浪淘沙始见金。在这场转型危机中房企只有靠着代建这棵大树才能继续生存下去。