10年后，好房子会让人高攀不起！刚开始我也不信，但经过分析后发现这个结论没毛病，大家帮我看看是不是这个样子！
首先明确一下，目前全国城市都推出了各种各样的地产刺激政策，有的人抓紧上车，有的人说千万别接盘。大家说的都有道理，因为未来房价是分化的，大部分房子现在肯定是接盘侠，少数人口净流入城市中地段好、物业好、房子好、租金高的房价会继续上涨。
但是，即便是一线城市的房子，现在可以入手了吗？这一轮楼市政策放开，最为震撼的就是一线城市的刺激政策，无论是放松限购还是降低首付比例，这让很多人有了买房的条件。现在咱们分析的一线和强二线城市的好房子能不能买！
1、当前的房价还是很贵。如果我们用股市的模型来分析楼市，会发现房价其实很简单。房价贵不贵，就看租售比，也就是租金回报率，类似于股票的市盈率。目前全国主要城市的楼市租金回报率只有1.95%，相当于市盈率50倍，估值很贵。
估值贵并不决定房价上涨还是下跌，还要看收入增速。过去经济发展快、收入增速高的时候房地产相当于是一只成长股，估值贵大家都认，买房看重的是房价上涨而不是租金收入。现在经济增速下降、收入预期弱，1.95%的租金回报率就太低了，比国债收益率还要低，所以房价出现下跌。这跟股市中成长股变成非成长股，估值要压缩一个道理。从这个角度看，目前房价还是贵。
2、从10年后的角度看，现在房价未必贵。这个分析过程听起来有点复杂：首先1.95%的租金回报率在目前看来是很低的，因为10年期国债收益率还有2.3%。但是，10年后的10年期国债收益率大概率会很低，比如低到1.5%的水平，这都很正常。
插一句，为什么10年期国债收益率会一直下降呢？因为随着经济体不断发展，它的增速是下降的，整个社会的资本回报率也是下降的。
我们回顾一下10年前2014年的10年期国债收益率，那时候还有4.6%，余额宝收益率还有5%，这才过去10年，余额宝收益率不到2%了。
所以，现在房子1.95%的租金回报率很低，但是10年后1.95%的租金回报率就很香了。当然了，未来10年能继续保持1.95%租金回报率的城市或者房子肯定只有一部分，大概率就是一线和强二线城市的好房子。
3、居民端沉淀了大量资金，这些资金是潜在的购买力。自从这几年房价下跌之后，大家存了很多的钱，居民存款高达146万亿元。这些钱目前是躺在账上，吃定期存款，吃理财收益率。
而且，在这两年房价下跌之后，很多人钱都不愿意买房了，都存定期了。从这个房价与定期存款的走势能明显看出来，房价下跌了，定期存款上升很快。
10年之后，当定期存款利息降到1%以下，理财收益率也在1%以下，买房可能成为一个可选的投资渠道。
大家不要觉得这个情况不可能，我还是以股市来举例，这种情况已经在上演。这两年因为经济大盘不行，很少有高速增长的股票了，大家追捧的是低估值、高分红的股票，这些股票涨了非常多。以前成长股动辄30%多的增速，谁看得上那点分红？现在不一样了，能够稳定分红的股票就是香饽饽。这就是经济大环境改变了资金的选择。
4、啥时候房子会变成香饽饽？
当房子的租金回报率跟10年期国债收益率一样的时候，房子作为投资品的吸引力就体现出来了，就会有资金涌入了。
现在房子没有投资价值，是因为10年期国债收益率2.3%比房屋的租金回报率1.95%高不少。未来如果10年期国债收益率下降到1.9%以下，房屋的租金回报率还不变的话，那大量的存款会涌入房地产。
有人说，房屋的租金回报率不会下降吗？会的，当租金下降或者房价上涨的时候，房屋的租金回报率都会下降。所以，我们强调的是一线或强二线城市的好房子、能出租出去的好房子，这些地方的租金大概率还是比较平稳的。比如说广州，这几年租金整体比较平稳。
至于房价上涨导致的租金回报率下降，对于房屋持有者来说更是好事，而且一般房价上涨的时候会带动租金上涨。
当然，还有一种情况，就是政府目前正在干的事情。把一些可能烂尾的、卖不出去的房子收回来，变成保障性住房低价出租出去，这会压制整体的租金水平，郑州目前就有这个情况。但对于一线城市来说，并不存在这个问题，因为他们的新房库存并不高。
5、有没有什么潜在风险？
有的！那就是房产税。虽然房产税未来4、5年不存在立法征收的可能，但未来就不一定了。要知道在2021年房地产高歌猛进的时候，房产税的呼声是非常高的。所以，在未来时机成熟的时候房产税肯定会推出的。
房产税推出对房价的影响不好说，但对于多套房产的持有人来讲，大概率你的持有成本就提高了，租金回报率就没那么高了。举个例子，假设一个家庭2套房子免征房产税，你有4套房子，其中2套每年得交房产税，你每年就得比别人额外付出成本，租金回报率自然下降了。
最后强调一下，我并不是鼓励大家去现在买房，而是给大家提供一个视角，房子、房价实在太重要了，我们必须仔细慎重地决策，而不是拍脑袋、人云亦云。在这个巨变的年代，需要更努力一点去洞察未来的趋势，我会持续与大家分享。
